“房住不炒”定位不變 下半年中國房地產市場五大趨勢

中指研究院

一、2020上半年中國房地產市場形勢總結

1、政策：調控政策邊際改善，仍堅守“房住不炒”

2020年上半年，新冠疫情給我國經濟發展帶來較大沖擊，中央多次強調要加大逆周期調節力度，保持流動性合理充裕，“六穩”“六保”背景下，行業資金環境較為寬松。

與此同時，為了充分釋放國內消費潛能，新型城鎮化與區域發展戰略推進力度加大，下放土地審批權、完善生產要素市場化配置以及加快老舊小區改造等，釋放房地產行業中長期利好。

總體來看，上半年，中央堅持“房住不炒”定位不變，房地產領域金融監管依然從嚴。地方政府為應對新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅守“限購”、“限貸”底線，以促進房地產市場平穩運行。

2、市場量價：市場持續恢復，長三角城市量價表現突出

1.價格：整體價格維穩，長三角地區部分熱點城市房價呈上漲態勢

百城新建住宅均價累計漲幅為近五年同期最低水平，3月以來環比漲幅小幅擴大。累計來看，2020年受新冠疫情影響，上半年百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.18個百分點至1.27%。

分梯隊來看，疫情后，一線城市市場恢復較快，上半年累計漲幅居各梯隊首位；二線城市市場逐步恢復，部分熱點城市恢復較快，房價止跌回穩；三四線代表城市今年上半年累計漲幅收窄，部分城市受多重因素影響，房地產市場恢復相對緩慢，后期或面臨調整壓力。

分城市群來看，長三角區域樓市復蘇明顯，上半年區域房價累計上漲2.72%，較去年同期擴大1.66個百分點；珠三角累計漲幅處于近五年同期低位；京津冀和山東半島累計表現均為近五年首跌，市場恢復力度相對較弱。

累計來看，2020年上半年百城二手住宅均價累計漲幅為1.72%，較去年下半年擴大1.11個百分點，價格整體呈穩中略升的趨勢。

2019年至2020年上半年各城市群新建住宅均價環比漲跌幅

2017-2020年6月50個代表城市商品住宅月度成交面積走勢

2.成交規模：經歷深化調整后持續恢復，長三角市場恢復較快

上半年重點城市新房成交面積同比回落，絕對規模為2015年以來同期最低。長三角代表城市市場恢復節奏較快，當前成交規模同比增速明顯高于50城整體水平。二手住宅方面，2020年1-5月，受疫情影響多數城市成交規模較去年同期有所下降。

2020年伊始，在新冠疫情的沖擊下，房地產市場量價短期均有所回落，特別是成交量，新房、二手房同比降幅均達近年來最大。3月以來，隨著中央和地方政策的逐漸顯效，如多次降息、供給兩端的政策扶持、重大規劃落地等，購房者置業情緒好轉，前期積壓的市場需求積極入市。

短期看，常態化的疫情防控以及經濟發展的較大壓力，給房地產市場帶來較多不確定性因素，面對當前的市場形勢，企業的推盤積極性不減，下半年的推盤節奏或將前置，疊加前期積壓的需求尚未完全釋放，市場將繼續恢復。

3.成交結構：熱點城市各層次產品價格提升，改善型需求加速釋放

2020年上半年，在新冠疫情沖擊下，不同城市房地產市場均出現調整，但受城市基本面和房地產市場發展階段等因素影響，城市市場分化行情愈加明顯，部分核心城市群內部熱點城市需求回升動力較強，樓盤成交套總價水平小幅上漲。

成交方面，改善型需求釋放加速，同時，疫情影響下，人們對居住空間提出更高要求，也在一定程度上推動中高端項目成交熱度上升。展望未來，伴隨疫情影響進一步減弱，市場成交規模或將不斷回補，但在嚴格的政策基調下，價格整體漲幅可控。長期來看，改善需求仍存較大釋放空間，未來不同城市優質中高端項目成交占比或將提升。

3、土地：優質地塊供應增加，土地競拍熱度較高

注：如無特殊說明，土地面積指規劃建筑面積；所有土地數據來自公開招拍掛市場數據

全國300城住宅用地供應規模小幅增長，二季度推地力度明顯加大。2020年上半年，全國300城各類用地共推出10.9億平方米，同比增長1.5%。其中，住宅用地推出5.4億平方米，同比增長1.0%。

上半年住宅用地成交規模有所下降。具體來看，一季度，住宅用地共成交1.4億平方米，同比下降22.8%；二季度，土地供應規模有所增加，疊加2月以來各地政府出臺供給端扶持政策，企業拿地信心有所提振，住宅用地共成交2.9億平方米，同比止降轉增至6.4%。

整體來看，2020年上半年全國300城住宅用地推地量小幅增加，成交有所回落，其中二季度土地供給力度明顯加大，帶動成交面積降幅收窄。

預計下半年，地方政府推地節奏仍將繼續加快，土地市場表現有望趨于理性，但部分熱點城市土地市場仍將保持一定熱度。

4、品牌房企：線上線下積極營銷，銷售業績接近去年同期

2020年上半年，房企不同陣營的發展策略有所分化。其中1000億以上超級陣營共13家，銷售額增長率均值為2.2%，恒大等企業憑借廣泛的布局，多地聯動、集中推盤，實現了業績的穩定發展。

2012-2020年二季度全國300城各類用地和住宅用地成交面積同比變化