房屋預(yù)售廣告也屬合同要約

問：

一家房地產(chǎn)開發(fā)商在廣告中宣稱，所售精裝房設(shè)計(jì)合理、采光充足，并標(biāo)明了室內(nèi)結(jié)構(gòu)及尺寸。甚至還設(shè)置了與之對(duì)應(yīng)的樣板房，供購(gòu)房者參觀。我在購(gòu)買房屋后于近日前往收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)交付的精裝房不僅房間尺寸要比其之前廣告中宣傳的小，且設(shè)計(jì)也不盡相同，采光嚴(yán)重受限。面對(duì)我的索賠要求，開發(fā)商卻以其與我簽訂的是“預(yù)售”合同，“預(yù)”字表明只是意向，最終應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交付的房屋為準(zhǔn)，更何況整個(gè)房屋的面積并沒有減少為由拒絕。請(qǐng)問，開發(fā)商的理由成立嗎？

讀者? 趙秀玲

答：

開發(fā)商的理由不能成立。

一方面，開發(fā)商的行為構(gòu)成違約。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”正因?yàn)殚_發(fā)商在其售樓廣告、樣板房中，已明確其所售房屋屬于精裝房，聲稱房屋設(shè)計(jì)合理、采光充足，并標(biāo)明了室內(nèi)結(jié)構(gòu)及尺寸，這些內(nèi)容直接影響著購(gòu)房者是否購(gòu)買、是否愿意以相應(yīng)的價(jià)格成交，也就決定了開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料等不屬于要約邀請(qǐng)，而屬于要約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要相對(duì)人對(duì)要約表示承諾（同意對(duì)方的要約），便對(duì)彼此產(chǎn)生了法律約束力。也就是說，只要你已經(jīng)接受開發(fā)商的要約前往購(gòu)房，并與之簽訂了商品房預(yù)售合同，開發(fā)商就必須兌現(xiàn)包括售樓廣告在內(nèi)的諾言。鑒于開發(fā)商實(shí)際交付的精裝房不僅房間尺寸比其之前廣告中宣傳的小，且設(shè)計(jì)也不盡相同、采光嚴(yán)重受限，也就意味著其已經(jīng)違約。另一方面，開發(fā)商必須承擔(dān)賠償責(zé)任。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”即你有權(quán)要求開發(fā)商按照約定交付房屋，如果無法交付，則你可以要求開發(fā)商賠償損失。

江西? 顏東岳