不動產登記制度對房地產經濟的影響探究

巴忠誠

摘要：不動產統一登記制度自2013年11月頒布至今，已有了很大的發展且在不斷完善中。但是從國內不動產統一登記制度實施的實際情況來看，依然有許多因素阻礙著其發展及落實，比如，“有財不外露”的傳統思想、擔心個人財產信息泄漏及個別人為了保護自己既得利益等，這使得很多人不愿意主動配合進行聯網統一登記。而房地產是不動產中最具代表性的，所以也是受不動產統一登記制度影響最直接、最大的。鑒于此，文章首先闡述了不動產登記和房地產經濟的關系，又從房價、二手房及整體房地產市場三個主要方面就其對房地產經濟的影響展開了深入分析，也提出了幾點建議，以促使不動產統一登記制度不斷完善及發展。

關鍵詞：不動產登記;房地產經濟;影響

1 不動產登記和房地產經濟的關系

從不動產登記的本質而言，其實施的目的和職能均不是在降低房屋價格，所以不動產登記和房地產經濟之間沒有直接的關系。供求關系是影響房屋價格的直接因素，其他的均是對房價起到間接的影響作用。不動產登記制度的實施不是簡單的征收一些房地產稅，而是為后續不動產登記做好技術準備及支持。不動產登記的基礎是土地登記、核心是權屬關系、目的是保護物權、表達形式是空間關系、法律特征是勘驗取證、作用是多用途性。

不動產登記制度的推行實施首先來說就是從法律上有效的保護房地產權所有人的權益，以有效解決不動產的產權歸屬問題，而且也可以有效維護房屋交易的安全及秩序。其次，不動產登記實施也可以刺激增加二手房房源，減小房屋的空置情況，發揮出房屋應有的價值。另外，政府也可以通過不動產登記對房地產行業進行宏觀管控，以推動房地產經濟向著穩健的方向發展。

2 不動產登記制度對房地產經濟的影響分析

2.1 對二手房交易的影響

短時間內，不動產登記可能會刺激增多二手房源。而在大中城市中二手房房源對一手房的影響也不會太大。從長期來看，不動產登記的實施為征收房地產稅建立了基礎，且這一定會影響到二手房房價。因此，不動產登記對二手房的長期影響更加明顯。通過實施不動產登記，政策對房價的影響也越來越明顯，也增強了調控的精準性?？偠灾?，不動產登記不會有效抑制房價的過快上漲，但有利于二手房房源的增多，卻也不會對房地產供應產生很大的影響。

2.2 對房價的具體影響

就房價而言，人們并不重視不動產登記制度實施的情況，而是關心在此基礎上的房地產政策調整情況。而且現實的市場、人口、收入及貨幣供應等情況才是對房價起決定影響作用的因素，調整住房資源期間，房地產保有環節稅發揮著至關重要的作用。不動產登記的本質不是調控房價，而是在制度上對房價進行長久的設計及優化，推動房地產市場趨于規范有序的發展，減小房屋買賣雙方的產權風險。

短時間內來看，不動產登記為征收個人房地產稅奠定了一定的技術基礎，這就會很大的影響到購房者對市場的預期。由此來看，不動產登記制度的實施對抑制房價產生一定的影響。但是，我們也要明白不動產登記和房價降低之間沒有必然的聯系，不動產登記的目的在于明確登記好產權情況，不是抑制房價。不動產登記對房產的影響主要表現在：（1）規范并解決老、舊房屋的繼承問題，因為房地產市場化之前遺留下許多的問題亟待有效解決;（2）一定程度上改變市場供需關系，有些擁有多套房產的人不愿額外多掏房地產稅而售賣房屋，但這些人的數量很有限，因此，也不會給房地產經濟帶來很大的沖擊。

2.3 對房地產經濟影響

不動產登記在短期之內都是利空的，這會對市場成交心理造成一定的影響，導致大眾在心理上傾向于少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內的，不動產登記實現全面貫徹落實需要3-4年的時間才能夠完全實現，對市場真實的影響并沒有想象中的那么大。國家在政策出臺的背后更多的關注房地產行業的市場化運行，不會對市場運行進行過多的政化操作。對于整個房地產行業來講，不動產登記政策是有利的，通過計算機技術能夠進一步實現行業信息分享機制的完善，解決行業內存在的信息不對稱問題，使房地產企業能夠實現自由競爭。此外，通過不動產登記平臺的創建，能夠為未來房產稅的實施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產行業更加成熟，消除非理性投資需求。

3 不動產登記制度的完善策略

3.1 應用不動產單元概念

不動產單元概念的推廣及應用會有效的提高不動產登記的管理水平及有效性。只有使不動產登記管理實現體系化，才能更加有效的管理和利用土地資源，降低不動產登記的繁瑣性，優化、規范不動產登記工作流程，不斷提高不動產登記的技術水平，緩解不動產登記期間的各種矛盾，從而真正發揮出不動產登記的作用及價值。這就要求做好以下幾點：（1）加大不動產統一登記的司法解釋力度，積極建立完善且靈活多樣的系統加強不動產登記管理，盡量避免通過單一機構實施登記。（2）積極增強不動產登記的簡便性，簡化不動產登記程序，推廣應用網絡技術優化不動產信息管理。（3）提高不動產登記精確性的同時，盡可能的降低登記操作成本，并構建完善的不動產信息公開登記及查詢系統，積極有效解決不動產登記的實際問題，切實增強不動產登記管理的公信力及權威性。

3.2 構建信息資源共享系統

不動產登記只有始終保持良好的公平性、公正性及公開性，才能更好的滿足土地資源查詢及使用的現實要求。這就要求我們要做到：（1）圍繞土地登記為中心來建立健全的信息登記系統，并與土地主管單位統籌協調進行信息的共享，并及時更新土地信息，優化土地信息管理。（2）構建土地信息資源共享系統中要注意確保土地信息的自然屬性及永續性，并不斷、實時更新土地信息，避免更新不足的問題出現。（3）落實登記發證政策，協調發揮好各相關部門的職能，組建完善的分工協作體系，切實從樓市調控的角度完善的相關的具體信息，從而實現對不動產的精確管理，全面提高房地產管理效率。

4 結語：

綜上，不動產登記條例的頒布于實施順應了我國市場經濟的發展要求，同時也在很大程度上推動了房地產經濟的健康發展。所以，必須要積極完善不動產登記制度，進一步簡化不動產登記流程，協調緩解不動產登記實施中的矛盾，提升不動產登記的管理水平，促使不動產登記持續發揮其價值，進一步推動房地產經濟實現穩健快速發展。

參考文獻：

[1] 楊林海.不動產登記制度下的房產經濟發展策略[J].時代金融，2017（17）：251.

[2] 金輝.不動產登記條例對房地產的影響及作用初探[J].中國市場，2017（27）：60，63.