淺談如果做好住宅精裝修的風險管理

王懷勇

摘? ? 要：精裝修初期出現在樣板房，用于讓潛在消費者對房屋空間有更直觀的認知。房地產市場蓬勃發展的這數十年是住宅精裝修快速普及發展的時間段，但同樣也是精裝修問題頻出的階段，市場甚至陷入“逢交付，必維權”的怪圈。如何做好住宅精裝修工程的全過程風險控制是一門值得深入研究的管理學問。

關鍵詞：住宅;精裝修;風險管理

1? 引言

相比購買毛坯房自行裝修而言，精裝修能夠解決很多用戶缺乏裝修專業知識的盲點。應近期政府土拍新政的要求，且精裝修工程存在一定的利潤增值空間，精裝修已逐漸成為市場的主流產品。本人近五年來作為建設單位管理人員參與青年公寓裝修、多個住宅裝修改造項目，經歷從前期定位、樣板房、招投標、施工管理及交付維保的全過程管理。在此結合工作經驗和教訓，筆者從以下幾個方面淺談如何做好精裝修的風險管理：

2? 用心做好產品定位和設計

房屋增加必要設備和裝飾裝修的用途是用于居住使用。裝修對于提升房屋品質起到舉足輕重的作用，其造價占項目的比例也是很重要的。項目要考慮其產品定位和成本，但首先要保證其符合國家行業標準，不能因為省錢就使用不合格的材料設備。對于二次裝修改造工程，嚴禁擅自偷改面積、改變使用功能和承重結構裝修變動等違法行為。項目在定位及方案設計時要反復推敲，設身處地地站在后期使用者的角度考慮。比如擬用的設備材料否便于后期維護，方案是否便于物業管理等等，這都是建設單位需要考慮的事情。我們要多考察論證，避免不合理或者有瑕疵的產品交付到業主手里，對建設單位的形象都會造成不可挽回的損失。筆者曾在做青年公寓時，考慮到租戶的使用強度和流動性，把地面原設計的復合地板修改為同色的木紋磚，很好地避免了后期經常性維修成本和空置成本。批量精裝修的弊端是統一的裝修風格，所以在硬裝方案確認時要做到簡約，購房者可通過后期的“軟裝”滿足自己個性需求。因為產品最終將會面對不同的消費者，所以在方案設計選擇時，不多添加無效的產品，讓業主后期使用時能有更多的調整空間和選擇余地。

3? 加強對樣板房的管理

如今樣板房是用于達到展示戶型、交付標準和裝修效果的用途，因不涉及真正的使用，所以很多建設單位非常重視樣板房的軟裝設計和氣氛渲染。但目前很多的交付維權時最重要的一條就是“開發商減配、交付與樣板房不一致”。政府監管部門因此發文強調，全裝修住宅需要按銷售戶型展示交付標準公示的樣板間，與裝修評估報告、裝修合同的標準相同，如果存在非交付標準的需在樣板房現場明示告知。所以建設單位要高度重視樣板房對消費者的引導作用。建設單位的策劃、設計、工程、銷售及維保等部門需加強對樣板房的方案定位、材料選用、施工質量的全過程的指導和監督。樣板房開放前建設單位要組織各部門參照銷售策劃、合同等資料進行樣板房現場評審，對潛在的風險進行評估、銷項。

我們要在成本允許范圍內選擇優秀、主流的材料設備品牌為項目品質加分。樣板房及交付的材料設備品牌公示在符合主管部門要求的前提下也要盡量做到簡約。這樣可以避免因材料停產或供貨不及時對項目批量施工產生影響，增加材料更換的靈活性，降低合同違約的風險。方案及設計文件落實到樣板房實體后才能發現問題。樣板房的施工可以提前對設計問題進行修正，更好地指導后續大面積施工。樣板房也是材料設備及工藝工法的樣板集中展示區域，同樣也可以用來指導材料、施工的招投標，也可以使后期的造價糾紛風險降到最低。

4? 做好施工過程中的管理

政府主管部門明確建設單位是全裝修的第一責任主體。在當前激烈的市場環境下，市場及客戶對精裝修工程質量的要求非常高。精裝修等于把裝修潛在的質量風險轉到建設單位手里。這對從業精裝修工程管理的合格率和精密性提出更高要求。

（1）設備材料在精裝修工程的造價比重很大，同樣也是工程質量和品質的重要保證。我們要充分掌握設備材料的性能、技術參數和質量控制要點，做好施工單位的材料封樣、進場驗收和復檢工作。室內環境質量是客戶關注的重點，我們同時要重視輔材和隱蔽材料的管理和質量把控。

（2）合理有序安排精裝修的施工，確保項目進度可控。建設單位應按要求提前進行做好裝修方案設計及審查、質量監督和消防等法定手續。土建工程應盡快創造工作面，為精裝修施工的前置創造條件。合理的工期是整個項目各項受控的必要條件。

隨著住宅精裝修比例的飛速提高，行業需要大量的勞動力投入，導致施工隊伍作業人員緊張、素質參差不齊。招投標過程中，結合樣板房的的現場踏勘，擇優選擇施工單位，也是選擇優質管理團隊和充足的勞務資源。

只有加強合同工期的管理，做到對材料、各工序的受控，確保流水施工的有序進行，才能確保項目按時完成，也能避免延遲交付對建設單位造成的負面影響和違約責任。

（3）項目各參建單位應做好項目團隊及組織架構的建設，嚴格按圖紙及技術標準施工，加強過程中的質量管理，做好隱蔽工程的質量檢查記錄。

①做好交接驗的工作，包括工作面的交接、土建質量和使用性能的查驗。這樣可以避免土建與精裝修的質量問題扯皮，也能提早發現問題，避免產生不可修復或者損失嚴重的質量缺陷。②建設單位要做好暖通、弱電、門窗等各專業單位的協調和統籌安排，合理組織裝修的各個作業工序，做好各單位的材料準備和人員組織安排的跟蹤，避免某個工序停滯返工或者因工序不當對成品保護和質量造成影響。③加強批量施工過程的質量管理和重點把控，比如水電、防水、空調等涉及使用功能的重點工序，做好隱蔽工程的驗收流程規范。好的施工質量離不開優秀的管理團隊，同樣也離不開出色的施工作業人員。通過班組進場技術交底和工人進場前工藝展示等系列措施，擇優選擇作業人員，通過施工資料的可追溯記錄來增強施工作業人員的自檢水平和責任心。

（4）針對住宅精裝修工程相對封閉的特征，現場做好項目的危險源梳理和公示，有針對性地開展現場的安全生產管理。項目部要健全安全生產管理組織架構，加強三級安全教育的同時，簽訂進場人員消防承諾書。安全管理人員要定期組織安全教育，通過消防演練使各作業人員熟悉現場的消防基本情況和消防器材使用。

5? 做好分戶驗收和交付期間工作

建設單位要做好對公區和戶內的分戶驗收，未進行分戶驗收不得辦理竣工驗收相關手續。建設單位應提前組織各參建單位對完工工程進行分戶驗收，如果條件允許可邀請物業公司一并進行。驗收小組成員由各單位人員組成，對驗收的重點事項進行梳理、交底和模擬驗收，并落實專人組織維修問題的整改和復查。這樣能有效地避免質量問題集中在業主交付階段才暴露的情況。交付期間做好政策咨詢和快修工作的安排。交付期間項目成立咨詢組，可由銷售、物業、設計各方業務能力、溝通能力強的人員組成，做好對業主提出問題的解答和疏導?？煨揸犖橛筛鲗I單位、工種組成，通過現代通信軟件由交付陪同人員第一時間發布、快修人員第一時間上門解決，把問題消滅在業主拿房驗收期間，對于不能立馬解決的問題給予承諾維修整改時間。以上舉措讓業主對開發商產生一種良好的客戶體驗。

6? 結語

從整個住宅市場發展規律及趨勢來說，為客戶提供精裝修住宅是我國住宅建筑邁向成熟時期的重要標志。這是開發企業面臨的機遇，同樣也是挑戰。唯有扎實做好產品定位和產品過程中的把控，把優質的產品交付到業主手里，能實現產品增值、創造效益的同時，也給客戶帶來良好的使用體驗和品牌認知。

參考文獻：

[1] 余中.住宅精裝修管理的現狀問題與優化對策應用探析[J].住宅與房地產，2017（19）：114+123.

[2] 王宇.論精裝修住宅的特點及施工技術的要點[J].住宅與房地產，，2017（9）：158.