黃岡市黃州區城鎮低效用地現狀及潛力分析

張樂敏 張榮幸 柴雨婷

摘 要 隨著黃岡市社會經濟的穩步發展，建設用地供需矛盾愈發明顯，更需要將土地節約集約利用擺在重要位置。基于此，以黃岡市土地利用現狀數據為基礎，經理論研究和實地調研，制定了城鎮低效用地認定標準。并對現狀建設用地進行分析，測算出黃州區城鎮低效用地再開發潛力。結果顯示，黃州區可實現的潛力規模262.37 hm2，用途包括住宅、商服、公共管理與公共服務、其他用地，最后制定了潛力挖掘措施，以盡快實現黃岡市黃州區土地節約集約利用。

關鍵詞 城鎮低效用地;現狀評價;潛力評價;節約集約利用

中圖分類號：F301.2 文獻標志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2020.23.042

黃州區位于湖北省東部，大別山南麓，長江中游北岸，東連浠水，北接團風，西南與鄂州隔江相望，距武漢60 km，為湖北省黃岡市委、市政府和黃州區委、區政府所在地，是黃岡市政治、經濟、文化中心。全區現轄4個街道、3個鎮、1個鄉和1個經濟開發區、1個省管工業園區，總人口為39.63萬人，版圖面積為353 km2[1]。

1 土地利用現狀數據及面臨的問題

黃州區2018年度土地變更調查成果顯示，全區土地總面積為36 236.88 hm2，其中農用地17 715.04 hm2，占全區土地總面積的48.89%;建設用地10 690.16 hm2，占全區土地總面積的29.50%;其他土地7 831.68 hm2，占全區土地總面積的21.61%[2]。通過分析黃岡市土地利用現狀可知，全市土地利用面臨以下問題。

1.1 城鄉建設用地利用粗放

1）城鄉用地規模增長過快，其中尤其以農村建設用地粗放利用現象突出。2）存量土地消化不理想，消化進程緩慢。

1.2 生態環境壓力持續加大

城鎮及產業園區空間內部生產、生活、生態結構配置不協調，城鎮內部基礎設施及公用設施不完善，城際交通散亂布局造成生態空間破碎化，嚴重影響城鎮空間生態環境的質量。總之，黃州區節約集約水平有待提高。

2 城鎮低效用地認定標準

城鎮低效用地認定標準是根據各類用地特征提出的，包括定量和定性描述，滿足其中一條，即為城鎮低效用地，具體詳見表1[3]。

3 城鎮低效用地現狀分析

根據黃州區城鎮低效用地認定標準，經外業調查摸底和分析確認，黃州區城鎮低效用地地塊共101個，面積為512.53 hm2。

從權屬性質上看，黃州區國有土地面積為413.34 hm2，占全區城鎮低效用地總量的80.65%;集體土地面積為99.19 hm2，占全區城鎮低效用地總量的19.35%。

從空間布局看來，赤壁街道辦事處低效用地地塊52個，面積為210.35 hm2，占全區城鎮低效用地總量的41.04%;東湖街道辦事處低效用地地塊16個，面積為212.89 hm2，占全區城鎮低效用地總量的41.54%;禹王街道辦事處低效用地地塊2個，面積為8.13 hm2，占全區城鎮低效用地總量的1.59%;路口鎮低效用地地塊7個，面積為11.50 hm2，占全區城鎮低效用地總量的2.24%;堵城鎮低效用地地塊3個，面積為0.44 hm2，占全區城鎮低效用地總量的0.09%;陳策樓鎮低效用地地塊5個，面積為6.48 hm2，占全區城鎮低效用地總量的1.26%;陶店鄉低效用地地塊2個，面積為9.31 hm2，占全區城鎮低效用地總量的1.82%;南湖街道辦事處低效用地地塊14個，面積為53.43 hm2，占全區城鎮低效用地總量的10.42%

4 城鎮低效用地潛力評價

根據黃州區中心城區規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等，綜合考慮黃岡市經濟發展水平和開發建設成本，對城鎮低效用地潛力進行評價。

依據《建設用地節約集約利用評價規程》（TD/T 1018-2008）中用地規模潛力測算方法，測算城鎮低效用地再開發可實現潛力，具體測算公式如下：

（1）

其中：KC為地塊再開發可實現潛力（hm2）;K為地塊土地面積（hm2）;RC為地塊規劃允許容積率;FC為地塊現容積率。該計算公式是以初步確定的城鎮低效用地再開發地塊為單元，在假設用途不改變的情況，從不同用途的土地利用強度和市場條件進行測算。

對于工礦倉儲用地，依據《建設用地節約集約利用評價規程》（TD/T 1018-2008），還可以用以下公式進行補充測算，測算公式如下：

（2）

其中：Qg為工礦倉儲用地提高經濟密度要求的絕對規模潛力（hm2）;Q為工礦倉儲用地面積（hm2）;K2為工礦倉儲用地理想產出強度或投入強度（萬元/hm2）;K1為工礦倉儲用地實際產出或投入強度（萬元/hm2）。

在假設用途不改變的情況下，先依據每個地塊現場調查的建筑層數乘以該地塊高清影像圖上量算的每棟建筑基地面積，再除以該地塊面積得到該地塊現狀容積率，依據現行黃州區城區、鄉鎮基準地價確定的各類型用地容積率下限來確定各地塊改造的規劃容積率，并通過加權平均法計算得出同一用途的綜合現狀容積率、規劃容積率，最后按照以上公式計算出再開發可實現潛力。黃州區城鎮低效用地再開發可實現潛力計算結果如下。

4.1 住宅用地

住宅用地面積為301.83 hm2，容積率為0.84，規劃后容積率為2.20，住宅用地可實現潛力規模為185.94 hm2。

4.2 公共管理與公共服務用地

公共管理與公共服務用地面積為7.24 hm2，容積率為0.38，規劃后容積率為1.00，公共管理與公共服務用地可實現潛力規模為4.49 hm2。

4.3 商服用地

商服用地面積為4.53 hm2，容積率為0.76，規劃后容積率為1.48，商服用地可實現潛力規模為2.21 hm2。

4.4 其他用地

其他用地面積為0.57 hm2，容積率為0.20，規劃后容積率為0.50，可實現潛力規模為0.34 hm2。

4.5 工礦倉儲用地

工礦倉儲用地面積為198.36 hm2，容積率為0.65，規劃后容積率為1.00，工礦倉儲用地可實現潛力規模為69.39 hm2。

綜上所述，在假設用途不改變的情況下，提高不同用途的土地利用強度約可新增262.37 hm2建設用地。

5 黃州區城鎮低效用地情況

通過以上分析可知，黃州區城鎮低效土地較多。從現狀用途來看，住宅用地低效土地面積最多，工礦倉儲用地次之，公共管理與公共服務用地面積等可挖掘潛力較小;從空間分布來看，赤壁街道辦事處低效土地面積210.35 hm2，占全區城鎮低效用地總量的41.04%;東湖街道辦事處低效用地面積212.89 hm2，占比為41.54%;兩個街道辦占城鎮低效用地總量的82.58%，其他街道辦占比較小。從可實現潛力來看，住宅用地可實現潛力最高，工礦倉儲次之，其他用地可實現潛力最小。

6 黃州區城鎮低效用地改善對策

根據評價結果，建議根據黃州區城鎮低效用地現狀及潛力分布特點、土地利用強度、土地投入產出強度和改造規模，在充分銜接土地利用總體規劃、城市總體規劃等基礎上，將黃州區低效城鎮建設用地改造類型劃分為全面改造、局部改造、綜合整治3種類型來利用。

6.1 全面改造型

全面改造型是指以推倒重建的開發方式為主來改造的低效用地，包括舊住宅區新建、需要“退二進三”的工業用地、需要改變現狀用途的城鎮低效用地以及城中村改造、棚戶區改造用地。黃州區全面改造型城鎮低效用地地塊有80個，其總面積為406.76 hm2公頃。

6.2 局部改造型

局部改造型是指在對整體格局和功能不進行重大調整的情況下，對擬再開發地塊局部區域、關鍵要素進行拆除重建、重點改造，以提高局部土地利用率、容積率、建筑密度及綠化率，改善生產條件、生產環境。該模式適用于對工業用地進行產業升級改造的舊廠礦。黃州區局部改造型城鎮低效用地地塊有9個，其總面積

為24.55 hm2。

6.3 綜合整治型

綜合整治型具體包含3個方面。1）消防設施改善、基礎設施改善和公共服務設施改善、沿街立面改善、環境整治以及既有建筑節能改造等內容，但又不改變建筑主體結構和使用功能;2）對建筑物的全部或者部分予以改造或者更新設施，使其能夠繼續使用;3）保留原有建筑物，根據城市發展需求，變更其建筑使用功能。該模式適用于以功能完善、環境整治和功能提升為主的城鎮低效用地。黃州區綜合整治型城鎮低效用地地塊13個，總面積81.22 hm2。

參考文獻：

[1] 黃州區政府辦公室.黃州區簡介[EB/OL].（2019-03-15）[2020-07-03].http：//www.hg.gov.cn/art/2019/3/15/art_7122_130239.html.

[2] 黃岡市自然資源和規劃圖.黃岡市黃州區土地利用總體規劃（2006—2020年）[EB/OL].（2020-05-22）

[2020-07-03].http：//www.hg.gov.cn/art/2020/5/22/art_13624_1274459.html.

[3] 關文俠，李永明.安陽市城鎮低效用地現狀分析與潛力評價研究[J].國土資源信息化，2020（2）：54-59.

（責任編輯：趙中正）