重大產業地產二次招商中的地方政府角色定位

蔣文生

【摘? 要】論文分析了我國重大產業地產二次招商過程中存在的問題及地方政府參與其二次招商的必要性，并通過案例分析明確提出，地方政府在重大產業地產二次招商中應扮演戰略協同主導者、投資環境構筑者、招商引資促進者和地方招商體系培育者的角色，以期為我國的重大產業地產二次招商提供一定的參考。

【Abstract】This paper analyzes the problems existing in the process of secondary investment attraction of major industrial real estate in China and the necessity of local government to participate in the secondary investment attraction， and through the case analysis clearly put forward， local governments should play the roles of strategic coordination leader， investment environment builder， investment attraction promoter and local investment promotion system breeder in the secondary investment attraction of major industrial real estate， so as to provide some references for the secondary investment attraction of major industrial real estate in China.

【關鍵詞】重大產業地產;二次招商;地方政府;角色定位

【Keywords】major industrial real estate; secondary investment attraction; local government; role orientation

【中圖分類號】F299.24? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）08-0133-02

1 產業地產

綜合目前得到廣泛認可的三種定義，產業地產即是“以產業為依托，以土地為載體，通過整合自然資源、社會資源、經濟資源等，進行土地的整體開發與運營，打造產、學、研產業集群，構建產業價值鏈一體化平臺，從而實現區域經濟轉型升級、提升區域競爭力，幫助企業提升企業形象、提高企業發展力雙重目的的新型產業形式”。它既是地方政府的核心項目，也是區域經濟發展的動力引擎。

企業集團的資金使用額度大，資金管控的統籌安排和預算管理有利于規范資金使用，使之合規合法。通過對現金存量和流動性的管理，對現金準確預測，將預期投入要求和實際情況相結合，才能優化資金配置，加強控制和降低風險。

2 產業地產二次招商

一般而言，無論是“園中園”還是“產業新城”，產業地產的開發商也是后續運營商，由于項目占地面積和開發面積都比較大，開發商開發項目的目的不是自用，而是通過產業集群來實現多贏。因此，地方政府把項目開發商招進來后，項目開發商還要進行項目運營期間入駐企業的招商，此即為產業地產二次招商。

集團資金管控模式的實施雖然有助于提高企業的經濟效益，但是由于其在具體的實施中還存在諸多問題，制約集團資金管控效益的提升。

3 地方政府在重大產業地產二次招商中存在的問題

3.1 政府支持與服務的缺位

隨著國內社會主義市場經濟的發展，地方政府都認可了“市場在資源配置中起決定作用”這一觀點，過度解讀甚至曲解了其含義，認為政府職能僅僅是提供一些基礎服務，對于重大產業地產招商影響深遠的產業區位選擇、戰略協同、資源整合，以及財務、稅收、信貸、人力資源、衛生服務、公共教育和城市公用事業服務等方面，依然缺乏前瞻性、整體性和創新性，政府的服務意識流于表象，服務水平低，官僚作風嚴重，難以滿足重大產業地產招商需求，成為產業地產二次招商中的旁觀者，而不是戰略協同者和推進者。

3.2 政府管理的越位

本應該遠離重大產業地產開發企業的日常經營活動，由于地方利益、政府政績等原因，地方政府又常常直接介入企業的投資和經營等微觀決策，甚至禁止區內企業把重大產業地產項目一些重要關聯產業投資到周邊區域，這不僅影響了企業的資源優化配置，而且嚴重影響了重大產業地產項目的整體招商策略和招商進程。

3.3 政府監管的錯位

政府監管錯位在重大產業地產二次招商過程中更是屢見不鮮，上下級政府間、平行部門間職權劃分不清，政出多門現象時有發生，配套服務嚴重滯后，有責任相互逃避，有問題相互推諉，解決問題相互踢皮球，一件事情轉遍各職能部門卻找不到實際責任部門，一個問題開了多次部際協調會卻久拖不決，行政效率低下嚴重阻礙了項目的有序推進。

4 地方政府參與重大產業地產二次招商的必要性

首先，重大產業地產政策主導性強，戰略協同要求高。即產業地產有別于住宅商業地產，它與所在地區域經濟發展規劃和產業政策密切相關，它既是區域經濟發展規劃和產業政策催生的結果，也是落實區域經濟發展規劃和產業政策的動力和載體。其次，重大產業地產的綜合性特性也決定了政府必須參與其二次招商。與其他地產項目不同，重大產業地產綜合性突出，涉及面廣。

5 國內成功案例分析

昆明螺螄灣國際商貿城規劃總建筑面積為1900萬m2，其中商貿城占地面積5705畝，主體市場550萬m2;小商品生產加工區9600畝，生產加工區900萬m2;物流倉儲區1000畝，120萬m2[1-3]。其中，一期市場總用地860.1畝，建筑面積150萬m2，共有23000個商鋪，于2009年12月16日正式開業，匯集了服裝、鞋、皮具箱包、針織、工藝品、日用百貨等26個業態、數萬種商品，日均人流量達15～20萬人次，日營業額超過1.5億元;二期200萬m2主體市場于2010年12月28日開業，形成了國際數碼文化城、旅游購物中心、酒店用品城、國際風尚中心、海外國家館五大特色主題購物中心，以及綜合商貿館、廠家直銷中心、名品商店街等多元商業形態，匯集家用電器、手機通訊、鐘表眼鏡、珠寶玉器、民俗文化、云南特產、茶葉、花卉、酒店用品、品牌服飾、海外進口商品等逾20個大類，近2000個品種的數百萬種商品集中展示、交流、貿易，并配套建設了約90萬m2配套商業設施;三期于2013年11月8日正式開業，三期C4市場又名螺螄灣·昆明市菊花園中藥材專業市場，實際經營面積達8萬m2，共計700余戶商家入駐經營，經營的中藥材品類達3000多種，是經國家批準的全國17家中藥材專業市場之一，也是云南省最大的中藥材專業市場;三期C6市場又名螺螄灣國際建材家居博覽城，總建筑面積約70萬m2。

昆明螺螄灣國際商貿城二次招商的成功經驗在于：一是政府強力推進。為推動老螺螄灣及云紡市場等經營戶入駐商貿城，政府對老舊市場進行了拆遷，并通過差別化招商政策予以積極引導，老舊市場搬遷的優先級商戶租金比普通商戶每平方米每月優惠21元;2009年底，螺螄灣16800家商戶中，老螺螄灣搬遷過來的商戶有9800余戶。二是劃行規市，分類推進。項目采取政府主導、部門參與、市場調研方式，對項目業態進行劃行規市，并按照商戶基礎和成熟度，分期開發、分類招商，有效縮短了招商期限。三是政策扶持。為促進項目招商和運營，省、市、區政府出臺了稅務、工商、金融、海關、市場管理等相關專項扶持政策。四是完善配套服務。項目同時配套了3000畝的物流倉儲區、3000畝的小商品生產加工區;為集聚人氣，昆明市開通了23路公共汽車線路和昆明軌道交通1號線（南部汽車站）、昆明軌道交通4號線（螺螄灣站、螺螄灣北站）[4]。

6 結論和啟示

6.1 戰略協同主導者

重大產業地產作為落實區域經濟發展規劃和產業政策的動力和載體，不僅需要高超的產業政策把握能力，合理選擇產業區位，更需要超強的戰略協同和資源整合能力。

6.2 投資環境構筑者

地方政府要實現區域經濟發展規劃和產業轉型升級，除了完善物質形態的自然資源和公共基礎設施等硬環境，還必須營造良好的政策環境、法治環境、行政環境和社會環境，大力提升服務水平，著力提高行政服務效能，努力創建誠信和諧、公平合理、廉潔高效、規范嚴明、健康向上的制度體系，全力為重大產業地產二次招商構筑一個“親商、安商、穩商、富商”的良好投資環境，降低外來投資者的風險，共同把重大產業項目打造成一方投資發展的寶地、財富集聚的洼地和創業創新的高地。

6.3 招商引資推進者

由于國內目前產業地產開發群體特點、區域發展不均衡現狀以及重大產業地產的“外溢效應”等因素，二次招商中市場失靈成為常態，因此，在重大產業地產二次招商中，政府、企業不能各自為政，更不能企業唱戲、政府看戲。

【參考文獻】

【1】高翔，張會明.產業地產定位解碼[M].北京：北京聯合出版公司，2017.

【2】孫久文，葉裕民.區域經濟學教程[M].北京：中國人民大學出版社，2003.

【3】道格拉斯·C·諾思.經濟史中的結構與變遷[M].上海：上海三聯書店，1991.

【4】約瑟夫·E.斯蒂格利茨，等.政府為什么干預經濟[M].北京：中國物資出版社，1998.