房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題及對(duì)策

黃興宏

摘要 會(huì)計(jì)成本核算工作在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色，是企業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展以及財(cái)務(wù)管理穩(wěn)步實(shí)施的關(guān)鍵。但是部分地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到外界環(huán)境因素或內(nèi)部人為因素的影響，導(dǎo)致會(huì)計(jì)成本核算工作效率與質(zhì)量得不到明顯的提升，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成一定的影響，也給相關(guān)項(xiàng)目開展帶來阻礙。本文就房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題及對(duì)策方面的內(nèi)容展開相應(yīng)論述，并提出一些觀點(diǎn)，希望能為相關(guān)人士的研究提供有用的參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì);成本核算

一些房地產(chǎn)企業(yè)在開展會(huì)計(jì)成本核算工作的時(shí)候，存在不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中問題的情況，也不能有效制定相應(yīng)的解決對(duì)策，財(cái)務(wù)管理水平較低。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)以及優(yōu)化方案進(jìn)行進(jìn)一步的分析，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要意義。

一、會(huì)計(jì)成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的作用

（一）前期工程費(fèi)核算方面

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展過程中涉及較多方面的成本核算工作，其中對(duì)前期工程費(fèi)的核算工作就對(duì)工程后續(xù)的順利開展具有關(guān)鍵作用。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)需要先對(duì)項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目所在地的環(huán)境情況進(jìn)行仔細(xì)的檢查，并采取有效措施清理現(xiàn)場(chǎng)雜物，為施工團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造良好的環(huán)境。另外還有施工材料的購買以及管理內(nèi)容等，都涉及一定的費(fèi)用核算問題，是工程項(xiàng)目開展的基礎(chǔ)，可以為后續(xù)會(huì)計(jì)成本核算提供參考信息。

（二）中期管理費(fèi)核算方面

房地產(chǎn)項(xiàng)目在中期階段涉及很多宣傳費(fèi)用和人工費(fèi)用，在工程施工過程中也會(huì)對(duì)施工團(tuán)隊(duì)工資結(jié)算以及房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售費(fèi)用進(jìn)行進(jìn)一步的核算。保證項(xiàng)目中期會(huì)計(jì)成本核算工作的穩(wěn)步開展，一方面能夠保證人力與物力資源的可持續(xù)供應(yīng)，另一方面能夠了解與掌握當(dāng)下工程項(xiàng)目的開展情況，對(duì)于提升項(xiàng)目整體效率與質(zhì)量都有重要的作用。

（三）后期服務(wù)費(fèi)核算方面

除了上述兩點(diǎn)外，房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的服務(wù)費(fèi)核算工作也是重要內(nèi)容。比如一些房地產(chǎn)項(xiàng)目工程以住宅小區(qū)為主，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員就需要對(duì)其中的物業(yè)、綠化以及供暖等費(fèi)用進(jìn)行明確的核算，對(duì)其中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行定期整理，為日后費(fèi)用的核算提供有利參考，同時(shí)為財(cái)務(wù)管理工作的開展提供便利條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算存在的難點(diǎn)問題

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)很多細(xì)節(jié)問題，導(dǎo)致部分工程階段不能順利進(jìn)行，需要財(cái)務(wù)人員針對(duì)實(shí)際情況，對(duì)其中問題進(jìn)行妥善處理。

（一）會(huì)計(jì)成本核算周期方面

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算的過程中，會(huì)受到周期因素影響，使得相關(guān)工作不能順利開展，影響后續(xù)財(cái)務(wù)工作的開展。在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)人員需要根據(jù)成本核算周期，對(duì)納稅環(huán)節(jié)、業(yè)績?cè)u(píng)估以及利潤計(jì)算等內(nèi)容進(jìn)行階段性的分析，從而保證各環(huán)節(jié)之間的協(xié)調(diào)運(yùn)行。但是一些房地產(chǎn)企業(yè)將更多時(shí)間和精力投入到了項(xiàng)目開展中，而忽視了成本核算周期的時(shí)效性，導(dǎo)致會(huì)計(jì)成本核算工作壓力加大，降低了會(huì)計(jì)成本核算的效率。

（二）會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象方面

會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象不明確，也會(huì)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展一些項(xiàng)目的時(shí)候，涉及多種類房產(chǎn)的建設(shè)，而不同種類的房產(chǎn)在會(huì)計(jì)成本核算方面都有不同的要求。這種情況的出現(xiàn)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算的時(shí)候，出現(xiàn)核算對(duì)象不明確的現(xiàn)象，在給財(cái)務(wù)工作增加難度的同時(shí)，降低了成本核算的準(zhǔn)確性。一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門還會(huì)因?yàn)槌杀竞怂愎ぷ鬟^于細(xì)化而出現(xiàn)各種各樣的問題，如成本核算的時(shí)間增加、核算周期延長，或者間接增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的公共成本，這在很大程度上增加了企業(yè)財(cái)務(wù)人員的工作壓力，也對(duì)財(cái)務(wù)管理工作造成了一定的阻礙。

（三）會(huì)計(jì)成本核算賬簿方面

企業(yè)財(cái)務(wù)賬簿的設(shè)置問題也會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)成本核算工作的開展造成困擾。一些企業(yè)財(cái)務(wù)部門在設(shè)置賬簿的時(shí)候，沒有按照規(guī)范的要求進(jìn)行設(shè)置，導(dǎo)致部分賬目的信息記錄不全面，或者出現(xiàn)實(shí)際賬目與賬簿賬目內(nèi)容不相符等情況。部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展一些項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)受到時(shí)間節(jié)點(diǎn)因素的影響，出現(xiàn)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容分開記錄的情況，間接增加財(cái)務(wù)人員后期成本核算的難度，給納稅工作的開展帶來阻礙，需要房地產(chǎn)企業(yè)提高對(duì)賬簿合理設(shè)置的重視度。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題的對(duì)策

會(huì)計(jì)成本核算工作的質(zhì)量與效率影響著房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目的穩(wěn)步運(yùn)行，需要企業(yè)財(cái)務(wù)部門根據(jù)不同環(huán)節(jié)制定不同的優(yōu)化方案，保證會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確與財(cái)務(wù)信息的安全。

（一）注重會(huì)計(jì)成本核算團(tuán)隊(duì)的建設(shè)

要想進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的整體水平，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提供保障，企業(yè)相關(guān)部門就要提高對(duì)成本核算團(tuán)隊(duì)建設(shè)的重視度。首先，財(cái)務(wù)部門需要對(duì)會(huì)計(jì)成本核算人員的專業(yè)能力進(jìn)行全面的考量，保證人才的正確引入，做好與財(cái)務(wù)人員的對(duì)接與溝通工作。其次，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門需要提高對(duì)會(huì)計(jì)成本核算團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)的重視，除了要合理安排培訓(xùn)內(nèi)容以及培訓(xùn)周期，還要明確培訓(xùn)計(jì)劃以及培訓(xùn)方向，使財(cái)務(wù)人員在學(xué)習(xí)中真正提升自身專業(yè)技能與水平，發(fā)揮自己的專業(yè)價(jià)值。最后，會(huì)計(jì)成本核算人員需要定期總結(jié)日常工作，對(duì)于工作中存在的不足之處及時(shí)加以改進(jìn)，對(duì)于在工作中學(xué)習(xí)到的技巧進(jìn)行消化吸收，從而為后續(xù)的成本核算工作提供有用的參考。

（二）明確會(huì)計(jì)成本核算的對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在成本核算的過程中，需要明確劃分同一項(xiàng)目中不同種類的建筑。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展中會(huì)同時(shí)建造不同用途的建筑，此時(shí)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算的時(shí)候，就需要相關(guān)財(cái)務(wù)人員明確具體的成本核算對(duì)象。如筆者所在的重慶環(huán)彬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司就出現(xiàn)過在對(duì)某對(duì)象按照分類歸集原則進(jìn)行成本核算的時(shí)候，受到了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十六條第（二）條規(guī)定失效的影響，產(chǎn)生了一定的納稅風(fēng)險(xiǎn)問題，不僅影響了成本核算的準(zhǔn)確性，還間接影響了單位相關(guān)財(cái)務(wù)管理工作的開展。

（三）合理安排會(huì)計(jì)成本核算周期

房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門需要在健全的規(guī)章制度下，按照相應(yīng)流程以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開展情況，合理安排會(huì)計(jì)成本核算的周期。很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目都會(huì)持續(xù)較長的時(shí)間，這對(duì)會(huì)計(jì)成本核算周期造成了一定的影響。為了保證成本核算工作的有序開展，財(cái)務(wù)管理部門可以對(duì)一些未完成的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算，并對(duì)所涉及的預(yù)算信息做好記錄。這樣在真正進(jìn)行成本核算的時(shí)候，不僅能為相關(guān)數(shù)據(jù)信息提供參考，還能進(jìn)一步提高成本核算的效率。

（四）設(shè)置健全的會(huì)計(jì)成本核算賬簿

對(duì)會(huì)計(jì)成本核算賬簿進(jìn)行合理的設(shè)置，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目中產(chǎn)生的各種明細(xì)進(jìn)行有效的分類和記錄，幫助財(cái)務(wù)人員提高成本核算效率，同時(shí)降低核算失誤的概率。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門可以適當(dāng)對(duì)會(huì)計(jì)成本核算進(jìn)行合并處理，比如工地人員的伙食費(fèi)和交通費(fèi)等，就可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合并處理，而在建筑材料購買以及建筑設(shè)計(jì)等開銷方面，則需要財(cái)務(wù)人員對(duì)其進(jìn)行細(xì)致的劃分，做好明確的成本核算工作，這樣才能發(fā)揮出會(huì)計(jì)成本核算賬簿的使用價(jià)值，為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理以及項(xiàng)目的平穩(wěn)開展提供有力的保障。

四、結(jié)語

很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展中，都能結(jié)合財(cái)務(wù)管理情況，對(duì)會(huì)計(jì)成本核算過程中存在的問題或不足之處進(jìn)行妥善的處理，并根據(jù)財(cái)務(wù)工作需要制定有效的管理方案，從而提高會(huì)計(jì)成本核算的準(zhǔn)確度。在相關(guān)財(cái)務(wù)人員的工作水平以及財(cái)務(wù)管理模式優(yōu)化等方面，還需要房地產(chǎn)企業(yè)在日后的經(jīng)營與發(fā)展中，不斷提升與創(chuàng)新。在未來的發(fā)展中，各房地產(chǎn)企業(yè)要保證會(huì)計(jì)成本核算工作的順利開展，為企業(yè)整體實(shí)力的提升奠定良好的基礎(chǔ)。

（作者單位為重慶環(huán)彬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）

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