物業企業財務管理存在的問題和完善措施探究

張海東

摘要 隨著我國房地產業多年的快速發展，國內物業服務市場規模也在迅速增長，物業服務行業迎來了巨大的機遇和挑戰。一方面，企業數量、管理面積、營業收入和從業人員規模不斷增加，形成了規模效應，但面臨調整發展戰略、優化提升效益的新課題;另一方面，政府監管日趨完善，社會及民眾對物業服務的關注和需求更加密切、理性和多樣，對物業管理服務質量、履行社會責任提出了更高的要求。財務管理工作貫穿物業管理服務的全過程，正視其中存在的問題、積極應對、做好財務管理，是提高企業競爭力的關鍵。本文從物業企業財務管理的角度，分析物業企業財務管理的特點、存在的主要問題，提出在新形勢下加強物業企業財務管理的對策和措施。物業企業存在資產運作控制能力不足、內部控制體系不完善、財務人員綜合能力有待提高、財務信息化程度尚需提升等問題，需要通過提高物業企業資產運作管控水平、優化完善企業內部控制制度、提高財務分析能力、提高物業企業財務人員的業務素質、加強物業企業財務信息化建設等措施來改進。本文旨在為物業企業更好地發展提供參考與借鑒。

關鍵詞 物業企業;財務管理;問題;對策

一、物業企業財務管理的內容與要求

（一）物業企業財務管理的主要內容

物業企業財務管理是運用專業知識、技能和方法，對企業資金的籌集、使用和分配活動進行管理，包括籌資管理、投資管理、營運資金管理、利潤分配管理，組織企業財務活動。物業企業財務管理是企業管理的重要組成部分，貫穿企業經營的全過程。

物業管理為社會大眾提供多類型、全方位、不間斷的過程服務，涵蓋客服報修、公共秩序維護、保潔綠化、設備設施維護等諸多環節，是一個勞動密集型行業，管理服務過程呈現出多樣性、時效性，體現在日常紛繁的工作細節中。在時代不斷發展和物業管理服務品質需求越來越高的新形勢下，諸多物業企業的財務管理開始主動積極使用財務預測、財務分析、全面預算、成本控制等財務手段和管理方法，并通過互聯網、物業管理系統和財務核算系統等大數據云計算信息化技術的應用，逐步提高財務綜合管理水平，以適應全過程管理的需求，財務管理在物業企業實現價值最大化目標方面發揮著極其重要的作用。

（二）物業企業財務管理的要求

營運資金管理是物業企業財務管理中非常重要的一環，物業企業的現金流量主要包括現金流入和現金流出兩個環節。物業企業自身初始資金存量較少，為了使經營活動中的現金流量凈額最大化，必須發揮預算管理、成本控制等財務管理手段的作用，盡量增加現金流入、減少現金流出。

二、物業服務企業在財務管理方面存在的主要問題

（一）資產運作控制能力不足

多數物業企業為中小規模，注冊資本不足，自有房屋、土地等實物資產資源有限，屬于輕資產經營，因此創收能力、融資能力受到限制，主要表現為資金管理效率不高、融資能力不足等方面。其主要原因是營運資金缺乏高效嚴謹的管理調度，不能多渠道安全地使用資金，造成閑置率高，形成資源浪費。部分企業對應收賬款的收取管理缺乏重視，只片面重視提升物業服務水平和質量，而忽視或回避資金催收追繳，導致應收賬款收繳率不足100%，持續形成新的欠費，資金周轉時間延長，給公司帶來更大的財務風險。物業企業收入的來源主要包括物業費、停車費、供暖費、經營服務和特約維修等，收入來源單一，盈利能力較弱，因此無法通過公開發行股票和債券在金融市場上獲得資金。

（二）內部控制體系不完善

內部控制包括5個方面：內部環境、風險評估、控制活動、信息溝通交流、監督管理。在開展內部控制活動的實踐過程中，許多物業企業不能嚴格有效地執行內控管理制度，有的甚至放松經營業務的制衡約束管理，造成風險防范能力欠佳。

物業企業無法實施有效的內部控制，主要是組織結構設計缺乏合理性，管理職能重復或缺失，導致企業權力和責任過度集中或職責不清，有些企業為了減少管理成本，往往存在一人兼多職的現象，分權不明確，不相容崗位未完全分離，同時針對重點崗位的監管程序沒有有效有序運行。實施企業內部控制方案需要有正常有效的目標，在業務策劃審核、決策審批、實施、檢查改進等環節要權責明確、分工制衡、規范流暢、以有效的制度流程來支持，充分考慮對例外因素的管控。有些企業在這方面存在設計缺陷，無法有效地控制資金資產，從而增加了貪污、挪用等風險發生的概率;部分企業在運行過程中，往往存在先實施、后完成審批手續的現象，問題發生后互相推卸責任，降低了工作效率、增加了企業風險，影響企業正常發展。

（三）財務人員綜合能力有待提高

受多種因素影響，一些企業財務人員在職業道德和專業能力方面有欠缺。有的財務人員忽視財稅法規，財務業務處理行為存在隨意性，不能發現和制止某些不合規的現象;有些財務人員片面就責權利與市場進行對比，產生不平衡心態;同時財務人員缺少必要的輪崗替換、經常性的專業培訓，造成有的財務人員能力不能順應環境和政策變化，降低了財務工作的質量和效率。此外，物業企業財務部門崗位定編短缺，無法實現專職和專責崗位，有些財務人員經常身兼多職，影響企業財務人員作用的正常發揮。

（四）財務信息化程度和質量尚需提升

物業企業現有的經營管理報表不能滿足投資人、管理者層、債權人、業主等各方的信息需求，通常只會根據納稅申報的要求披露資產負債表和利潤表，缺少對資產負債、現金流量、盈利能力的信息歸集和深入分析，反映企業全方位財務和經營情況的綜合數據的高質量管理信息不完整。業務部門、財務部門基礎信息存在同樣的問題，如客戶信用管理信息、業主應收和欠費分析管理信息、項目資產結構和盈利預測、住房維修資金底數及使用等方面還需完善。有些企業信息化建設滯后，數據通過人工統計方法獲得，效率低、易出錯;有些企業未實行全面預算管理，實際執行與預算管理有脫節現象;有的企業績效任務分解不及時、考核獎罰導向作用不明顯。以上這些，都不能滿足新形勢下經營和服務的實際需求。

三、強化物業企業財務工作的措施與建議

（一）提高資產運作管控水平

首先，要加強資產和營運資金控制。為了防止出現壞賬、呆賬和錯綜復雜的三角債，物業企業應重視營運資金的回收率，確保經營管理業務100%回款或相關利益流入企業，才能形成企業的真實資產，為發展提供堅實的資金保障，因此業務部門與財務部門都要加大資金回收管理力度。在現金流出中，加強資金和預算管控一直是重要方面，進而有效降低成本費用，提高企業資金存量、經濟效益。采取措施減少應收賬款、預付款、存貨和各類流動資金占用，對重點單位的應收賬款加強管理，減少壞賬風險，還可利用內部銀行實現資金統一歸集和管理，利用通知存款、結構性存款提高閑置資金的使用效率，降低資金占用成本;合理控制應付款項規模和資產負債率，可以借助信息化技術，建立內外部監督機制，對資金籌集過程進行檢查監督，減少資金籌集過程中的損失。

其次，規范財務預算管理，建立收入、支出預算管理目標體系，實施收入預算、資金支出全程跟蹤和監控。例如，根據公司轄區內的歷史收費、實際住戶情況以及上級政策的調整等因素，根據各服務項目和國家收費價格編制收入預算，制定降控成本方案，采用混合預算等編制方式預測指標管理模型，對企業收入進行預測和分解下達，拓展資金渠道，提高資金增長率。在提高服務水平的同時，增強盈利能力，使所有者權益不斷增加，建立符合資本市場要求的治理機制，依靠經營成果、資本積累解決各個項目單元發展失衡問題、促進發展;有條件的企業可依靠金融證券市場，采用發行債券或股票融資的方式，開拓多種融資渠道。

（二）完善企業內部控制制度，有效控制企業風險

應高度重視內部控制體系建設，內部控制建設、管理和評價監督是企業全員全方位的工作，組織結構要落實。財務內部控制僅僅是其中一個非常重要的組成部分，必須有健全可行的制度，來保證資產的安全和財務報告的準確可靠，提高物業管理水平和經營成果。依靠內部審計等手段發現重大及重要缺陷、風險和隱患，保證企業目標的實現。

具體而言，一是為保證主營業務收入的實現和資金安全，應保證資金收費制度流程設計嚴謹規范，制定費用標準、記錄收取、交存及財務核算緊密聯系，落實不相容原則。二是針對物資材料等資產管理和控制，明確劃分崗位權責，包括采購量、單價、驗收崗位的控制和制約分離;集中采購、大宗采購和重大項目支出，由使用部門、審計監督部門、采購部門、財務部門共同參與招標或采用公開招標等形式，確保采購過程的透明度和公開性，并按規定授權審批，減少浪費和不合理采購。相關部門對零星采購的供應商、價格、質量進行篩選、審核。比價時注重同價格的優先選擇一般納稅人單位供應商合作，以減輕企業的稅負。此外，要有效進行成本降控，主要在于人工、能源、外包服務、綠化、設施設備運行維護費用等方面，職能部門、業務單元履職盡責，將控制手段前置落實，做到事前、事中、事后過程控制。另外，由于代收代付資金金額大，所以應加以高度重視，收取和支付水電費容易受到環境中水電費的數額、計量器具和管道泄漏等因素的影響，易受審批制度、讀數表使用和收費標準的影響，應建立檢查稽核制度，及時發現漏洞。

（三）增強財務分析能力，為決策提供可靠信息

為客觀準確地反映財務會計核算成果、總結和發現物業企業在經營過程中的不足和問題，從而采取切實有效的行動不斷改善經營服務，應著重從以下幾個方面進行財務分析：

第一，財務部門應定期評估公司的資產負債和盈利狀況，反映一定時期內所有者權益、負債和資產構成變化，如實反映企業的償付能力、資產狀況、盈利能力等，分析影響的關鍵因素，從財務角度提出建議。

第二，對占公司業務比重較高項目的財務狀況、進度控制情況進行深入客觀的預測分析，財務分析要對發現的相關部門業務存在的風險和不足進行評估和提示，及時向管理層匯報。

第三，對企業的綜合管理水平進行評價，管理水平最終體現在資產管理水平上，分析資產管理水平可以使物業企業在第一時間掌握資產的經營狀況，從而相應地掌握資產結構、周轉率及盈利能力。

第四，加強財務預測和預算執行分析。目前市場競爭非常激烈，企業面臨的風險主要來自市場風險，包括財務風險和經營風險，在財務預測的幫助下，預算制度是有效的，對企業不偏離預期目標、抵御財務風險非常重要，可以促進企業合理配置使用資源，為物業企業決策者制定出科學的管理決策和適時調整經營戰略提供幫助。

（四）提高物業企業財務人員的業務素質

隨著行業發展、法治化的深入，對財務人員的水平和質量的要求越來越高，稀缺的高素質財務人才已成為決定物業企業財務工作質量的關鍵因素之一。提高物業企業財務人員專業素質的主要途徑有幾個方面：一是提高財務人員的入職門檻，從職業道德、從業經驗、管理能力、學歷和職稱等方面優中選優，提高人員的福利待遇，幫助其實現良好的職業生涯規劃，留住和吸引優秀的財務人員為企業服務。二是持續開展財務繼續教育等多種形式的專業培訓，采用網絡、經驗交流、對標先進等方式提高現有財務人員的專業能力和管理水平。尤其注重職業道德和風險防范意識的增強，樹立忠于職守、愛崗敬業、嚴謹細致的工作作風，提高風險識別和防范能力，降低企業發生財務欺詐的可能性。在職業發展中，注意培養提拔有德有才、忠誠可靠的后備人才。

（五）加強物業企業財務信息化建設

一是建立物業管理業務系統，將日常客戶服務、接報修、回訪、財務收費、庫房收發、統計查詢、滿意度調查等管理環節納入信息化管理，做到可視化、信息快捷傳遞、量化分析;二是實現財務核算和分析信息化，例如在原始單據采集驗證、制單、記賬、生成報表、財務指標數據分析整個過程中，以“財務機器人”的形式來完成，減少人為操控和誤差，提高效率;三是加強資金收付管理系統建設，從資金審核、審批、預算等方面，進行嚴格的管控;四是加強各信息系統間的整合，推進數據關聯共享，促進業務、財務融合，為公司經營決策提供有力支持。

四、結語

財務管理對物業企業的可持續發展、經營績效和內部管理產生著巨大的影響。物業企業要積極面對財務管理中出現的各種問題，建立健全各項財務管理制度，有效實施，依法合規經營，采用現代管理手段和管理理念，充分發揮財務監督、控制和分析的作用，有效提高企業的經濟效益，為企業的可持續發展打下堅實的基礎。

（作者單位為北京金隅大成物業管理有限公司）

參考文獻

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