我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題以及對(duì)策研究

郭海東

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)各行各業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)是世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的一環(huán)，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤為突出。隨著經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，以及人民生活水平不斷提高，人們不在滿足于現(xiàn)有的住房和相關(guān)辦環(huán)境有了更高的要求。現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)人類(lèi)的生活產(chǎn)生了相當(dāng)大的影響，高速的發(fā)展同樣也帶來(lái)了一系列問(wèn)題，比如房?jī)r(jià)上漲等這些民生重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，這在一定程度上影響了我國(guó)的發(fā)展和社會(huì)的和諧進(jìn)步，在此情況下，本文提出了一些政策性問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);問(wèn)題;對(duì)策

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的落實(shí)及推進(jìn)意義深遠(yuǎn)，為保障相關(guān)項(xiàng)目的正常進(jìn)行，項(xiàng)目管理者需結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，緊抓項(xiàng)目管理中的主要方向及易錯(cuò)問(wèn)題，合理規(guī)劃各個(gè)環(huán)節(jié)的管理方案，例如管理好項(xiàng)目成本、施工進(jìn)度及施工質(zhì)量，將管理活動(dòng)落實(shí)到細(xì)節(jié)、落實(shí)到個(gè)人層面，保障當(dāng)下的施工人員、施工設(shè)備以及施工原材料都滿足項(xiàng)目的施工需求，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全施工，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

在我國(guó)，保障性住房與經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量很小，不能充分滿足國(guó)民需求，而高端性住房卻很多，大大多于國(guó)民的需求，供需結(jié)構(gòu)不當(dāng)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。另外，很多消費(fèi)者因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的高回報(bào)性紛紛對(duì)其進(jìn)行投資，但大多數(shù)消費(fèi)者沒(méi)有良好的相關(guān)知識(shí)，且經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊，致使行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，以至出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)狀。

1.2房?jī)r(jià)不斷攀升

現(xiàn)如今，商品房的數(shù)量逐年增多，但是國(guó)民對(duì)住房的需求也隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高而增加，住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，使得房?jī)r(jià)攀升。造成房?jī)r(jià)上漲的原因有很多，我國(guó)政府的宏觀調(diào)控、建筑成本過(guò)高、中低檔住房的供應(yīng)數(shù)量下降、許多民間團(tuán)體和個(gè)人投資和投機(jī)行為的推動(dòng)以及消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。

2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

2.1房?jī)r(jià)畸形性偏高，泡沫化略為嚴(yán)重

房地產(chǎn)雖然可以作為投資品，但不同于期貨，黃金，股票等，房屋是生活必需品，不能存在過(guò)多的投機(jī)行為，否則房產(chǎn)的價(jià)格一漲再漲，許多普通民眾無(wú)法達(dá)到基本的居住條件。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的畸形性偏高，泡沫化問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)了出來(lái)，需要相關(guān)部門(mén)及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)控。

2.2房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大

新常態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的第二個(gè)問(wèn)題就是房地產(chǎn)行業(yè)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展離不開(kāi)大量的資金支持，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高資金需求的行業(yè)，在發(fā)展中的每一步都需要大量的資金來(lái)填充。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，資金鏈的維系多數(shù)依賴(lài)銀行的放款和周轉(zhuǎn)，而伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，民眾的投資熱情逐漸降溫，投資意愿相對(duì)下滑，特別是隨著央行采取相對(duì)穩(wěn)健的貨幣政策，銀根緊縮導(dǎo)致了錢(qián)荒。種種原因共同作用之下，導(dǎo)致在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了資金的缺失，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大，也會(huì)導(dǎo)致后續(xù)一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目操作出現(xiàn)問(wèn)題。

2.3中國(guó)保障性住房建設(shè)滯后

由于中國(guó)很晚才實(shí)施保障性住房的相關(guān)政策，所以在開(kāi)發(fā)和建設(shè)保障房方面也缺少相應(yīng)的法律、法規(guī)進(jìn)行監(jiān)督。一方面，購(gòu)買(mǎi)關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂。現(xiàn)階段，每個(gè)家庭的收入無(wú)法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，按規(guī)定保障性住房針對(duì)的是中低收入人群，要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審查和書(shū)面證明才可購(gòu)買(mǎi)。但在一些城市對(duì)保障性住房的供應(yīng)范圍和購(gòu)買(mǎi)者資格審查中界限不夠清晰，高收入者購(gòu)買(mǎi)保障房的現(xiàn)象大有存在。另一方面，保障性住房面積制定不合理。我國(guó)政府所制定的保障性住房是中低檔次小戶(hù)型住宅，但一些地方出現(xiàn)大戶(hù)型、復(fù)式型和超大戶(hù)型。另外，保障性住房在定價(jià)上的透明度不高，開(kāi)發(fā)商在計(jì)算成本時(shí)為了自己的利益會(huì)暗箱操作。價(jià)格管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的建筑成本核查難度大，難以進(jìn)行監(jiān)督，使得保障性住房?jī)r(jià)格偏高，中低收入家庭無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。

3解決我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題的可行性對(duì)策

3.1大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房

如果想抑制房地產(chǎn)的泡沫化，可以大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，這樣可以進(jìn)一步抑制商品房的價(jià)格。大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房是抑制房地產(chǎn)泡沫化的主要手段，經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)對(duì)商品房的過(guò)高價(jià)格做出了調(diào)節(jié)，如果政府根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)來(lái)大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房的話，居高不下的商品房?jī)r(jià)格將會(huì)得到抑制。

3.2強(qiáng)化金融監(jiān)管，防止由房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)的金融行業(yè)過(guò)熱

著眼于新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)虛假繁榮的問(wèn)題，應(yīng)該強(qiáng)化監(jiān)管，防止由房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)的金融行業(yè)過(guò)熱。2008年由美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)的全球性的金融危機(jī)給我們敲響了警鐘。也讓我們深刻地認(rèn)識(shí)到，強(qiáng)化金融行業(yè)的監(jiān)管，防止房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)的金融行業(yè)過(guò)熱發(fā)展對(duì)于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義。金融主管部門(mén)應(yīng)該配合國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中出臺(tái)的宏觀政策，一方面配合房地產(chǎn)行業(yè)健康有序運(yùn)行，同時(shí)也要竭力防止由于金融行業(yè)驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快過(guò)熱發(fā)展。

3.3全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)

（1）改善保障性住房規(guī)劃布局。我國(guó)一些地方保障性住房都離市中心較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，許多居民表示在入住后有許多不便。對(duì)于這種情況，政府部門(mén)需要完善地方上對(duì)保障性住房布局的規(guī)劃。只有科學(xué)合理的布局，才能讓國(guó)民享受到住房的實(shí)惠。（2）提高保障性住房工程的質(zhì)量。由于保障房的利潤(rùn)和商品房的利潤(rùn)相比要少得多，所以一些地方上保障房在設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量等方面把關(guān)不嚴(yán)，有的甚至存在“豆腐渣”工程現(xiàn)象，所以國(guó)家相關(guān)部門(mén)在這方面必須給予嚴(yán)格的監(jiān)控。（3）完善我國(guó)關(guān)于保障性住房的法律法規(guī)。我國(guó)目前現(xiàn)行的保障房政策雖然都是以規(guī)范性文件形式發(fā)布的，但并未形成在法律方面的約束。

4結(jié)語(yǔ)

國(guó)家的繁榮昌盛、人民和諧安居，時(shí)時(shí)刻刻都離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展。要充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的重要作用，正視房地產(chǎn)行業(yè)存在著諸多問(wèn)題，積極采取科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)措施，以保持房地產(chǎn)行業(yè)有利于社會(huì)，有利于國(guó)家。

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（作者單位：天津駿瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）