淺析公允價值計量對投資性房地產的影響

【摘要】隨著房地產行業的迅速發展，其在我國社會經濟發展中的影響也越來越顯著，但由于房地產價格的較大波動變化，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量對企業則會造成一定影響。本文通過對投資性房地產和公允價值計量概念進行介紹，分析闡述了投資性房地產采用公允價值計量模式對企業產生的影響，最后就現今房地產市場存在的問題提出相關建議，以期促進對于投資性房地產而言的公允價值計量模式的發展。

【關鍵詞】公允價值計量? 投資性房地產? 影響? 建議

一、相關概念

持有房地產的目的是想獲得租賃收入或者取得資本的升值，亦或是兩種目的都具有，那么這類房地產即可被稱作投資性房地產，此時該投資性房地產還應具備可以實現獨立計量與銷售的特點。

2014年財政部對公允價值計量相關文件再次進行修訂，從新具體劃定公允價值的確定方式，主要是指在明確的時間區間內，投資者通過更改負債而支付的資金或是拋售資產所獲取的資金便是公允價值。與其余計量模式不同之處在于公允價值只能運用于活躍且有效的交易市場中，在此基礎上業務雙方關系人協同訂立最后的協約價格。

二、投資性房地產采用公允價值計量模式的影響

（1）對企業財務數據的現時影響。倘若公允價值計量模式所需的特殊要求被達到，企業可以從實際出發對其模式實施變換，在此條件下，根據準則的具體要求，我們需要對相關的會計科目實施溯源調整。計量模式變換后，企業本來用于經營性租賃的房地產從存貨、固定資產以及無形資產科目變更成為投資性房地產項目。考慮到企業修改計量模式后投資性房地產的實際價值將大幅增加，因此公司的總資產數據也會產生較大程度的改變。

企業遵循準則要求對計量模式改變的當年會計期間的上期財務數據信息進行溯源改動，由于企業的投資性房地產選用公允價值模式進行計量后不必對其計提折舊或者攤銷，所需要的實際賬面金額必須根據投資性房地產的市場公允價實施變動調節。據此可知，假設對于投資性房地產的計量模式企業打算進行變更時，企業的相關數據信息—期初留存收益、資產規模以及所得稅費用均會產生一定程度的變動。

（2）對企業財務數據的長期影響。在如今日漸迅速的房市發展趨勢下，我國有關的投資性房地產市場交易價格呈現只增加未下降的態勢，所以企業的本期收益較大程度來源于該企業所擁有的投資性房地產的估量升值部分。利益相關者在改變的模式后將獲得更及時有效的可靠數據，除此之外，企業的所有者權益和關于投資性房地產的公允交易價值兩者間的關聯也得到顯著增強。

對于衡量該模式改變對企業帶來的長遠作用，企業的償還債務實力與企業的成長潛質都是較好的反映指標。而就企業的償還債務實力來看，此項度量方式能夠充分體現一個公司的運營管理效率與資金管理能力，公司的持續發展離不開對償債能力的良好掌控。由于目前的經濟環境下，公允價值計量模式能夠對公司的資產負債進行良好的體現，他們的實際價值也將更及時準確地得以反映。就企業的成長潛質而言，測量該項能力的標準主要依靠企業的成長潛力與預期發展態勢，他們的改變體現著企業后期的經營態勢。在準則要求下，當企業選用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量時，當期的營業利潤中將會包含投資性房地產的公允價值變動產生的虧損或是收益情況。因此鑒于實際市場變動情況，該項舉措將較顯著地提升企業的收益水平，企業的成長潛力也會被公允價值變動對營業利潤的貢獻率所帶動提升。

（3）對企業股票價格的影響。在選擇投資項目時投資方不但會根據該企業的成長潛力進行決策，同時也會充分了解企業的獲利能力，據此可知，相關投資方則應該清楚了解到意向企業的獲利信息，加大對意向企業的盈利資金使用情況的考察。能夠持續獲利是衡量公司的剩余資金品質好壞的的關鍵。據相關理論分析結果可知，即便公司的股票價格波動起伏很大程度上是受到其收益增加或是減少的影響，但是股票價格最后都會根據企業的獲利持續度而回歸到合理的區間，而這個區間正常情況下對公司的獲利水平反映顯著。

由于改變計量模式后企業的收益將會較大程度的出現改變，可是對于相關投資方他們看中的并非是眼前改變帶來的收益，更多的是企業是否擁有可持續獲利的能力，能否為他們的投資帶來最大化的持續收益。因此面對意向企業更改計量方式時，相關投資方將會把關注點更多的放在該項模式所可能帶來的每股現金收益上，從而對公司的股票買進賣出量產生較大影響。倘若企業變更計量方式對其實際運營不會形成影響，而目的僅僅是希望粉飾財務現狀，那么靈驗的交易市場將會根據實際情況進行現實的體現。所以如果交易市場是公開公正時，計量方式變動對公司產生的影響會被股票價格更公正反映。

三、進一步完善投資性房地產公允價值計量的建議

（1）促進活躍市場的形成。公允價值能否切實衡量體現一項資產的核心在于房地產交易市場的活躍水平。及時準確的數據信息只有在活躍的交易市場以及公開合理的評價組織下才可以取得，因此促進活躍市場的形成則成了關鍵。

（2）規范對房地產信息披露的監管。考慮到計量公允價值的程序比較復雜，利益相關者如果想要準確認識某項投資性房地產的具體公允價值數據資料，就需要對關聯的數據資料進行合理準確的披露。在此基礎上，對投資性房地產進行的公允價值計量的數據，比如：選取的評估報告、約任的優秀評價組織、信息源的出處等，要格外關注。倘若企業并未實施規范的數據披露，有關的執法機構應當切實查辦其應承擔的法律責任。

（3）增強會計人員的職業素養。鑒于衡量投資性房地產的公允價值需要擁有扎實的技能和充分的方針了解，因此對會計人員的職業素養提出了很高的要求，所以我們應當切實促進會計人員職業素養的提高。

總之，變更計量模式對企業的發展有利有弊，因此企業應該結合自身情況，權衡利弊，從而做出最佳決策。

參考文獻：

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[3]沈建明.淺談公允價值計量對投資性房地產的影響[J]. 時代金融，2016（6）.

作者簡介：劉麗娟（1997-），女，漢族，江西吉安人，學歷：碩士在讀（碩士），單位：南京信息工程大學商學院，研究方向：會計理論研究。