對我國住房反向抵押養老保險的思考

馬婷 陳天

摘 要：住房反向抵押養老保險在我國已推出五年有余，但落地情況不盡如人意，還存在參保人數少、保險公司不積極、“以房養老”騙局多發等問題。本文認為該產品發展受限的主要原因是傳統觀念的負面影響、業務開展成本高、保險公司自身能力不足、產品宣傳不夠深入，并據此提出促進我國住房反向抵押養老保險發展的對策建議。

關鍵詞：住房反向抵押養老保險;以房養老;老齡化

中圖分類號：F299.23;F842.67 文獻標識碼：A 文章編號：2096-3866（2020）12-0114-03

2001年，隨著65歲以上老年人比例超過7%，我國正式步入老齡化社會。2019年末，該比例已超過12.6%，全社會面臨巨大的養老壓力。目前，很多老年人都擁有房產，但積蓄有限、退休金不多，屬于“房子富人，現金窮人”，住房反向抵押養老保險可以通過金融手段幫助這部分老年人解決養老難題，提高老年生活質量[1]。

一、我國住房反向抵押養老保險發展概述

（一）住房反向抵押養老保險的概念

住房反向抵押養老保險，是指擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司對參與者的預期壽命進行評估，用房屋的評估價值減去預期折舊，將剩余價值分攤到參與者的預期壽命中，即是參與者每期可獲得的養老金數額，之后按月向參與者支付養老金，一直延續到參與者去世。在參與者去世后，參與者的子女享有優先贖回房產的權利。在該項業務中，保險公司和房產經紀公司負責對貸款前期的各項因素進行評估及預測，之后由保險公司根據評估結果以及貸款利率確定每期應當支付的養老金并定期支付。實務中，該保險也常被稱為“以房養老”保險[2]。

（二）住房反向抵押養老保險在我國的發展

住房反向抵押業務興起于荷蘭，成熟于美國，至今在美國已有長達五十多年的發展歷史，在解決養老問題方面取得了一定成效。早在2003年，就有學者將住房反向抵押這一概念引入中國，之后我國陸續推出過不同模式的住房反向抵押養老產品，如南京的留園養老公寓、北京的養老房屋銀行、上海的住房自助養老計劃等，但均以失敗告終。2013年8月，國務院發文鼓勵面向老年人開展住房反向抵押保險試點。2015年3月，幸福人壽保險公司推出我國首款住房反向抵押養老保險——“幸福房來寶”。

（三）“幸福房來寶”的運作流程

第一步：參與者咨詢。

相關保險機構有義務向咨詢者解釋住房反向抵押保險辦理流程、利弊以及風險，并為咨詢者進行初步估算，讓咨詢者了解若參與該業務每期大概可獲得多少養老金。

第二步：確認參與及審核。

符合參與條件的老年人向保險公司提交住房反向抵押保險申請，并提供保險公司要求的材料如房產證原件、本人身份證原件、公證機構開具的公證書原件等。保險公司進行真實性審核。

第三步：評估及定價。

通過審核的參與者，需要將房產抵押給保險公司。在中介備選庫中，由參與者選取一家具有一級資質的房產評估公司和知名律師事務所進行房屋價值評估和法律盡調。參與者的預期壽命由保險公司進行評估。保險公司根據評估及預測結果確定每期應當支付給參與者的養老金數額，并與參與者簽訂住房反向抵押養老保險合同。在保險期間，房屋的物業費、煤氣費、電費等費用可以由保險公司代繳，代繳費用可從養老金中扣除。參與者按50%的比例承擔房屋抵押、評估、公證、律師等費用，并且每年向保險公司繳納1 000元的保單管理費。

如果參與者中途希望退出該業務，則需向保險公司繳納退保手續費。保單年度從第一年到第五年的退保手續費比例依次遞減，分別是：10%、8%、5%、3%、1%，第六年及以后的退保手續費不再收取。

實務中，保險公司可以按夫妻雙方各自對抵押房屋持有的份額，計算出各自的養老保險金額，在保險期間分別對夫妻雙方發放養老金，若夫妻一方去世，則停發該方的養老金。另一方的養老金不受影響，將持續發放直至死亡，同時可繼續居住在抵押房屋中。

第四步：定期給付與后續處理。

參與者去世前，可以一直居住在自己的房屋中。在此期間，保險公司無權停發養老金，更無權剝奪參與者的居住權。參與者去世后，房屋處置所得用于支付保險相關費用和利息，若有剩余可支付給參與者的繼承人，或按保險合同簽訂時與參與者約定的方式處置。若累積計息的保費及相關費用超過房屋剩余價值，保險公司自行承擔相應損失。參與者的子女享有優先贖回房屋的權利，只需支付累積計息的保費及相關費用即可[3]。

二、我國住房反向抵押養老保險存在的問題

（一）參保人數少

截止到2019年9月，我國住房反向抵押養老保險期末有效保單共計129件，共129戶家庭191位老人參保。參保老人平均年齡71歲，參保家庭平均每戶每月領取養老金7 000余元，最高一戶家庭每月領取養老金超過3萬元[4]。

從每戶家庭平均每月領取養老金7 000余元這一數字可以看出，目前的參保家庭主要是一線城市居民，一線城市房產價值較高，同時一線城市居民對于創新型金融產品的接受度較高。

（二）保險公司不積極

2014年6月，原保監會發文要求開展住房反向抵押養老保險試點，合眾人壽、泰康人壽、平安人壽、幸福人壽四家保險公司獲得試點資格。但直到2015年3月，只有幸福人壽一家保險公司推出住房反向抵押養老保險產品。2018年8月，住房反向抵押養老保險面向全國推廣，但至今僅有兩家保險公司可以辦理該業務。

（三）“以房養老”騙局多發

近年已發生多起借“以房養老”騙取老年人房產的事件。例如北京中安民生“以房養老”項目，產品實質是有第三方借款人參加的短期理財計劃，老人將房產抵押后，款項直接進入理財公司，由理財公司代替老人還本付息并發月薪。上百名老人被該項目“以房養老”的宣傳引誘入局，面臨失去房產的絕境[5]。

三、我國住房反向抵押養老保險發展受限的原因

（一）傳統觀念的負面影響

父母將房產留給子女，子女對父母進行贍養，是中國的傳統觀念。住房反向抵押養老保險的參保家庭可能會被周圍親友誤解，或者認為子女不孝順、不贍養老人，老人被迫抵押房子養老;或者認為老人太自私，只顧自己多拿養老金，不為子女著想，不給子女留遺產。“養兒防老”“遺產動機”等傳統觀念的影響以及由此導致的負面輿論壓力，導致該業務在我國的開展難度大、覆蓋范圍窄。

（二）保險公司開展業務的成本較高

保險公司在業務開展前期，需要培訓專業咨詢人員為老年人提供咨詢建議并進行業務推廣，比如介紹該保險產品是否適合咨詢者的家庭情況;辦理業務的流程有哪些步驟;根據具體情況向咨詢者分析參保有何利弊得失，可能產生哪些風險;估算咨詢者一旦參保每月大概能得到多少養老金，等等，由此產生咨詢成本。在業務開展過程中，需要對老年人的房產進行評估對老年人的預期壽命進行預測，由此產生評估成本。如果參與者的壽命超過預期余命，保險公司將超額給付養老金，導致成本進一步增加。整個保險期間，保險公司需不間斷地向參與者支付養老金，直至參與者去世后，保險公司才可以處置抵押房屋，通過處置房產收回前期成本。

（三）保險公司自身能力不足

根據國家統計局數據，我國2000年以來平均預期壽命一直在增長，比如男性平均預期壽命2000年為69.63歲，2015年已增至79.34歲;女性平均預期壽命則從2000年的73.33歲增至2015年79.43歲。如果參保人退休后即投保，按目前我國男性退休年齡60歲以及平均預期壽命80歲計算，保險公司需要在長達20年的時間里持續按月支付養老金，參保人去世后保險公司才能通過處置房產收回成本。在這20年間，保險公司不僅面臨巨大的長壽風險，還有市場利率波動風險，房價波動風險（包括房屋折舊、房價下跌風險），現金流風險（先按月支付養老金，20年后才能處置房產回收相關費用），保險公司必須具備足夠強的風險控制能力才能較好地規避或減少上述風險。

參保人每月收到的養老金與抵押房屋的價值、市場利率水平以及參保人的壽命密切相關。房價波動、利率波動、老年人壽命難以預測等原因均會造成定價不準確或難以定價，這對保險公司的合理定價能力提出了很高的要求。目前多數保險公司從事該業務存在能力不足的問題。

（四）正規“以房養老”產品的宣傳不夠深入

正規的住房反向抵押養老保險從資格認證、產品審查到業務運作，監管力度都非常嚴格;辦理業務的全流程，從評估、法律盡調、公證、簽約直到最后的抵押登記，參保人及其繼承人按要求都必須到場，以確保參保人權益不受損害;參保人始終持有房產證，可以確保在自己的房子安度晚年，并按月領取養老金直至去世。這些業務特征是打著“養老”幌子的非正規理財產品無法提供的。但由于官方“以房養老”保險的宣傳不夠深入、宣傳力度不夠強大，很多老年人沒有能力分辨真假，很容易被卷入各種偷換概念的“以房養老”陷阱。例如前述北京中安民生“以房養老”騙局中，中安民生公司每天提供免費“養老餐”，每月組織免費旅游，安排所謂“金牌講師”宣傳產品優勢，缺乏判斷力的老人很容易就被這樣大力度的虛假宣傳洗腦，最終上當受騙，遭受巨額財產損失。

四、促進住房反向抵押養老保險發展的對策建議

（一）定位目標客戶

住房反向抵押養老保險是一款小眾養老金融產品，并不適用于所有老年人。該保險產品的目標客戶是積蓄不多、退休金較低、沒有子女或子女無贍養能力、對自有住房擁有產權的這部分老年人。由于“養兒防老”“遺產動機”等傳統觀念對老年人思想的影響不可能很快消除，保險公司可將上述目標客戶中的失獨家庭、無子女家庭、一線城市家庭作為重點服務對象。

（二）加大宣傳力度

“以房養老”騙局涉案老人眾多，從側面說明“以房養老”金融產品是有真實市場需求的，但正規“以房養老”產品的宣傳不到位、不深入，容易導致虛假“以房養老”產品的乘虛而入，產生劣幣驅逐良幣效應。

保險公司可在目標客戶較多的住宅小區和社區定期組織推廣活動、分發宣傳手冊;通過權威新聞媒體宣傳官方“以房養老”保險、揭露“以房養老”騙術，讓目標客戶了解和熟悉什么才是真正的“以房養老”保險產品、該產品是否適用于自己的家庭情況、應該通過何種渠道參與等信息。當越來越多的老年人親身感受到該業務既能提高自身老年生活質量，又能減輕子女養老負擔后，就會形成示范效應和正向反饋，吸引越來越多的老年人參與其中。

在這一過程中，政府及監管部門應配合保險公司加大對正規“以房養老”保險的官方推廣和宣傳，幫助老年人提高鑒別能力，了解什么是真正適合他們的養老金融產品，認清真假“以房養老”產品的不同實質，防止弱勢老人受騙上當。

（三）完善配套政策

住房反向抵押養老保險成本高、風險大，保險公司作為按照市場規律運作的金融機構，基于成本—收益動機提供保險服務，缺乏辦理該業務的積極性和主動性。政府和監管機構應該通過補貼、稅收減免、發放財政貼息貸款等優惠政策;細化和完善辦理住房反向抵押養老保險過程中抵押、繼承、交易稅費、公證等方面的配套政策，幫助保險公司降低成本、減少政策風險和法律風險。

（四）加強保險公司專業團隊建設

住房反向抵押養老保險作為創新型業務，保險公司需要加強自身能力的建設，大力引進和培養專業人才，在市場營銷、精算、定價、風險控制等方面建設專業團隊。目前可先將一線城市目標家庭作為重點服務對象，隨著專業隊伍的建設、風控及定價能力的提高、業務經驗的積累，再將該業務推廣覆蓋到全國其他城市。

（五）通過再保險的方式分散風險

為保護保險公司的權益，保險公司可將參與者預期壽命作為保險標的進行投保，當參與者壽命超過預期壽命時，對于多支付的養老金可由其他保險公司分擔一部分，剩余部分由初始保險公司兜底。保險公司還可為抵押房屋購買財產保險，參與者去世后，若房屋毀損較大，可由其他保險公司進行修復或賠償，從而增加房屋處置收益，減少自身損失。

參考文獻：

[1]史魯芬.住房反向抵押試點[J].中國金融，2016（24）：73-74.

[2]柏晶.關于我國住房反向抵押養老保險的思考[J].現代經濟信息，2017（8）：286-288.

[3]侯玲.制度保障下住房反向抵押貸款運作機制研究[J].經濟論壇，2016（2）：53-57.

[4]吳雨儉.試點超五年“以房養老”規模有限[EB/OL]. http：//finance.caixin.com/2019-10-21/101473732.html，2019-10-21.

[5]張子竹，黃媛媛.“以房養老”落入陷阱 百余老人債臺高筑[J].財新周刊，2019（13）：38.