調控政策下房地產開發公司土地獲取策略研究

王雄

摘要：在房地產行業的重重調控以及政府運用土地政策參與調控的背景下，房地產開發公司對土地這種決定著公司生存命脈的不可再生資源是渴求的。此外，土地本身是不可再生和稀缺的，土地已經成為企業生存和發展的命脈，也成為許多房地產開發公司的焦點。然而，在這樣一個嚴格的監管背景下，許多房地產開發企業如何面對土地征用戰略的問題，哪一種土地征用戰略就顯得尤為重要。

關鍵詞：調控政策;房地產開發公司;土地獲取策略

1 前言

我們知道房地產開發全過程大致步驟如下：土地獲取——項目定位——產品規劃設計——營銷策劃——物業管理，整個過程一般情況下大致如此，但有時候上述步驟會根據項目的實際情況順序會有調整。而土地獲取這一環節又是整個房地產開發的根本與基石。首先，有了土地，房地產開發的其他環節就應運而生了，如果沒有土地，其他就會是空話，就像巧婦難為無米之炊一樣。如何取得土地，結合自身土地儲備的綜合情況，對于房地產企業，尤其是中小房地產企業來說至關重要。

2 不同類型房地產公司的土地獲取策略

2.1 國有控股的房地產公司的土地獲取策略

公司的整體戰略布局策略。因政策調控的影響，許多企業已因信貸政策和土地款方面的壓力，放慢了拿地進程;更有些企業在現有的土地開發過程中已面臨著滯銷的嚴竣考驗，因而在土地市場上已經銷聲匿跡。而在這樣的情況下，國有控股公司靠其雄厚的資金后盾以及特有的廣闊有力地地方資源優勢，可以快速完成整體戰略布局，廣泛涉及全國一、二、三、四線城市，搶占市場先機，因而其拿地的量上一定大于其它房企，這也在目前土地成交數據中顯示。

公司的經濟實力+逆周期拿地策略。因有國家控股背景，其融資渠道暢通，資金實力雄厚，在日趨緊張的調控下，他們比一般企業更具抗風險的能力，首當其沖的就是雄厚的資金后盾，因而是市場低迷的時刻也正是他們拿地的最佳機會。

2.2 合作拿地策略

因國有控股公司有著雄厚地資金實力和對市場的帶動作用，在整個房地產行業中有了良好的信任度，所以也就吸引了一大批房企與其合作拿地的意愿，這也為他們減輕了資金壓力，同時更能快速占有市場，提升知名度，達到雙贏。

2.3 商業地產公司的土地獲取策略

商業地產一直是近年來發展的熱點，特別是對具有品牌拉動作用的企業，這些企業已經得到各級地方政府的認可，具有發展意識。地方政府在將地塊出售給開發企業時，既希望開發企業能在一定時間內開發出優質產品，更希望項目能帶動區域的發展。特別是在政策調控下，開發商面臨著獲取土地的壓力，但對于地方政府而言，房地產業及其上下游產業是其財政收入的支柱，這一支柱的喪失也使其面臨著巨大的壓力。

由于商業地產不受政策調控的影響，對購買和貸款沒有限制，所以在買方市場和賣方市場都有優勢。反周期征地一方面得到了政府的支持，增加了政府的稅收收入，對政府的土地供給有一定的貢獻;另一方面，由于整個市場受到調控的影響，土地價格處于低洼地帶，這也節約了征地成本，提高了其利潤率。利潤最大化+市場份額戰略。這種商業地產已經形成了規模效應，根據當前的政策的規定，這種房地產更受歡迎比其他類型的房地產各級政府，尤其是消費需求的升級以及三線城市，吸引了大量的中期，和高端零售商沃爾瑪、屈臣氏等，但仍缺乏一個有吸引力的大型城市業務復雜，所以在接下來的幾年里，新型商業地產將成為二三線城市新的發展趨勢。二三線城市政府也意識到了這一問題，提高了商業用地供應比例，并為品牌商業地產提供了更優惠的招商條件，為商業地產提供了搶占土地的機會。

2.4 私營企業的房地產公司的土地獲取策略

在房地產行業中，由于進入的門檻較低，因而滋生了一大批私營企業的房地產開發公司。但盡管是私營企業也不乏成功的先驅，比如萬科、恒大，已在業內響有威名，然而在政府出臺的層層調控政策下，像這類資金實力一般、無品牌效應的中小私營開發企業的拿地策略該如何選擇呢？

2.4.1 有品牌效應的大私營企業

區域搶地戰略。進入一個地區，一定要提前建立公司的品牌，為在該地區繼續深入培育奠定基礎。根據區域整體發展規劃，隨著城市框架的延伸，企業應在有發展潛力的新區大面積用地，以自身項目帶動區域市場，提升自身品牌。以恒大為例，在這幾年監管政策收緊的情況下，其恒大品牌的響亮和能否做到成功上市，這與其快速規模化、快速發展是分不開的。

搶占市場份額的戰略。大型品牌企業都是要以市場份額來支撐的，如果在一個區域內只做一個項目，即使再做一次，沒有后續的土地維護，品牌也會退色。因此，提高區域市場占有率是大品牌住宅企業的首選。在有發展潛力的區域，我們必須通過自主品牌在該區域開發一系列產品。當然，為了達到這個目的而獲取土地的策略，在很多情況下，顯然是以犧牲利潤為代價的。

合作拿地策略。這已被業內廣泛采用并得到認可，聯合式強，資源互補合作是當前監管政策的產物。強強聯合，共創輝煌，實現共同勝利;資源互補，相互依存，各有需要，同樣是共同勝利。

2.4.2 中小私營企業

這類企業首先要以生存為前提。特別是要根據政府政策調控和市場發展的方向，深挖符合企業生存的戰略。

政策導向的土地掠奪戰略。自房地產市場的發展，、高收入家庭的住房條件大大改善，但、低收入家庭買不起高房價對當前市場，在這個時候，國家出臺政策如經濟適用房、廉租住房、經濟適用房、限價房，和普通商品住房，也導致了一定比例的特殊房地產系列，和本系列顯然是固定和低的利潤，根據政府土地部門有關負責人表示，這些房地產的凈利潤率約為5%，不超過10%，這比該行業的凈利潤率約20%的有很大的區別。然而，自該政策出臺以來，當地大量中小民營房地產開發企業關注，因為此類住房受到國家政策的保護，不受市場價格水平波動的影響，不存在銷售問題，周期得到保證。利潤最大化。

全國復制特殊產品的拿地策略。有一些中小企業，根據行業產品的特點，研發出不同于市場的特殊產品。瀾石，例如，專注于高科技住房和土地收購目標相當明確，選擇第一，全國二線城市，城市中心，更應對城市的季節性氣候和更高聚集度的人們，總開發規模在5-15萬平米的土地作為目標。

3 結語

盡管上述掠奪土地的策略似乎是適用于房地產開發公司，監管政策的影響在不同類型的企業是不同的，因此，企業也應該調整，使相應的掠奪土地的合理使用策略根據實際情況和所面臨的迫在眉睫的戰略目標企業。

參考文獻：

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[2]徐霆“招拍掛”土地出讓制度的實證分析[D].北京：首都經濟貿易大學，2011.

（作者單位：湖北交投產城控股集團有限公司）