淺談房產測繪在不動產登記中的重要意義

丁楊洋

摘? ? 要：房產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支，是一項政策性、技術性很強的測繪工作。它測定的主要范圍是房屋及其用地，測量人員運用測繪儀器、測繪技術進行房屋面積測定、房產調查等專業測繪工作。而房屋作為不動產的重要組成部分，在不動產的登記工作中占有重要的地位，關乎千家萬戶利益。測繪成果服務于不動產登記，成果的符合性和正確性，直接關系到登記工作是否能夠順利進行，是否能保護權利人的合法權益。因此，房產測繪在不動產登記中占有重要的地位。

關鍵詞：不動產登記;房產測繪;房屋面積;房屋調查

1? 房產測繪的作用

房產測繪有法律依據、財政稅收、社會服務和測繪服務的多方面的作用。房產測繪成果通過審核后，可以用于房屋的登記、交易、評估、房地產開發、征收稅費、城鎮規劃等，成果具有很強的權威性和公正性。

1.1? 法律方面的作用

房屋測繪為房屋的產權、房地產的開發提供的成果資料是進行不動產登記、轉移、交易和糾紛的依據。經不動產部門確認的測繪成果資料具有法律意義。房屋分戶圖作為不動產權力證書的附圖是權利人持有的合法、有效的證明，是加強房地產管理、登記權屬、保障權利人合法的重要依據。

1.2? 財政經濟方面的作用

房產測繪的成果為房地產的評估、房地產稅費、開發、交易、抵押等方面提供了數據和圖件等專業資料。

1.3? 社會服務方面的作用

房產測繪的成果不僅僅服務于不動產登記，同樣也為城鄉規劃、工程建設、市政建設、環保、醫療、綠化等城鎮建設提供有關信息，結合測繪“多測合一”的改革，避免了數據的重復測繪，促進了數據的共享。房產測繪成果中的房屋調查信息，例如建成年代、層次、用途、坐落位置等為房管部門和規劃部門提供了基礎數據，為城鎮的進一步規劃計劃和實施做鋪墊。

1.4? 測繪服務方面的作用

房產測繪具有更多的信息資源量大、涉及面廣、圖表邏輯性強，帶有一定的政府行為。房產測繪主要是對房屋和土地進行測繪，提供的大量準確的基礎資料，反映了市場上房屋和土地的基本現狀，為各類數據統計、大數據和智慧城市提供重要的基礎數據。它為不動產登記提供了有力而準確的數據來源，同樣也是現代化城市建設的重要基礎成果。

2? 房屋面積測算的依據準確，提供高質量服務

近年來，由于房屋設計理念的不斷改良和創新，促進建筑形式日趨復雜，《房產測量規范》GB/T 17986.2000已經難以滿足所有的測繪工作。加之購房者維權意識的增強，更加要求我們在運用和理解測繪規范和法規中，做到成果有理有據、合規合情。目前，對于規范中未能涉及的面積計算的問題，很多的地市相應出具的地方性的計算規則，對《房產測量規范》做合理的補充。例如：浙江省依托“多測合一”的改革制度，整合建筑行業的面積計算的規則，不僅解決了目前亟待解決的房產面積計算問題，也進一步的解決了建筑面積在各專業中、各階段計算規范不一致的問題。浙江省的做法是很值得借鑒和學習的。但若在實際的操作中，遇到一些特殊的問題，地方性的法規中不能沒有明示的，可以借鑒先進地市的規則，但應該在《項目技術書》中詳細描述，使面積的計算依據更加堅實有力，并形成技術規則，為今后的工作積累經驗，促進測繪技術的不斷提高，成果更好的服務于不動產登記。

3? 房屋調查在不動產登記中的作用

房產測繪不僅僅是房屋及其用地的面積的測繪，還包含房屋調查。房屋調查的內容包含坐落、產權人、產別、建筑結構、建成年份、層次、房屋用途、墻體歸屬、產權糾紛和其他權利等基本情況。房產測繪工作要求在進行房產面積測繪的同時，要對房屋進行調查，并將調查的結果體現在測繪的成果中。結合我的工作，就上述的要素中，房屋的用途、房號和層高在登記中的重要性談談我自己的看法。

3.1? 房屋的用途

房屋的用途作為房產的抵押、交易、評估中的主要參數，對于房屋價值起到至關重要的作用。通常的情況下房屋的用途分為兩種，分別是現狀用途和規劃用途。現狀用途是指房屋在進行現場實勘過程中或后期利用中的實際用途。規劃用途是指《建筑工程規劃許可證》或其他規劃手續賦予房屋的用途。在不動產登記中，用途的登記是其中重要的一部分。在許多的地市，如果登記中只顯示一種功能，那么不動產登記部門，主要依據規劃部分的批準文件認定房屋的用途，即規劃用途。也有一部分的地市會在不動產登記簿中同時登記規劃用途和現狀用途。我個人認為，規劃用途更具有權威性，是規劃部門根據城鎮建設、整體規劃、統籌運作的綜合考量的結果，是促進現代化城市建設的重要舉措，是維護權利人利益的重要依據，為提供更好的生態生活提供保障。因此，在房產測繪中，房屋的用途要重點研究規劃部門的規劃用途，結合不動產登記的要求，形成相應的測繪成果。工作的實際中，規劃部門對于不動產登記中用途的理解會出現不對等，或者因為雙方的系統平臺對于用途的認定不一致，造成了測繪公司的一些困擾。結合我的工作，建議測繪公司與規劃部門、房管部門、不動產登記部門可以建立良好的溝通機制，依據《房產測量規范》中對于房屋功能的分類，促進整個流程上房屋用途的統一、規范，促使測繪成果更加嚴謹、合理。

3.2? 房號的規則

房屋的面積計算以幢為單位，登記系統中建立樓盤表一般也以幢為單位。房號作為識別本幢內房屋的主要標志，在本幢內必須是唯一的。《不動產權籍調查技術方案》中不動產登記單元號是房屋的唯一碼，但在生產、生活中，房號更具有普遍性、通用型。結合我的工作，房號規則的確定應遵循以下的原則：①符合不動產登記部門的要求。部分地市對于房號有許多強制性的要求。比如：房號中不允許含有字母，地下房屋的房號中必須包含其所在部位的符號，同層房屋中不同功能不得采用同一房號的規則等;②符合人類生產、生活的習慣。比如人們習慣在住宅功能的房號前面加上單元，習慣在房號中包含樓層的信息，不同功能的房屋采用不同的房號規則，保持房屋房號的唯一性;③如果樓棟先期辦理了預售許可，現房的房號要與期房的房號盡量一致;④考慮樓盤的完整性和上下對應關系。

3.3? 房屋的層高

根據《房產測量規范與房地產測繪技術》相關描述，層高指房屋的上下兩層的樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。房屋的面積測繪主要分為面積預測和面積實測。預測面積主要用于辦理預售許可，測繪的成果中的房屋面積數據、房屋的屬性信息、房屋的分層分戶圖紙作為了購房合同的主要依據和組成部分。實測面積主要用于辦理竣工備案登記，辦理初始登記和轉移登記。測繪的成果中的房屋面積數據、房屋的屬性信息、房屋的分戶圖紙作為了不動產登記的重要組成部分。層高是房屋屬性信息的一部分。在面積預測項目中，層高的信息主要根據委托方提供的經規劃部門的批準的施工圖紙顯示的結構層標高計算而來;而在面積實測中，層高主要根據測量人員的實地測量凈高并結合圖紙上的樓板的厚度計算而來。層高作為了合同中的房屋屬性信息的組成部分，并在房屋的評估、交易中決定的房屋價值的主要依據。因此，在房屋測繪中，不能專注于面積的測算，也要注意房屋屬性信息的調查。

4? 結束語

房產測繪與人民群眾的生活息息相關，作為行業工作人員，要潛心研究測繪生產技術，掌握不動產登記、房地產管理等方面法律法規，不斷提高測繪成果的質量，為不動產登記工作提供高標準數據。

參考文獻：

[1] 呂永江主編.房產測量規范與房地產測繪技術—房產測量規范有關技術說明[M].北京：中國標準出版社，2001.

[2] 楊木壯，劉武，徐興彬等.不動產測繪[M].北京：中國地質大學出版社，2016.