房地產企業所得稅稅務籌劃的財務應用探究

文| 施海湘

近年來，房地產行業發展迅速，房價上升也越來越快，房地產企業之間的競爭也越發激烈，作為納稅大戶，房地產企業稅務籌劃工作顯得越發重要。而作為最重要的稅種之一，企業所得稅的籌劃不僅對企業經濟效益產生了影響，同時也影響了企業資金占用程度。房地產在進行稅務活動時，要按照稅收政策及時調整，并按照房地產項目類型和各地稅收政策進行全面的分析籌劃，制定相應的策略，才能夠保證企業稅務籌劃順利進行。

稅務籌劃相關概述

概念和作用

稅務籌劃是指企業在納稅前，在不違反相關法律法規的前提下，預先對法人和自然人經營活動、投資行為等涉稅項目進行妥善安排，實現少納稅、延遲納稅等目的。良好的稅收籌劃能使企業稅負降低，使企業利潤達到最大化，對企業的長效發展十分重要。企業所得稅稅務籌劃能使企業財務效益實現最大化，提高企業的經營管理水平。企業在生產經營中，企業所得稅直接影響著企業的凈利潤，而凈利潤作為企業考核指標，對企業管理和發展有著重要的作用。因此，企業要在合理合法的基礎上實行稅務籌劃，降低企業所得稅，增加經濟利潤，使財務效益實現最大化。同時，在制定稅務籌劃計劃時，企業要從整體出發，審查企業內部結構，建立完善的關聯體系，確保稅務籌劃科學合理，將稅收政策融入到企業經營管理中，進而提高企業的經營管理水平。

方法和步驟

房地產企業當前的納稅人身份主要為一般納稅人。企業可以盡量降低稅負：可以通過稅率差異，企業從經營業務或是應納稅所得額進行合理判斷；可以通過稅目差異，企業可以在合法基礎上將免稅或不征稅的收入從主營業務中剝離出來，進而使企業稅負降低；可以通過時間差異，企業利用延遲納稅獲得額外收入；可以通過優惠政策，在國家政策基礎上合理籌劃稅收，進而降低企業稅負。企業在進行稅務籌劃的時候，首先需要了解相關的稅務法律規范、政策、條例等，保證稅務籌劃活動的合法性。其次，根據房地產企業實際情況，在合理合法基礎上降低企業稅負。

房地產企業所得稅稅務籌劃的財務應用

收入上的稅務籌劃

房地產企業收入包括房屋銷售、土地流轉、配套設施銷售等內容，房屋銷售是其重點收入。當前，房地產企業是通過預售方式實現提前銷售，按照當期預售款預計毛利率來預繳所得稅，因此，房產企業前期銷售時關于所得稅的籌劃空間不大，企業通過對前期銷售閑置資金月的充分利用來投資不征稅和免稅的一些項目，但是在后期建設中，可以按照項目實際實行分期結轉收入，進而延長納稅時間，這是因為發生結轉收入就會產生利潤，進而產生納稅義務，但是將結轉收入延遲可以延遲納稅時間，防止由于提前納稅而占用資金。

扣除項目上的稅務籌劃

首先，企業可以在合理的范圍內扣除掉一些費用項目，例如人員、宣傳等費用，根據相關費用扣除標準固定，在進行日常經營時，實時控制列支費用金額，對于折舊資產和遞延資產攤銷可以實行短期折舊攤銷，加大前期扣除費用，減少納稅數額。例如，2018-2020年期間購進的500萬以內的設備器具可以一次性計入到當期成本費用中用以扣除應納所得稅，不再分年度進行折舊計算，財務上屬于固定資產，按月計提折舊，但稅務上要在匯算清繳時根據《資產折舊、攤銷和納稅調整明細表》的規定一次性扣除。

其次，通過預提費用實現稅務籌劃，房地產企業的性質使得一些費用無法當期及時支付，對此，需要對合理的預提費用進行籌劃，以降低當期應納所得稅。但是，企業在進行所得稅匯算清繳的時候，需要保證及時支付，否則會出現期末余額，進而導致稅務稽查。因此，企業需要對各項預提費用進行合理籌劃，減少稅負的同時減少企業損失，如規劃設計費、開發項目配套費以及廣告費等“預提費用”的計提和清繳，若企業無法及時清繳所得稅，該費用無法當年支付必須要及時沖回，否則在年末預提費用科目期末中存有余額，進而成為稅務稽查目標，不利于企業發展。

最后，通過提前預測土地增值稅實現稅務籌劃，按照房地產項目房產類型提前籌劃土地增值稅，利用不同方法分攤成本，這對土地增值稅準許扣除項目金額產生了一定影響，進而對房地產減少項目增值率也產生了影響，例如車位、人防等公共配套設施分攤成本、土地減少面積市政工程、地下和地上成本分攤等項目，企業在竣工驗收前需要對這些項目作出籌劃，計算不同方式下土地增資稅額以及增值率，選擇最佳的分攤方式，在竣工交付時，可以預提土地增值稅，這樣能夠減少利潤額，進而使企業所得稅額降低。例如，某公司2018年辦理2017年企業所得稅清算時，累積預提但實際沒有繳納的土地增值稅為8985.3萬元，列入到2017年所得稅清算表營業成本科目中，并沒有調整所得稅納稅，導致企業2017年少申報應繳所得稅8985.3萬元，該公司企業所得稅稅率25%，由此少繳納所得稅為2246.33萬元此外，企業要合理的使用財務杠桿進行稅務籌劃。房地產企業資金占用量大，企業在經營時可以考慮使用融資借款方式來實現稅務籌劃，例如向銀行借款等。融資借款方式可以降低企業自有資金的占用，企業可以將這些節省下來的自有資金用于其他投資，以獲取更高的收益。同時，在稅收法律基礎上進行稅前扣除借款利息費用，這也降低了企業所得稅，但是這種方式需要控制好融資借款，根據應該營改增規定，企業從金融機構獲取的貸款融資相關費用進項稅費不可被抵扣，如果融資費用歸入到增值稅抵扣鏈條中，可以有效降低融資成本，推動企業的發展。

成本上的稅務籌劃

房地產企業成本包含的內容比較多，構成比較復雜，期間各種費用、成本都要作出籌劃。而作為企業生產經營活動的基礎，原材料、設備等物資的采購由于渠道不同，導致納稅人所承擔的稅收也有所差異，房地產企業在進行采購的時候，要從進項稅抵扣情況、質量和價格情況、付款方式和貨幣時間價值等方面選擇最小成本的采購渠道。房地產企業期間費用多少直接影響這企業應納稅款，企業要在法律允許基礎上進行稅前稅務籌劃，以便最大化的扣除限額項目，降低企業應納稅款，降低企業稅負。

結束語

綜上所述，房地產企業所得稅稅務籌劃使在法律允許范圍內進行的，其不僅能夠降低企業的成本，同時也能夠推動企業實現可持續發展。

但是，由于房地產企業所得稅涉及的內容比較多，為了合理合法的進行稅務籌劃。

財務人員需要不斷的提高自身的業務水平，對各種財務活動進行充分、精細的安排規劃，使企業能夠在行使納稅人權利的同時降低稅務負擔，增加企業稅收利益。