房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈融資發(fā)展研究

程思寧

【摘要】傳統(tǒng)融資渠道難以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)資金高周轉(zhuǎn)的特點(diǎn)，同時處于產(chǎn)業(yè)鏈中的中小企業(yè)融資較為困難，因此，將產(chǎn)業(yè)鏈中實(shí)際發(fā)生交易的業(yè)務(wù)進(jìn)行供應(yīng)鏈融資的需求大大增加。本文通過介紹供應(yīng)鏈融資的幾種類型及好處、具體應(yīng)用及分析，為促進(jìn)供應(yīng)鏈融資進(jìn)一步發(fā)展提出建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)? 供應(yīng)鏈融資? 產(chǎn)業(yè)鏈

一、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈融資概述及類型

（一）供應(yīng)鏈融資概述

供應(yīng)鏈融資是以核心企業(yè)為主，產(chǎn)生于上下游企業(yè)與核心企業(yè)之間，充分使用核心企業(yè)的資信能力和上下游交易信息，同時利用銀行、保理等金融機(jī)構(gòu)將資金的結(jié)算、劃撥與債權(quán)債務(wù)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，緩解資金融出方與鏈條上的資金需求方之間的信息不對稱，促進(jìn)解決產(chǎn)業(yè)鏈中中小企業(yè)面臨的融資和資金難題。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，保證充分的現(xiàn)金流有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈融資通常是以大型房企為核心，將與上游供應(yīng)商之間發(fā)生交易的應(yīng)收賬款、與下游經(jīng)銷商之間預(yù)付賬款，通過向金融機(jī)構(gòu)或銀行“打包”的方式進(jìn)行融資，從而達(dá)到減少自由資金占用的目的。

（二）供應(yīng)鏈融資類型

房地產(chǎn)企業(yè)最常采用的是應(yīng)收賬款融資。是指中小企業(yè)供應(yīng)商與核心企業(yè)簽訂施工合同并履行義務(wù)時，為盡早獲取資金回款以將來到期的應(yīng)收賬款進(jìn)行質(zhì)押，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的融資服務(wù)。在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中，作為債務(wù)人的核心房地產(chǎn)企業(yè)為作為債權(quán)人的中小企業(yè)背書，若進(jìn)行融資的中小企業(yè)不能償還貸款，金融機(jī)構(gòu)可以要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)還款責(zé)任。常見的類型有公開市場的資產(chǎn)支持證券（簡稱”ABS”）、資產(chǎn)支持票據(jù)（簡稱”ABN”），非公開市場的銀行保理、商票貼現(xiàn)。

1.公開市場——以ABS為例

以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，以企業(yè)特定資產(chǎn)產(chǎn)生的可所預(yù)測現(xiàn)金流作為還款支持。通過將應(yīng)收賬款資源集體打包的方式由金融機(jī)構(gòu)向大眾發(fā)行債券。其優(yōu)點(diǎn)是操作簡單，門檻較低，基本的工程進(jìn)度款都能達(dá)到要求;但是額度十分有限，通常由企業(yè)集團(tuán)搶占額度后進(jìn)行統(tǒng)一分配。

2.非公開市場——以銀行保理為例

銀行保理通常是將上游公司與核心企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)在通過銀行的審核后，轉(zhuǎn)讓給銀行提前獲取資金。其關(guān)鍵在于供應(yīng)商是否能達(dá)到銀行的準(zhǔn)入條件。其最大的優(yōu)勢在于額度較充足，一旦通過銀行首次準(zhǔn)入，之后可以在銀行給的授信額度范圍內(nèi)進(jìn)行單筆申請，單筆放款。不同銀行的產(chǎn)品也有所不同，比如招行保理的無追索權(quán)保理和浙商保理的有追索權(quán)保理，企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)和需求選擇不同的銀行保理業(yè)務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈融資的好處

（一）幫助上下游企業(yè)解決融資難題

由于國內(nèi)中小企業(yè)資信等級較低，自身可能無法滿足金融機(jī)構(gòu)提出的貸款要求。通過與核心企業(yè)發(fā)生業(yè)務(wù)往來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈資源的整合，有利于其資金的獲取和收回;同時，彼此之間的融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于常規(guī)融資。

（二）減少自有資金占有成本，提高資金運(yùn)營效率

房企運(yùn)作模式通常采取預(yù)售形式，從預(yù)售期房、按揭放款到政府同意使用預(yù)售監(jiān)管資金周期大概是一年，而房地產(chǎn)由于延期應(yīng)付賬款采取供應(yīng)鏈融資的模式一般也為一年，因此供應(yīng)鏈融資與房企預(yù)售匹配程度極高;同時減少資金的占用不僅可減少自有資金占用成本，還可用于其他項(xiàng)目的前期開發(fā)，極大提高資金使用效率。

（三）減少銀行信息不對稱，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈資源的有效整合

銀行通常對資信情況良好、發(fā)展規(guī)模較大的、財(cái)務(wù)情況較好的企業(yè)進(jìn)行放貸，而對于中小型企業(yè)通常授信不足。通過供應(yīng)鏈融資能夠充分利用大型房企授信和擔(dān)保能力來降低信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)，提高金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制的靈活性和可操作性。

三、供應(yīng)鏈融資在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用及發(fā)展

（一）大型房企供應(yīng)鏈融資具體應(yīng)用

截止2020年3月31日，萬科、碧桂園和龍湖地產(chǎn)分別以1257.5億、683.2億、277億元位列供應(yīng)鏈ABS總發(fā)行額的前三，供應(yīng)鏈對房企融資的貢獻(xiàn)度顯著。以碧桂園為例，供應(yīng)鏈融資具體運(yùn)用體現(xiàn)在以下三個方面：

（1）在投資策劃時對額度進(jìn)行鋪排，根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行供應(yīng)鏈融資金額申報(bào)。提前排查可使用資源，了解額度的情況。實(shí)際經(jīng)營和投資策劃時的預(yù)測相比常有較大差異，導(dǎo)致回款延期，供應(yīng)鏈融資能夠減少資金回流慢導(dǎo)致的負(fù)面影響。

（2）隱藏有息負(fù)債，減少稅收成本。若直接從外部融資，不僅增加了有息負(fù)債，還占用了金融市場或銀行的發(fā)債和授信額度。而供應(yīng)鏈融資費(fèi)用可以列入成本，為后續(xù)土地增值稅計(jì)算、所得稅清算增加抵扣項(xiàng)。

（3）定期梳理合同臺賬確認(rèn)資源的合理利用，提高供應(yīng)商積極性和配合性。由于銀行等準(zhǔn)入時間較長，可以提前制定計(jì)劃定責(zé)任人，讓供應(yīng)商了解步驟準(zhǔn)備材料以提早進(jìn)入市場準(zhǔn)入資源，等需要請款時進(jìn)行無縫銜接。

（二）進(jìn)一步促進(jìn)供應(yīng)鏈融資未來發(fā)展

1.規(guī)范業(yè)務(wù)流程以確保交易真實(shí)性

采用供應(yīng)鏈融資應(yīng)基于真實(shí)的業(yè)務(wù)交易。核心企業(yè)應(yīng)確保貨物流、票據(jù)流、現(xiàn)金流以確保同步，而放貸的金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)在各個環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，在年中或年末進(jìn)行隨機(jī)抽查，確保債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓書、擔(dān)保函資料的完整性。

2.建立健全信用風(fēng)險(xiǎn)評價體系

核心企業(yè)在供應(yīng)鏈融資過程中，要對信用風(fēng)險(xiǎn)予以重視。無論是供應(yīng)鏈ABS還是銀行保理，其供應(yīng)鏈資源都是根據(jù)其核心企業(yè)的信用評級來設(shè)定的。為了更好地實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈融資的發(fā)展，建立供應(yīng)鏈融資的信用風(fēng)險(xiǎn)評價體系對鏈上鏈下企業(yè)及核心企業(yè)評估其運(yùn)營狀況起到積極作用，也避免了信息互不匹配的風(fēng)險(xiǎn)。

3.維系鏈上企業(yè)間戰(zhàn)略合作關(guān)系

供應(yīng)鏈融資不是簡單的供應(yīng)商融資，它將上下游企業(yè)、金融產(chǎn)品、監(jiān)管部門整合在一起，實(shí)現(xiàn)線上填報(bào)、線上審核、放款前線下終審的模式，大大提高了融資效率，大型房企也因此得以迅速壯大擴(kuò)張。這要求核心企業(yè)與各方協(xié)調(diào)和溝通以維持合作關(guān)系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈整體的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]徐勇戈，李冉.供應(yīng)鏈金融視角下的房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)會月刊，2018（08）：164-169.