淺談當下房地產市場運行現狀及對策

鄧曙光

摘要：房地產行業是國民經濟的重要組成部分，也是重要的民生事業。目前某市房地產市場形勢平穩。下面，筆者將從近幾年某市房地產行業發展概況、近幾年房產市場銷售情況分析、新冠肺炎疫情對某市房地產市場的影響分析、某市房地產開發行業發展建議等方面出發，淺談當下房地產市場運行現狀及對策。

關鍵詞：房地產市場;發展概況;銷售情況;發展建議

房地產行業是國民經濟的重要組成部分，也是重要的民生事業。從2016年下半年開始，某市房地產業開始走出前幾年的低迷狀態，市場剛性需求被激發，改善型需求量日益攀升，從過去每年不到百萬平方躍升到兩百萬平方的規模保持高位運行，目前某市房地產市場形勢平穩。

1 近幾年某市房地產行業發展概況

1.1 房產開發隊伍日益壯大

目前某市有資質有項目的房地產開發企業178家，其中一級資質3家，二級資質116家，三級資質59家，其中中國房地產業綜合實力排名前50強企業入駐某市的有10家，有實力的大型房企的進入，給某市房產行業帶來蓬勃生機，也推動了某市本土企業開發經營理念的轉變和目標定位的提升。主城區近幾年新開發建設小區40多個，已建16層以上高層100多幢，總面積超過10萬平方米的有22個，超過30萬平方米的有8個;各個小區配套設施日趨完善，環境打造日趨優美，先后有15個小區榮獲省優秀園林小區和省優秀住宅小區。

1.2 房地產開發投資建設情況

近幾年某市房地產投資額、新開工面積、竣工面積、銷售面積和銷售金額跟以往相比呈逐年遞增之勢。2016、2017、2018、2019年某市房地產投資額均保持在50億元上下，房地產投資額占全市固定資產投資總額的比例在12.5%上下，比十二五時期有較大提高。

全市房地產項目中心城區占70%以上，是房產投資、開發的主陣地。從2016年開始中心城區房地產新開工面積增長迅速，新開工面積119萬㎡，竣工面積156萬㎡;2017年新開工面積200萬㎡，竣工面積175萬㎡，2018年新開工面積228萬㎡，增幅為14%，竣工面積147萬㎡，2019年房產市場熱度不減，新開工面積227萬㎡，竣工面積159萬㎡。

2 近幾年房產市場銷售情況分析

2.1 近幾年房產銷售面積。從2017年開始某市加快了房產開發用地出讓速度，開發企業拿地開發熱情高漲，政府部門全方位加強服務，推動企業早布局、早開工、早入市，不斷增加商品房供應量。房產開發企業也搶抓高鐵時代、節點城市發展機遇，加快“走出去”營銷，承接了上海和蘇南地區的部分外溢購買力，保持了市場旺盛的銷售形勢，2019年全年銷售面積223萬㎡，增幅為19.25%。總銷量中從各板塊份額來看主城區占銷售市場的主體;從產品結構來看以住宅產品為主體，商業辦公用房占比很小;從客戶源比例來看，本地購房戶購買占85%以上，對市場構成有力的支撐。2020年一季度累計銷售面積38.9萬平米，受疫情影響，同比下降24.5%。

2.2 截止2019年商品房庫存情況。由于2017年新開工商品房項目增加，一批充足的房源涌入市場，截止2019年12月末，全市商品房庫存總面積248.7萬平米，其中住宅庫存125.6萬平米，占比50.5%，商辦類庫存123.1萬平米，占比49.5%。從去庫周期看，全市商品房住宅平均去庫周期8個月，新開盤樓盤去化率達到76%，主城區去化較快。

3 新冠肺炎疫情對某市房地產市場的影響分析

疫情的出現，使得春節后開發企業售樓部關閉，企業復工時間延遲，項目線上銷售流程受阻，部分房產公司轉為線上銷售，但線上銷售模式不夠成熟，成交量大幅下降，同時疫情防控壓抑了外地人購房的需求。受疫情影響，全市商品房銷售面積和銷售額同比2月份下降幅度大，3月份同比略有下降。

1月全市商品房銷售面積17.6萬平米，其中住宅類房產14.2萬平米，同比增長4.9%;2月因疫情影響，房產開發企業2月20日開始陸續復工，全市商品房銷售面積4.9萬平米，其中住宅類房產4.46萬平米，同比下降69.3%;3月份全市商品房銷售面積16.4萬平米，其中住宅類房產14萬平米，同比下降9.2%。通過對比分析，中心城區銷量不降反升，同比增長4.8%。

不久前，賽拉維發布了《助家戰“疫”大調查》，共采集到5226個樣本量，全面地分析出疫情之下人們對住宅的新看法。數據顯示，僅19%的人對居家環境較滿意，56%認為換房才能改善現狀;高達52%的客戶萌生置業計劃，其中剛需18%，改善34%;關注南北通透及房間通風效果的高達63%，對客廳功能單一的高達42%，對玄關儲存量不足的抱怨高達100%……

企業復工后，積壓的剛需購房需求逐步釋放，尤其是改善型剛需，因中心城區的產品質量和科技含量相對較高、能滿足人們新需求的高品質住宅項目，銷售額和成交量沒有受到太大的影響，量、價均呈上升趨勢。

4 某市房地產開發行業發展建議

4.1 科學有序出讓土地，穩定市場供給。政府要堅持“房住不炒”定位，突出市場導向，科學安排出讓房地產開發用地，尤其是住宅用地，以保證市場供求動態平衡，持續保持房地產市場平穩健康發展。

4.2 加強行業監管。行業主管部門，要堅決落實黨中央“房住不炒”的要求，依法依規加強行業監管。通過加強誠信體系建設，以誠信公約、誠信服務承諾等形式，引導房地產企業把“誠信、品牌、社會責任”與房地產行業的成長緊密相連。促使企業誠信經營、守法經營，營造規范有序的房地產市場環境，維護購房群眾的合法利益。

4.3 加快結構調整和轉型升級。后疫情時代，房產開發企業應勇于調思路、求發展，深入謀劃轉型升級，采取“拓渠道、補短板、強聯合、謀突破”策略，發揮自身優勢，精心打造自己的特色品牌。由單一居住功能向多功能、多類型發展，在居住空間、住宅品質方面下功夫，提升總體競爭力和產品吸引力。

參考文獻：

[1]阮越平.房地產市場發展現狀及對策研究[D].北京交通大學，2013.

[2]凌沛洛.我國房地產經濟的發展現狀及對策研究[J].科技經濟導刊，2018，v.26;No.642（16）：250.