房地產公司所得稅匯算清繳研究

張佩佩

摘要 房地產公司具有項目運作周期長、金額大等特點，所以房地產公司開展所得稅匯算清繳工作的難度很大，應重視和改進所得稅匯算清繳工作，提高工作效率和質量。房地產公司對所得稅進行匯算清繳，既是依法行事，又能促進房地產公司的長遠發展。房地產公司應當熟知政策法規，通過明確主體，確保所得稅納稅稅額的合理性，并采用科學籌劃、積極引入稅務代理等方式，促進自身的又快又好發展。

關鍵詞 房地產公司;所得稅;匯算清繳

改革開放后，我國經濟得到快速發展，人們對城市房屋的購買需求不斷增長，房地產公司快速發展并迎來高峰期。由于房地產公司運營涉及的資金數額大，人們對房地產公司所得稅的匯算清繳也提出了新的要求。房地產公司所得稅的匯算清繳是提高房地產公司稅收管理水平的重點問題。它為房地產公司的長久持續發展打下堅實的基礎，因此房地產公司要對此給予一定的重視。

一、房地產公司所得稅匯算清繳的有關概念

（一）所得稅

所得稅是對在我國經營的單位、內資企業的生產經營所得和其他所得進行征收的一種稅。所得稅是國家和企業之間的一種利益分配。當前，季度預繳和年度清繳是我國征收所得稅的重要方式，即公司在每個季度末期繳納所得稅，在會計年度結束時，對上繳的所得稅進行集中匯算繳清。國家進行匯算清繳，其主要目的是核算公司繳納的所得稅稅額，并對其準確性進行判斷，保證國家和公司的權益不受到損害。房地產公司上繳所得稅是將房地產公司的純收益作為稅收對象。處理房地產公司的所得稅可以采用獨立征稅制和合并征稅制兩種形式。實質法人稅是獨立征稅制的理論基礎，擬制法人稅是合并征稅制的理論基礎。

（二）所得稅匯算清繳

2006年，我國出臺的《企業所得稅匯算清繳管理辦法》規定了匯算清繳。它指的是在辦法規定的時間內，公司要嚴格遵照有關規定，對應納所得稅及稅額、應補繳或應退還的稅額進行準確的核算。公司要對自身的所得稅進行申報、提交以及結清負責的一種納稅行為。

所得稅匯算清繳是一種重要的稅收管理行為，具有強政策性、高時效性、復雜的程序性、較廣的涉及面等特點。除此之外，所得稅匯算繳清還能提高申報的質量與管理的水平，并盡可能地規避風險。但在具體匯算清繳時，隨著工作量的增大，一些房地產公司的匯算清繳仍舊存在不少問題。例如，匯算清繳時財務核算水平有待提高、公司所得稅的合理性有待確定等。因此，加強公司所得稅的匯算清繳，是促進房地產公司管理水平和質量提高的重要手段，也是促進其長遠健康發展的有效渠道。

二、房地產公司所得稅匯算清繳的措施

（一）明確主體

調查顯示，在以往所得稅匯算清繳的過程中，主體不明確是常見的問題。房地產公司作為納稅人，在配合稅務機關開展所得稅匯算清繳工作時，常常比較被動，具有較為明顯的從屬性。但有關政策文件，則將納稅人擺在明確的主體位置。因此，房地產公司的財務人員在開展所得稅匯算清繳工作時，要嚴格依照國家的規定，及時轉變身份。房地產公司要充分認識到，自身匯算清繳活動中承擔的主體責任。此外，房地產公司還應當按照有關規定，準確核算應納所得稅額并進行完整的、真實的、準確的申報，承擔起對應的法律責任。申報的時候，房地產公司可以把業務招待費作為扣除的費用，但需注意提供滿足主管部門要求的證明材料，且證明材料要真實有效。只有滿足這些條件，業務招待費才能作為扣除的費用。這些證明材料包括發票、收據、銷售賬單、消費支票、會計賬目和其他規定的證明材料等，它們都是申報扣除時要用到的材料。房地產公司還要重視工會的經費去向，并對相關憑證進行仔細的審核。在納稅申報時，房地產公司要遵照國家的有關規定，組建工會等各類國家要求建立的組織，員工按照要求繳納工會經費，房地產公司工會組織開展活動所開具的專用收據可以抵消對應的稅前所得額。此外，還應明確各項項目的完成進度，合理降低所得稅的數額。房地產公司的開發的項目一般都要分階段、分期完成，只有在分期檢驗完畢且合格之后，才能開始售賣盈利。這意味著，只有項目完全竣工，才算檢驗合格。換句話說，房地產公司涉及的項目時間跨度通常比大。因此，房地產公司在進行所得稅匯算清繳時，有關的稅收政策要對外進行明確的管理和統一。以單項工程經過驗收合格的時間為規定，確定結轉銷售收入的準確時間。驗收完單項工程，要按照規定把預收款作為銷售收入進行處理，并開具有關發票。對這一部分的處理，房地產公司不能為了減少所得稅提前或延后開具發票。

（二）確保稅額的合理性

關于所得稅的匯算清繳，如果房地產公司完成年度結賬，有稅前應該計算但實際操作中并沒有計算的扣除項目，則要及時調整賬務，補計有關項目。房地產公司如果按照《企業會計制度》與《中小企業會計制度》進行會計核算，可以充分利用跨期的優勢，將待攤費用和預提費用作為重點，計算跨期的費用與支出。房地產公司作為納稅人，要在年度申報和所得稅的預繳申報中，積極主動計算和彌補年度虧損。倘若沒有補齊以前的年度虧損，那么在5年時間內，房地產公司能夠使用當年的應納稅所得額彌補以前的年度虧損。鑒于我國金融政策的特殊性，房地產公司通常向銀行借貸獲得絕大多數日常流轉資金。為了維持經營開發和實現利潤轉移，需要支付銀行借貸利息。在這個過程中，房地產公司實質是受益的一方。有關規定表明，如果房地產公司及其關聯公司獲得的銀行借款數量高于總注冊資本的50%以上，則不能在稅前對超出部分的利息進行扣除。實施該政策的主要作用是，避免房地產公司通過借款的名義進行利潤轉移。相關稅務機關在開展匯算清繳時，要重點核查房地產公司的借貸利息支出，同時合理提出社會申請。房地產公司要在相關政策的規定下，按照程序流程完成核算，并計算應納的所得稅，之后才能進一步享受相關的優惠政策。如果公司沒有按照有關流程申報所得稅，則需要承擔對應的稅收風險。房地產公司要熟知相關的法規與政策，按規定的流程納稅。在清繳過程中，如果有實質性損失，則按照《企業所得稅法》，及時把相關資料交送給主管機關，經主管機關批復后，再做好稅前扣除工作，盡可能把損失降到最低。

（三）引入稅務代理的工作

關聯對所得稅的稅收，房地產公司的財務管理人員要將稅收籌劃和稅務代理充分利用起來。稅收籌劃是在稅收制度有限制的狀況下，積極尋求稅收空間，以遵循稅收規則為基礎，進行科學轉化和變通。房地產公司作為納稅人，要科學地進行稅收籌劃，通過一系列合理、合法的方式盡可能地保證公司的利潤，使有扣除限額的費用轉變成無扣除限額的費用，使不能遞延的費用轉變為可遞延的費用，盡可能降低應繳納的所得稅額和納稅成本。在大多數情況下，開展匯算清繳工作時，與房地產公司有關的法律政策有很多，且在會計制和稅收政策之間有許多交叉問題，這些交叉的問題使匯算清繳工作有很大的難度。在房地產公司運營的過程中，所得稅業務處理也較為復雜，以稅務代理的方式減少房地產公司在稅務處理上的錯誤率，可以讓房地產公司獲得良性的發展。國家每年都會出臺一些新的政策，房地產公司應盡可能及時掌握相關政策，如果不能及時掌握，則會給匯算清繳工作帶來諸多不良影響，甚至可能直接提升公司的經濟成本。稅收籌劃是房地產公司需要關注的工作之一，必須積極引進稅務代理，竭盡全力地提高房地產公司所得稅匯算清繳的質量。

三、結語

由于房地產公司具有周期長、金額大等不可避免的特點，所以房地產公司開展所得稅匯算清繳工作時，比一般公司遇到的阻礙更大。也正因為這些特點，房地產公司要充分利用好公司的內外部環境，結合公司實際的經營狀況，加強與有關稅收管理部門的聯系，減少工作中的錯誤。房地產公司對所得稅進行匯算清繳，是對國家法律法規的遵守，是依法行事，但也需要充分考慮匯算清繳中的各項工作，幫助公司節約成本，促進公司長遠、健康的發展。房地產公司要把匯算清繳作為公司的一項重要工作，有意識地提高匯算清繳的質量和效率。房地產公司要在充分理解相關政策法規的基礎上，明確主體，確保所得稅稅額的合理性，并通過科學籌劃、積極引入稅務代理等方式，促進自身的又好又快發展。

（作者單位為嵊州新城禧盛房地產發展有限公司）

參考文獻

[1] 姚亞琴.關于房地產企業所得稅匯算清繳工作中風險管理的探討[J].會計師，2017（20）.

[2] 朱正.房地產企業所得稅清算問題分析[J].時代金融，2015（06）.

[3] 吳若彪.企業所得稅匯算清繳——房地產企業會計與稅務的差異及調整[J].經貿實踐，2017（16）.

[4] 吳晨光.物流企業所得稅匯算清繳應關注的“點”[J].交通財會，2013（5）.