淺析房地產開發企業城市更新項目稅務風險及防范

黃寧

關鍵詞：房地產開發企業 城市更新項目 稅務風險

一、稅務風險理論

（一）稅務風險的內涵

企業稅務風險的是企業經營風險之一，指企業涉稅行為帶來收益或損失的不確定性。它有兩個方面的內涵：第一，企業不依法納稅，存在偷稅漏稅行為，導致罰款、滯納金和名譽損害損失;第二，企業對應稅行為和財稅政策理解不透徹，稅收籌劃不當，未能充分享受稅收優惠，導致不必要的稅收負擔。

（二）稅務風險的分類

稅務風險的按形成的原因可分為內在因素和外部因素風險兩類。內在因素表現在企業在生產、籌融、投資、銷售等各環節缺乏稅務風險意識，財務管理制度不完善，內控等企業制度明顯滯后。外部因素表現在稅收立法缺陷，稅務機關工作人員業務素質不一致，執法過程缺乏公平，納稅人權益難以得到有效保障。

二、房地產開發企業城市更新項目的稅務風險

城市更新項目周期長、資金密集、融資額大、資產負債率高，往往新設項目公司進行運作，相關制度不完善，對風險的整體把握不足。即使是成熟的房地產企業，由于項目各階段工作任務繁重復雜，對涉稅行為的關注度往往也不太高，導致各階段均存在不同的稅務風險。

（一）前期拆遷談判階段

城市更新項目談判階段談判事項往往比較復雜，能否平衡各方利益，完成拆遷工作是城市更新項目成功的關鍵因素。物業移交和土地、建筑物等產權移交中，會涉及大量資料，如不能有效梳理將產生稅務風險。被拆遷方和第三方清理經濟關系中對稅收政策的理解不一致，將會對未來補償和回遷涉稅利益產生分歧。過渡期租金的財務稅務不能規范處理，少記或漏記開發成本除。未對拆除建筑部分基礎數據、項目實物拆遷補償標準、貨幣拆遷補償方案等情況進行稅務審核，拆遷補償協議存在稅務瑕疵，產生的拆遷補償成本后續清算無法認定。

（二）繳交地價階段

房地產開發企業確認實施主體完成前期拆除工作后，簽訂項目土地使用權出讓合同及繳交地價，取得用地規劃許可。地價款繳納稅金計繳與可行性研究報告測算的土地成本差距過大，造成稅務測算不準確，項目收益不可控。地價款資金使用量大，企業往往通過融資解決。金融機構對房地產開發企業融資有自有資金比例要求，大型城市更新項目往往需進行注資。由于對政策的理解不到位，未享受印花稅、契稅稅收優惠政策。未全面梳理項目工程預算及開發時序計劃，不能有效識別所有重大涉稅風險。

（三）建設期階段

開發商對工程管理包括項目管理承包模式、施工管理承包模式、設計施工采購總承包模式等。選擇不同的開發模式，對企業建設階段稅務影響也不盡相同。開發過程中涉及的交易、資金流向、會計核算、稅務行為等內部控制流程不規范，不能有效審核施工過程中重大工程合同中所有涉稅條款，增加了稅務風險。項目預算結算不合理，不能支撐將來的稅務清算工作。不能按照土地增值稅法要求，按照每期施工的時間節點和施工工程量等清單，按期合理歸集分配成本，歸集。沒有在合法范疇下，安排項目開發各期承擔的合理稅負。

（四）銷售及回遷分房階段

項目取得預售許可證或竣工后，不同的銷售定價產生不同的稅負結果，影響相關稅費預繳及分期申報。銷售達到一定階段，需要進行土地增值稅清算，此時企業容易成為稅務機關重點稽核對象。銷售收入確認，成本歸集及房屋產權移交，財務處理規范性要求高。銷售合同重要條款，房屋產權過戶登記過程，自有物業招商及運營需全面考慮稅務風險。

三、房地產開發企業城市更新項目稅務風險防范

（一）健全完善稅務管理基本環境

房地產開發企業結合城市更新項目的實際情況，樹立風險防范意識，合理設置稅務風險管理流程，包括稅務登記、申報、核算、發票、涉稅信息、合同等方面的稅務管理流程。合理設置企業組織結構，確定各部門的職責。建立完善的稅務管理制度，提高辦稅人員的專業素質，并且根據企業現狀決定是否聘請專業稅務服務機構進行指導。

（二）確立稅務風險識別和評估體系

在完成風險管理基本環境的基礎上，由稅務管理部分確立稅務風險識別和評估系統。通過配套制度，關鍵財務指標分析，流程分析等方法進行風險識別。根據損害程度的大小，對稅務風險進行評估，將風險分為非常重要、重要、一般幾個等級。以便幫助管理人員對城市更新項目中識別出的的稅務風險進行判斷，分清輕重緩解，作出有效管理。

（三）建立日常稅務風險管理機制

全面普及與房地產城市更新相關的稅收政策，深度理解和掌握國家稅收政策精髓，爭取稅務機關的支持和幫助。主動了解政府的相關涉稅行為，就政府對涉稅的行為反應做出合理的應對措施。關注開發全過程未履行或未正確履行的納稅義務，并及時提供相關信息、報告其他涉稅信息等。稅務機關就涉及的財稅事項、稅收分歧進行溝通與協調。對項目涉稅事項進行政策法規標準方面的內外調查，對稅務規劃的合理性、合法性、可行性進行論證。

（四）城市更新項目全過程稅務風險防范

控制各階段企業經營活動的風險，定期梳理各種交易活動，緊跟城市更新政策，積極與稅務部門充分溝通。（1）前期拆遷談判階段，應當明確各利益方權利義務，科學合理的進行可行性研究測算，選擇稅負低的拆賠方案;（2）繳交地價階段，對土地出讓合同進行專項稅務審查，制定融資及資金使用計劃，及時與稅務機構對接稅收減免申請情況，國土部門對接備案資料;（3）建設期階段，研究各類開發模式對稅負的影響，規范項目資金使用、會計核算政策和稅務申報。對多地塊多期的城市更新項目，考慮不同組合開發期間及地塊組合的稅務籌劃;（4）銷售及回遷分房階段，對銷售定價進行稅負測算，審查銷售合同中的稅務條款。做好稅收預繳申報，收入確認及成本歸集工作。協助回遷方或買房處理過戶涉稅問題。對自有物業的招商和運營進行稅務規劃。

四、結束語

與一般企業不同，房地產開發企業容易受到宏觀經濟的影響，行業稅負率比較高。城市更新項目較其他類型房地產開發項目更為復雜和不確定。企業開發城市更新項目更有必要完善稅務風險防控體系，對項目的全過程進行稅務風險控制。同時每個企業的實際情況不同，沒有放之四海而皆準的方法，在防范稅務風險的時候要有目標、有計劃，具體情況具體分析。稅務風險無法消滅，只能降低，過高的防范要求也會打破成本收益的平衡。最后要正確理解這種防范行為，不是逃避納稅，而是引導企業更積極的規范履行稅收義務。

參考文獻

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