淺析城市型工業更新的趨勢

李 辰

上海建工集團投資有限公司 上海 200080

存量時代，城市更新越來越受到社會關注，其中城市型工業更新與城市經濟發展和城區品質息息相關，又兼以其承載的歷史意義和獨特的建筑形式，成為銘記城市歷史和展現城市特色的重要載體。早期工業更新以建筑改造和環境治理為主，但工業資產因其歷史沿革、自身條件、依托城市條件、所在城區條件等不同，使得工業更新的目標和手段逐漸分異化。

早期工業更新伴隨著19世紀末工業革命遺留下來的環境問題而大量出現，如具有獨特景觀的采礦山等工業遺產，或污染較嚴重、與城市距離較遠的煤礦、電廠等工業建筑，其主要目標是環境修復和景觀改造。

自20世紀六七十年代以來，伴隨著工業的周期變化，部分產業城區出現了產業和人口的空心化，通過工業更新改善城區衰落的案例大量出現。發展至今，工業更新已經從單一的環境治理目標發展為能夠實現片區城市復興、城市產業迭代等綜合目標的城市經營手段。本文討論的城市型工業更新，指在城區范圍內已不滿足城市產業發展或土地規劃的要求，但完全拆除成本較高、對城市文脈有損，并且與城市聯系緊密、功能置換相對容易、對城市活力和特色塑造有利的存量工業用地。

通過工業更新手段，對原有產業進行提質升級，以此提升土地價值、開發價值和社會價值，或基于城市功能布局優化、文化基因傳承等訴求，對存量產業用地及工業建筑進行功能改變及形態重構，以實現城區生活服務質量的改善。

1 早期城市型工業更新著眼于工業建筑改造和環境修復，目標和路徑相對單一

19世紀末，針對工業革命遺留下的大量煤氣廠、礦場等，其更新主要應對環境亟待改善以及產業迫切轉型的需求。例如久負盛名的德國魯爾區，20世紀60年代煤炭工業和鋼鐵工業的衰落以及上百年的采煤煉鐵制鋼造成的嚴重環境污染，催生了城市再造實驗：國際建筑展計劃（簡稱IBA），也稱魯爾區改造計劃（1989—1999）。改造計劃實現了生態功能的恢復，將傳統工業區景觀再造為生態公園，原有的工業升級轉型為現代化科學園區、服務產業園區等類型。

這一工業更新的模式著眼于工業“容器”的改造，即對工業營地的環境修復，對工業建筑和景觀改造，這一模式對我國的工業更新產生了深遠的影響。國內早期著名的“798”創意產業園走的正是這個路線（圖1），保留工業特色的建筑和設施，對景觀進行改造，吸引以藝術為代表的創意產業進駐，成為20世紀末我國工業更新的主流。無論是上海新天地、廣州紅磚廠、深圳華僑城創意園，都或多或少地延續了這種更新模式[1-3]。

圖1 “798”創意工業園發展路徑

這種相對同質且單一的更新模式，由于環境、產業提升及租金提高，導致藝術家和創意公司流失，大量的商業娛樂產業進駐，使得這些工業遺產變得千篇一律，雖然活力尚能維持，但失去了多樣性，發展大多陷入瓶頸。

2 城市型工業更新向經濟、社會雙重內涵拓展，成為城市綜合運營手段

從20世紀50年代起，面對產業撤離導致的經濟蕭條，以及城市環境與治安狀況每況愈下的困境，工業更新逐漸從工業“容器”的改造，轉向片區活力和開發價值的提升，主題從產業園區向創意辦公、商業公寓酒店、主題地產、文化教育等多元化方向延伸。

2.1 以工業更新為中心環節，實現片區功能升級和產業鏈拓展

本節以倫敦泰晤士河岸巴特西電廠（Battersea）改建為例。巴特西電站位于倫敦泰晤士河南岸，始建于1930年代，1983年停止發電。項目占地約161 874.26 m2，是倫敦最大的建筑之一，也是倫敦地標紅磚建筑之一。

設計的出發點本著以激活場地為最重要目標。一期由拉斐爾·維諾里建筑師事務所（Rafael Vinoly Architects PC）對老電廠建筑進行改造，成為奢華公寓酒店。老電廠的周圍被改造為景觀公園，環境大為改善并吸引了眾多市民和游客。巴特西電廠的更新是整個項目開發的亮點與中心環節，在吸引了足夠的關注度和人氣后，進一步開發高端住宅。這些地產項目與電廠完美融合，相互呼應。項目中住宅功能約占57%，商業設施占到43%，包含辦公、零售、旅店、休閑、文化、醫療、市政建設及大量的公共空間。這一工業更新項目將整個區域變為一個自然擴展區域，并以工業建筑的改造為核心，成功地分期實現了主題地產的開發（圖2）。

圖2 倫敦Battersea電站開發過程

2.2 以工業更新為運營抓手，實現城區整體品質和地位提升

以舊工業區的更新帶動城市復興，著名的案例是蘇黎世西區的改造。在發展模式上，傳統工業的衰落和國內經濟的蕭條驅動政府加強了產業轉型和科研投入的力度。針對舊工業區，政府與私人部門合作，讓規劃師以倡導者的身份促進公眾和利益相關方參與更新過程，工業更新過程從單純的物質空間設計轉變為共同參與城市營造的社會行為。政府設立專門機構，將市政當局、投資部門、設計和施工單位，以及其他利益相關者協調統籌起來，盡可能取得各方共識，達成共同目標。

在設計上，通過一系列城市設計導則保留和改造了大部分結構完好的舊工業建筑，延續原有的城市肌理和空間格局。在產業方面，工業更新手段使得西區的租金相對低廉，成為西區產業的“孵化器”，吸引新興行業和中小企業進駐，促進新興產業的集聚，并提供可觀的就業機會。在城市功能上，采用“雞尾酒”式的開發模式，包含住宅、綜合辦公、貿易產業、文化、體育、餐飲、零售等，多元功能的融合對城市活力復興起到了關鍵性作用。

在政府的協調下，2007年8月成立的蘇黎世藝術大學搬遷至西區，藝術大學的設置進一步實現了西區的功能升級，也鞏固了蘇黎世的文化中心地位，其教學研究成果和附屬設施，也為當地居民提供了豐富的文化產品和公共文化設施[4]。

3 我國實踐探索中，城市型工業更新正逐步成為一類綜合性城市產品

3.1 政策和模式的探索帶來發展契機，工業更新成為公共利益再分配的有效手段

2014年3月，《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》正式發布，并提出“管住總量、嚴控增量、盤活存量”的新型城鎮化原則，越來越多的城市通過工業更新對原工業區的物質利用空間進行重新設計，以適應新的產業、產能需求。

以上海為例，上海工業用地總量占城市建設用地總面積逾三成，相較于國外同類城市，上海工業用地比例偏高，且城鎮工業用地多為劃撥，且多位于中心城區，區位好和資產價值較高，土地坪效相對較低。從2013年至2015年，針對現有存量工業用地轉型，上海先后出臺《關于增設研發總部類用地相關工作的試點意見》（滬規土資地[2013]1023號），《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）》（滬府辦[2014]25號），《上海市城市更新實施辦法》和《上海市城市更新規劃土地實施細則（試行）》，都明確提到了在市內規劃集中建設區內國有存量工業用地的盤活，工業用地更新出現發展契機。

以深圳為例，深圳城市更新政策以2009年出臺的《深圳市城市更新辦法》和2012年出臺的《深圳市城市更新辦法實施細則》為綱領，在之后十余年的更新實踐中，構建了從法律法規、地方規章、技術規范到操作指引的4層架構體系，并以“打補丁”的方式不斷深化完善城市更新政策體系。舊工業區升級改造分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類，特別關注了消防設施、基礎設施和公共服務設施、沿街立面、環境整治、既有建筑節能改造等涉及公共利益的改善措施，并有針對性地給予一定的獎勵政策。

值得注意的是，每個城市工業存量資產的形成原因、質地、地區發展訴求等均各不相同，因此一城一策是城市型工業更新探索的一條合理化路徑，需要在實踐中不斷地完善。

3.2 工業更新正逐步成為一攬子提升城市綜合效益的“城市產品”

國內各城市的工業更新實踐已經逐步成為投資、設計、建造、運營一體化的綜合性城市產品（表1），主要體現出三方面的特點：第一，參與主體多元化，從政府主導逐漸向政企合作、企業推動等市場化方式轉變；第二，更新模式多樣化，通過設計產權、建設強度、功能結構、市場轉讓等多重方式實現；第三，投資收益共享化，工業更新帶來的城市紅利在政府、土地權屬人和開發投資者中間分享。

以楊樹浦發電廠更新為例，作為楊浦濱江岸線的一部分，楊樹浦電廠毗鄰上海國際時尚中心、 上海楊樹浦水廠、濱江創意產業園區和綜合開發體漁人碼頭， 未來有望形成地標性建筑。由上海建工基金、光控安石等以基金合伙方式實現對楊樹浦發電廠的股權并購，上海電力以項目公司估值入股。宗地總面積為83 051.5 m2，地上總建筑面積257 457 m2，其中一期地塊面積33 891 m2，地上建筑面積135 564 m2，自持60%，可銷售40%，部分自持面積將由上海電力及其關聯企業自用。更新后以能源與環境技術產業為特色，發展電力、節能環保主題下的現代服務業總部、紅色文化教育、歷史文化博展等功能，打造集工業文化、紅色文化、海派文化于一體的東外灘新地標。

以萬科上生新所項目為例，萬科以“租賃-改造-再租賃”的存量更新地產模式，對原上海生物制品研究所更新改造運營，基于“歷史建筑保護＋文創產業聚集＋存量資產增值”等多重更新目標，更新后的上生新所由3棟歷史建筑、3棟新建筑和15棟工業改造建筑合成，總建筑面積達到49 000 m2。其中，辦公占74%（36 000 m2），商業占26%（13 000 m2）。在商業中：餐飲占到45%左右，引入小眾消費品牌作為產業配套，如Brew Bear精品咖啡等；響應上海“文創50條”政策，文化藝術類占到45%左右，包括稻城書店和Minderlands家居家具店等；另外10%用于娛樂健身。原來的舊廠房轉型升級為高端的產業集聚空間，開業率達到90%左右，并且租金提升至8～15元/（m2·d）的水平。這一更新產品，還為周圍居民提供了停車位、社區文化、體育等公共服務設施。

表1 工業更新已成為綜合性城市產品

4 結語

經過百年實踐和演進，城市型工業更新已經成為一種有效的城市綜合運營手段，通過政府與私營部門的合作、專業團隊與民眾的共同參與，不斷提升城市產業結構，完善公共服務產品，最終實現正向疊加的社會綜合效益。在我國城鎮化中后期，工業存量優勢突出，工業更新勢必成為一片藍海，但在更新政策、土地流轉方式、建筑景觀設計、產業資源導入、社會公共利益分配機制等方面，仍值得進一步思考和探索。