BIM下的商業(yè)地產運維管理應用分析

王紅琴

摘要：BIM技術是一種應用于工程設計建造管理的新技術，通過整合、插入、提取、更新和修改信息為項目全生命周期過程中所有決策提供可靠依據，使相關人員對各種建筑信息作出正確理解和高效應對，為提高生產效率、節(jié)約成本和運營管理等發(fā)揮重要作用。本文討論了基于BIM技術的商業(yè)地產運維管理中的實際應用，探討了商業(yè)地產管理系統(tǒng)如何降低商業(yè)地產的運維成本，促進創(chuàng)新和優(yōu)化管理理念和策略。

關鍵詞：BIM;商業(yè)地產;運維管理

引言

隨著中國經濟的快速發(fā)展，人們的消費熱情不斷提高，商業(yè)地產開發(fā)項目將會得到長時間的發(fā)展，但是商業(yè)地產項目與其他房地產項目有所不同。商業(yè)地產項目由于涉及運營管理和維護階段的人員眾多，并且運營和維護的數據非常復雜，因此商業(yè)房地產項目的運營和維護挑戰(zhàn)非常重大。商業(yè)房地產項目旨在通過適應市場環(huán)境，保持長期收益，緊急改善傳統(tǒng)的經營組織和運營模式來獲得商業(yè)地產項目的運營和維護信息，并建立商業(yè)地產項目運維的實用體系。

1、 商業(yè)地產運維管理

商業(yè)地產項目是靠先進的運營管理實現(xiàn)不斷的增值。它其實不是消費產品的場所，而是一個消費時間的場所，體驗的是一種生活方式。所以我們需要創(chuàng)造并運營有靈性的空間和場景，激發(fā)人的思考，促進人的連接，為進入的人們帶來樂趣、驚喜。因此空間和場景的運維管理就顯得更為重要。

運維就是運營與維護，商業(yè)運維管理簡單點說就是物業(yè)管理的延伸和擴展。運維管理就是商業(yè)建筑的使用權人通過自由專業(yè)技術管理人員或委托相關廠商對建筑物類所有運行設備/設施的檔案、運行、維護、保養(yǎng)進行管理，以保持建筑設備/設施的最佳運行狀態(tài)。運營時間越久，因管理不善或者交接不良導致管理數據遺失、缺漏等問題時有發(fā)生，不利于商業(yè)建筑的運維管理。而隨著BIM技術逐漸成熟，已有商業(yè)項目運維通過BIM 技術來整合及管理設備信息。通過BIM模型建立的信息整合至設施管理系統(tǒng)，管理及儲存數據，提醒用戶對設備進行定期維護，通過業(yè)務統(tǒng)計和預警功能，實時查看設備統(tǒng)計信息和設備維護工作的執(zhí)行情況，為接下來的設備維護計劃做好準備。

2、 關于BIM技術下的商業(yè)地產運維管理應用

2.1關于BIM運維管理的實際意義

在運維階段，利用BIM技術建立的商業(yè)運維管理系統(tǒng)可全面管理建筑物內的設施運行情況，以最快的速度發(fā)現(xiàn)故障發(fā)生的具體位置，并在第一時間采取針對性的措施進行處理。BIM技術的前期集成化信息能夠在某種意義上為后期運維階段中的設備管理等相關方面提供有價值的參考依據，為商業(yè)經營管理工作的開展帶來較大的益處，使其可以增加相應的商業(yè)價值。

2.2、基于BIM的運維管理系統(tǒng)

商業(yè)地產運維管理系統(tǒng)可分為三個層次：基礎數據層、平臺集成層、運維應用層。基礎數據層包括BIM運維模型、第三方系統(tǒng)，平臺集成層包括輕量化圖形引擎技術、互聯(lián)網、物聯(lián)網、各個智能設備等，運維應用層包括空間管理模塊、設施管理模塊、資產管理模塊、維保管理模塊、租賃管理模塊、應急預案、能耗管理等。

2.3 基于BIM技術的運維管理系統(tǒng)可實現(xiàn)的對運維系統(tǒng)進行全面監(jiān)控，完成相應的調試和維修工作，確保控制管理安全，保證整個系統(tǒng)的穩(wěn)定有效運行。從科學的角度處理商業(yè)項目的運營和維護，科學管理商業(yè)項目的各項活動運營狀態(tài)，并進一步對設備/設施管理、應急/維保管理，其他管理任務進行落實[3]。

2.3.1 設備/設施管理：BIM模型中包含所有設備設施詳細信息，在BIM運維管理平臺上可以隨時點開需要查看的設施設備，與之相關的設備屬性、廠家信息、操作手冊、維護記錄等都可以直接顯示。點擊視頻監(jiān)控設備時，還可以實時顯示監(jiān)控圖像。

2.3.2 應急/維保管理：此處維保管理是基于BIM技術的管理可以分類查看設備。當設備報警時，可以高亮顯示設備位置、運行參數、工程數據和文檔。對于設備廠家、應用手冊、是否出保修期、設備報廢前報警等都一目了然。消防報警時，在BIM模型上快速定位所在位置，并查看周邊的疏散通道和重要設備等，為應急處理提供第一首信息。

2.3.3 隱蔽管線管理：基于BIM技術的運維可以管理復雜的建筑管網（如給排水管、強弱電管線、風管以及相關管井，并且可以在圖上直接獲得相對位置關系。商業(yè)建筑運營期間改建或二次裝修的時候可以避開現(xiàn)有管網位置，便于管網維修、更換設備和定位。避免因破壞原有隱蔽管線原因造成的意外風險事故發(fā)生。

2.3.4 能耗管理：可通過BIM模型定位監(jiān)控不同的設備、不同的樓層、不同的時間段，整棟大廈的能耗情況，包括用電、用水。根據統(tǒng)計報表，依據平臺數據分析，管理者可以及時的制定節(jié)能策略，降低運維管理的成本。

2.3.5 環(huán)境管理：可通過BIM監(jiān)控場所內的空調環(huán)境狀況（溫度、濕度、CO2濃度等），將空調環(huán)境的溫、濕度及CO2濃度控制在一定范圍下，讓使用者能充分享受一個自動調控且舒適的環(huán)境。

3、基于 BIM技術的運維管理系統(tǒng)的應用效果分析

通過基于BIM 技術和信息化的“運維管理平臺”實現(xiàn)了運維管理過程中的同步協(xié)調、統(tǒng)一管理。基于BIM 的運維管理平臺是多方協(xié)同的開放型工作平臺，在開展工作的過程中實現(xiàn)與合作伙伴之間的多方協(xié)同。這也在一定程度上，提高了對外部合作伙伴管理能力的要求。

基于 BIM 技術的管理平臺：可實現(xiàn)項目從設計、建造到運營全生命期的過程模擬推演，將管理工作前置，優(yōu)化管理方案、降低管理風險、提升管理效率;可解決組織管理模式落后帶來的問題。可優(yōu)化業(yè)務流程及人員，使運維管理效果的提升，反應在消費者的角度就是消費體驗的提高，對品牌的宣傳，項目的收益都起到很大的作用。可實現(xiàn)管理工作的信息化和精細化，管理過程各種數據報表量化，通過大數據分析為管理提供可量化的決策依據，解決了數據資源帶來的問題。

4、結束語

隨著中國經濟的持續(xù)改善，人們的消費水平也在不斷增加，商業(yè)地產項目在許多大城市中的房地產比例也在持續(xù)增加，并且項目運營和維護存在一些關鍵問題。商業(yè)地產與其他房地產項目相比，其中運營管理和維護階段的盈利能力更為重要。BIM技術在商業(yè)地產運營管理和維護中得到合理的應用，以及扁平網絡組織結構的不斷推廣，將對提高商業(yè)地產運營管理和維護的質量產生積極影響，與建筑行業(yè)發(fā)展的步伐一致。進一步的體現(xiàn)了BIM下的運維管理應用的重要性。

參考文獻：

[1]張坤杰.基于BIM技術的商業(yè)地產項目的運維管理應用研究[D].青島理工大學，2019.

[2]陳超.商業(yè)地產生命周期BIM技術的推廣應用研究[D].江蘇大學，2018.

[3]王代兵.BIM在天津萬達中心項目全生命周期管理中的應用研究[D].沈陽建筑大學，2015.

（作者單位：云創(chuàng)商業(yè)管理（杭州）有限公司）