淺析物業公司權益的法律保護

黃輝

摘 要：現在小區管理中，物業公司催繳物業管理費非常困難，小區業主拒絕繳納物業費，導致物業公司經營困難。對于拒交物管費的業主，物業公司先固定證據，可委托律師向業主發送催告函，在法律規定的時間內向有管轄權法院的提起訴訟，提出自己的合法的訴訟請求。否則，物業公司難以繼續經營，也使物業公司的權益受損，引發諸多社會矛盾，不利于社會的和諧穩定，小區的秩序也得不到有效保護，本文探索物業糾紛后公司如何保護自己權益及法律適用。

關鍵詞：物業糾紛;物業公司的權利保護;法律規定

案情介紹

案情介紹：某小區共有業主1500多戶，小區物業公司統計，從2015年開始，就有部分業主未繳納物管費，并對其他業主形成負面影響，欠繳物管費的業主越來越多，到2019年8月，共有800多戶業主未繳納物管費，欠繳物管費共計200多萬元，導致物業公司經營困難，小區正常的秩序受到嚴重挑戰。物業公司在萬般無賴之下，委托律師事務所處理，律師事務所研究之后，采取向業主發送律師函，采取在律師事務所調解處理或向法院起訴的方式解決欠繳的物管費，這些方法能否有效保護物業公司的合法權益 ？

首先，承辦律師需對該欠繳物業費的業主進行分析，分析業主的職業情況，如是公務員、教師等事業單位的業主采取及時向其發送律師催收函的方式催收欠繳的物業費，因這一部分業主系采取公積金貸款的方式購買商品房，房開公司掌握著這一部分業主的信息，而物管公司通常是房開公司成立的，因此，物管公司很容易得到這一信息，利用這一信息能夠及時更快解決物管公司的合法權益。

其次，物業公司自己催收物管費與律師催收物管費的區別，效果。在本案中，物業公司向業主發送物管費催繳通知書，業主以各種理由拒絕繳納，如說物業公司服務不到位，商品房質量不合格，收繳的物業費標準過高等。事實上，這些都是業主故意刁難物業公司，從法律角度來看，欠繳物業費與這些理由屬于不同的法律關系，如果業主認為房屋質量不合格，可以啟動鑒定程序，房屋鑒定確屬不合格的，可以向房開公司索賠或退房;如果是房屋瑕疵，可以向法院請求房開公司修補;如果是物管費用過高，可以請求物價局對物業公司的收費標準進行調整。律師發律師催收函催收物管費，作用效果比物業公司自行催收效果好，律師的催收函對業主具有法律效力，具有威懾力，根據國務院《物業管理條例》第七條第五款的規定，業主在物業管理活動中，應當履行按時交納物業服務費用的義務。業主經物業公司多次催收仍然拒繳物管費的行為，已經違反了法律規定和合同約定的義務，給物業公司的正常經營造成了重大影響，嚴重損害了物業公司的合法利益。并限業主在一定期限內向物業公司足額支付所拖欠的物業服務費，否則律師將依法提起訴訟，業主將承擔訴訟費、5‰違約金、執行費等不利后果，如果惡意拖欠，還將被列入失信人員名單。所以，業主會慎重考慮訴訟帶來的不利后果，及時支付拖欠的物業費。

再次，對于經過律師發送催收函后仍未繳納物管費的業主，律師還可在訴前進行調解，通知業主到律師事務所進行調解，告知業主調解的好處，減少訴累，節約成本。在這一階段，工作做到位，能產生良好的效果，收到事半功倍的效果，對其他業主也能產生積極的效果，通常來說，大多數業主都愿意在庭前調解解決問題，一方面，拖欠的物管費雖然時間較長，但物管費每年2000元左右，每位業主的物管費通常不會超過10000元，大多數在5000元左右，一般業主在調解時能積極主動繳納，對于支付欠繳的物管費業主的負擔不會太重。另一方面，本身就需要繳納，及時繳納可免除訴訟費、違約金、執行費等費用，對業主來說，是較好的選擇。

再次，對于部分業主通過上述的兩種處理方式都不能解決，律師只能向法院起訴這部分業主，到訴訟階段，法院、律師仍然希望在訴訟中進行調解解決問題。一是在訴訟中的調解仍然是解決問題的良好途徑，在法院中的調解使得業主的選擇更具靈活性，要不調解處理，要不判決處理。如果能夠調解處理，物業公司可以放棄訴訟費、違約金等費用，可以延長被告業主支付物業費的時間等，當事人業主能積極主動履行給付款項的義務，雙方之間的矛盾很快能夠得到化解，為以后及時履行繳納物管費奠定了基礎。二是如果當事人不選擇自愿進行調解，法院將會擇期宣判，必然增加當事人雙方的訴訟成本，對于法院的判決，物業公司最不愿意選擇此途徑解決問題，但在采取其它途徑仍不能解決的情況下，在判決時，法院會判決被告業主承擔物業費、訴訟費、違約金等費用，這些費用通常會比調解的費用高，這也是一種較好的保護物業公司自身合法權益的途徑。但采用這種判決方式，訴訟的時間通常較長，若任何一方不服法院判決，提起上訴，二審的通常會半年左右才會做出終審判決，做出終審判決并送達雙方后，物業公司才能向基層法院申請強制執行。

最后，二審判決生效后，若被告業主仍未及時支付欠交的物業費、違約金等，原告物業公司應在法律規定的兩年時間內向基層法院申請強制執行，由基層法院對被執行人采取強制執行措施，強制劃扣被告銀行賬戶的款項、查封被告的財產等措施來實現債務的履行。否則，即使生效的判決也不能得法律的支持，法院的判決也淪為一張空頭支票，不能保護原告物業公司的合法權益。

綜上所述，當業主欠繳物業費后，物業公司應及時尋求解決問題的多種有效措施，選擇上述途徑可節約訴訟成本，避免訴累，也更好的解決問題。

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