商業地產輕資產運營模式的財務管理策略思考

袁斌

【摘要】當前，越來越多的商業地產公司改變了以往的經營模式，逐漸實現向輕資產運營的模式轉變，以期實現更為健康可持續的發展。在此背景下，本文針對商業地產企業財務管理策略的選擇進行了針對性分析。

【關鍵詞】商業地產? 輕資產模式? 財務管理

當前，隨著我國整體經濟社會在經歷了一段較長時間的發展后，國內外的經濟環境已經產生了較為劇烈的變化。對于房地產行業來說，政府已經加強了對于該行業的整體宏觀調控，眾多房地產企業長期以往所堅持的重資產發展模式在當前的經濟形勢下已經不在適用。因此，越來越多的商業地產公司改變了以往的經營模式，逐漸實現向輕資產運營的模式轉變，以期實現更為健康可持續的發展。而商業地產企業在采用輕資產運營的模式后，一個重要的問題是采用更為科學合理的財務管理策略，這也是商業地產企業輕資產運營模式能否取得成功的關鍵環節。

一、當前經濟形勢下房地產企業的整體困局

（一）房地產企業面臨著巨大的去庫存困局

長期以來，由于許多地區都將房地產行業作為拉動地方經濟發展的支柱產業，房地產行業企業的迅速擴張在改善人民群眾住房條件的同時，也產生了超過市場需求的庫存。因此，在當前經濟下行壓力較大的背景下，房地產企業如何實現去庫存是一個亟待解決的問題，這一問題能夠順利解決甚至關系到企業未來的生死存亡。因為房地產行業若存在大量的庫存，則房地產企業的資金流動性則會受到極大的影響。而對于房地產企業的一大顯著特點就是資金密集，庫存的大量存在使得企業資金的使用效率大幅下降。

（二）房地產企業面臨著巨大的融資困局

對于房地產行業來說，企業的正常運行開展必須投入巨大的資金，并且這些資金的投入后要想實現回報也需要較長時間，因此幾乎所有的房地產企業都不能只依靠自身的自有資金來進行運營，必須向外部進行融資。長期以來，我國房地產行業內的企業融資過程嚴重依賴于銀行貸款，尤其是在大型的地產項目開發過程中，通過向銀行等金融機構進行貸款等獲得的資金遠超企業的自有資金，這些來自于銀行的資金對于地產項目的運轉極為重要。但是，這些通過融資活動獲得的資金將為房地產企業帶來沉重的財務費用，使得項目的整體成本上升。尤其是在商業地產這種資本結構中，這種融資方式也會帶來較大的風險。

（三）房地產企業面臨著巨大的稅收壓力

相對于大部分行業，商業地產需要負擔的稅負偏高。而對于房地產企業來說，其稅收主要分為以下幾個部分：首先，企業要承擔高額的土地增值稅，這將使得企業的成本上升，同時企業的盈利性也將嚴重下降;其次，當前我國房地產行業在經歷了長期高速增長后，我國各級政府在出臺各種房地產調控政策時也變得更加謹慎，雖然我國有關部門正在研究制定房產稅政策，但是理性的消費者通過理性的預判就將減少自身的非剛需購買意向，這些政策會使得房地產市場中的總體需求下降。

二、商業地產企業輕資產運營模式的重要意義

（一）通過輕資產轉型降低整體經營成本

當前，在整體經濟下行壓力較大、企業面臨激烈競爭的情況下，商業地產采取輕資產運營模式能夠避開必須投入大量資金的劣勢，使得商業地產企業破解資金壓力過大的困局。輕資產的運營模式能夠使得商業地產企業放棄傳統意義上大量資金投入到項目開發的運營模式，而將重點轉移到輸出專業管理能力及品牌優勢當中，使得商業地產能夠成為地產專業化服務的提供者，而為其他企業提供專業化服務能夠為企業最大程度上降低經營風險。一方面，采取輕資產的運營模式能夠使得新項目的開發運營不轉變為企業庫存，資金擠占程度較低，緩解企業發展的資金壓力。另一方面，商業地產輕資產的運營模式能夠使得企業的市場擴張速度更快，有助于企業核心競爭壓力的增大。

（二）通過輕資產運營模式能夠分散企業經營風險

當前，房地產行業發展面臨著諸多困境，行業的整體經營風險較高。商業地產企業實現輕資產運營后，企業能夠更好的利用好輕資產化的諸多優勢實現風險分散。輕資產模式下，具備運營能力的商業地產企業能夠對于輕資產實現主導，使得資本方與運營方的定位更加清晰，通過專業化的管理團隊及專業化服務，為企業的經營風險把控提供保障。

三、商業地產企業輕資產運營模式下財務管理的有效策略

（一）進一步施行多元化融資戰略

商業地產企業在實行輕資產運營模式后，企業應根據自身的優勢，進一步調整自身的融資戰略，使得自身的投資戰略進一步多元化、渠道拓展化。企業要選擇更多的融資合作對象，同時也要提升從企業本身內部融資的能力。企業可以成立進一步成立隸屬于本企業的商務理財公司，在輕資產運營的模式下實現理財產品創新。例如，可以通過眾籌項目融資產品等進行商業地產項目的開發以及后續的服務活動的融資。

（二）進一步對自身的投資戰略進行創新

商業地產企業可以在實行輕資產運營模式的同時將自身的業務重心向服務進行轉移。商業地產企業在鞏固傳統業務優勢的同時，可以將自身的投資重心向商業、文化旅游以及當前發展勢頭十分迅猛的互聯網金融淋雨進行拓展，使得商業地產的投資戰略實現大膽的創新。

（三）進一步對自身的財務管理效率進行提升

商業地產企業在輕資產的運營模式下，要想實現財務管理效率的提升，首先要將自身的財務管理部門的人員團隊進行標準化，使得財務管理部門的工作效率更高;其次對于企業開展業務活動的過程中，財務管理部門要對項目建設部門的成本費用進行嚴格管控，使得企業的利潤達到最大化;最后，商業地產企業要進一步提供財務管理過程中的信息化水平，要利用好大數據等現代信息技術發展帶來的管理優勢，降低企業整體及財務管理部門的運營成本，為企業輕資產運營模式的實施提供重要保障。

四、結束語

總得來說，在越來越多的商業地產公司改變了以往的經營模式，逐漸實現向輕資產運營的模式轉變，以期實現更為健康可持續的發展的背景下，商業地產企業要更加重視企業內部的財務管理策略選擇問題，使得商業地產企業取得更好的經濟及社會效益。