共享農屋促進鄉村經濟振興調查綜述

陳敏佳

摘要：共享農屋是共享經濟時代涌現出來的一個經濟創新項目，也是在城鄉融合背景下推動鄉村經濟變革的新發展模式，在實施鄉村振興戰略、實現城鄉均衡發展方面有著重要的現實意義。文章以“共享經濟”理論為指導，在發展共享農屋的價值與意義、共享農屋的現狀與前景、共享農屋的管理與運營以及發展共享農屋須注意的問題等方面提供分析與參考。

關鍵詞：共享經濟;共享農屋;鄉村振興;綜述

黨的十九大報告對實施鄉村振興戰略提出了二十個字的總要求，即“產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕”。在踐行鄉村振興戰略過程中，面對當前我國農村普遍人口流失量大、空心化嚴重、閑置房屋數量多、區域資源利用率低、城鄉對接渠道少等諸多制約推進鄉村振興戰略的不利因素，共享農屋作為一個經濟創新項目應運而生。這是共享經濟時代發展農村經濟的一種新理念，也是在城鄉融合背景下推動鄉村經濟變革的新發展模式，在實施鄉村振興戰略、實現城鄉均衡發展方面有著重要的現實意義。

一、共享農屋產生的背景

“共享農房”，本質上來看就是一種租房交易，立足點是閑置農屋的新開發與再利用。它主要是指以鄉村良好的生態環境為依托，激活農村閑置住宅，為城市居民中長期到鄉村創業、休閑、度假或養老提供共享平臺，實現城鄉功能互換、生態空間共享的一種共享經濟模式。它的產生主要有以下幾方面的背景因素：

（一）大量農村閑置房屋為共享農屋的推出提供了便利條件

據國土資源部等相關部門統計，截至目前，全國農村至少有 7000 萬套閑置房屋，農村居民點閑置用地面積達3000萬畝左右。如果按照每套農房年租金 5000 元來算，那全國每年農村僅在農房方面的閑置浪費就高達 3500 億元，而且這個數字隨著農村人口向城市轉移還在增長。

（二）萬億元級鄉村旅游市場為共享農屋的發展指明了方向

隨著城市消費者對鄉村生活的愈加向往，城市對鄉村農房的需求越來越突出。據公開資料顯示，目前鄉村旅游已達13.6 億人次/年，收入高達4000 億元。預計到 2025 年，鄉村旅游人次將達到 30 億人次，形成萬億元級市場。

（三）政策紅利為共享農屋的運作保駕護航

2019年 2 月初發布的《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》明確公布：探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。這些國家政策紅利，為農村擺脫傳統思想束縛，努力探索共享房屋等新經濟模式提供了堅實的保障。

二、共享農屋的發展現狀

近年來，在國家鄉村振興戰略的指引下，共享經濟在廣大農村蓬勃發展，重點圍繞農屋和土地，涌現了一系列“類共享農屋”式的新共享經濟模式。

（一）各種“類共享農屋”新經濟模式

據媒體報道，近兩年，在我國廣東誕生了一個定制“共享農場”服務的運營平臺——艾米會。聯合創始人兼CEO唐飛首次提出共享農場理念和運營模式，現已在廣東從化、清遠、增城有3個農場，2500多個會員。海南省則在2017年4月份提出建設“共享農莊”，到2020年，要完成300個共享農莊的總目標。2018年4月，浙江諸暨一村委會把3幢經過消防安全標準改造的房子推向市場，首次提出“紅心租”概念。2018年初，安徽三十崗鄉和浙江磐安等地推出“共享農房”“共享農屋”。以浙江磐安為例，3月份首批推出19戶近70個房間開始“共享農屋”運營。到2019年底，要確保實現1000戶“共享農屋”的目標。三年后，爭取受益戶數達到3000戶，房屋直接租金年收入超過1億元。此外，發展較為成熟的“共享民宿”、“農家樂”等“類共享農屋”式的新共享經濟模式更是在各地普遍存在。在革新傳統經濟模式、對接城鄉市場需求、增加個體收入和服務地方經濟方面發揮了積極作用。

（二）“類共享農屋”新經濟模式間的比較

新共享經濟模式中，有些具有較為明顯的區分度，而有些則邊界較為模糊，但它們都是發展農村共享經濟的不同載體，是因地制宜、推陳出新的產物。比如廣東的艾米農場由職業管理團隊負責經營，著重在農民的閑置土地上做“會員訂單式農業”的文章。浙江諸暨的“紅心租”由村委會推動，目標人群是周圍的產業工人。海南的共享農場則由政府牽頭主導，偏重于“熱帶特色農業和民宿”共享。農家樂、民宿和共享農屋三者間，目標客戶也很不相同。“農家樂”著重于做“農家”文章，比較接地氣，吃住玩一條龍，價格適中。“民宿”適合國內外旅行者短期住宿，相對高端，租賃時間短、使用權單一，一般適用于住宿層面。而對安徽三十崗鄉的“共享農房”而言，不僅租賃期較長，一般在 5 年至 30 年不等，并且承租者可以根據自己的實際需求對宅基地進行美化改造甚至創業投資。浙江磐安的“共享農屋”主要對接休閑旅游的中長期客人，價格實惠。如磐安小盤村的共享農屋按幢出租不拆分，共享時間有的連續幾個月，有的甚至全年租住。收費也有參考標準：如住宿5天以內，30元/天/間;住宿5天以上15天以內，20元/天/間;住宿15天以上30天以內，18元/天/間;住宿1月以上，400元/月/間等。

三、共享農屋的運營管理模式

不同的地域條件，不同的發展目標，決定了不同的運營管理模式，也決定著共享經濟的盈利切入點。比如：海南在建設“共享農莊”方面，著力打造產品訂制型、休閑養生型、投資回報型、扶貧濟困型以及文化創意型等五大類特色“共享農莊”，使農民轉變成為股民、農房轉變成為客房、農產品現貨轉變成為期貨、消費者轉變成為投資者，實現農民增收、農業增效、農村增美。安徽三十崗鄉的“共享農房”的經營模式則有四種。

浙江磐安則制定了“共享農屋”三年（2018～2020年）行動規劃，設計“自建共享模式”、“共建共享模式”、“租賃共享模式”、“眾籌共享模式”等運營模式。共享農屋的改建方面，又分“拎包入住型”、“自在裝修型”、“創客創意型”等樣式，以滿足不同線上線下客戶的個性化需求。在共享農屋的品牌建設上，又以“一村一品”為目標，現已逐步發展成大盤鎮小盤村“鄰里人家”旅行社基地、雙峰鄉學生寫生基地、方前鎮戲迷小鎮、冷水鎮體育特色基地、上海眾慈托管等多種運營業態。

四、發展共享農屋的價值與意義

（一）發展共享農屋有利于農村閑置房屋的價值創新

未經開發利用的農村閑置房屋原本是一種“死資產”，如果缺乏持續性地修繕和維護，甚至可能變為一種“負資產”。通過加入共享農屋項目的運營，村民在獲得閑置農屋的租賃津貼的同時，也可以經過專業培訓成為共享農房的配套服務人員，實現在家門口就業，增加收入，從而實現由“死資產”到“活資產”、“負資產”到“富資產”的價值創新。

（二）發展共享農屋有利于促進農村共享經濟的發展

互聯網時代的到來，運用互聯網技術使得共享經濟的發展不再受時間和空間的約束，社會、經濟資訊不對稱問題基本解決，社會閑置資源被激活，這種共享方式可以重新分配社會財富和利益，保證既得利益者能夠在最短時間內獲利，最終誕生新的市場價值。因此，在中國經濟新常態、環境污染加劇、人口紅利消失等共同問題影響下，發展共享經濟必然是中國經濟社會轉型升級的必然趨勢，其中，開發利用農村閑置住房有助于拓寬共享經濟的覆蓋范圍。

（三）發展共享農屋有利于改善農村傳統的經濟生產結構

一方面，擁有閑置房屋的“地主”——農民，盤活了閑置農房的財產權，資本方的“房主”充分利用了經營權，來鄉村休閑旅游的“玩主”獲得了美麗鄉村的“享受權”，實現了多方共贏。另一方面，在通過共享農屋帶動區域振興的過程中，旅游業得到促進與提升，民俗文化得到挖掘與弘揚，特色農產品或手工藝品得到訂單式銷售，甚至一部分農民角色也由傳統的“務農”向市場化的“服務”轉變。既優化了農村傳統的經濟生產結構，也進一步推動了農業供給側結構性改革。

（四）發展共享農屋有利于城鄉思想文化的融合

城市外來人員帶來了新的理念、新的思潮和新的創意，有助于部分相對封閉的鄉村人員開闊眼界，拓寬思路，提升思想格局。與此同時，在助力共享農屋項目整體推進過程中，配套基礎設施建設、全面衛生整治、群體人員培訓等都會提升鄉村的物質文明和精神文明水平，促進農村的和諧均衡發展，從而實現城鄉文化的大融合。

五、發展共享農屋的制約因素

（一）配套制度、設施缺乏制約著共享農屋項目的發展

目前，交通條件、文娛設施、消防設備、醫療配備以及環境衛生水平等影響共享農屋項目發展壯大的因素還或多或少地客觀存在。當共享房屋運營過程中遭遇到安全事故風險、財務損失風險時所需要的應急處理機制，房屋所有者、經營者、游客面臨沖突時所需要的矛盾調節機制等規章制度普遍欠缺。

（二）共享農屋的規范化、標準化運作程度不足

在共享農屋發展的初期階段，由于缺少技術指導，缺乏參照標準，部分村民習慣用“老觀念”裝修共享農屋，導致改造裝修后的農屋質量參差不齊，設施搭配不協調，品味格調不高。也有些村民一開始一窩蜂介入共享農屋建設，抱著“先運營、再糾錯”的盲目心態，影響到了共享農屋的品牌形象。

（三）共享農屋經營與區域整體格局融合力不夠

共享農屋只有與區域經濟振興有機融合才有發展空間。比如帶動地方旅游業，帶動特色農產品銷售，促進美麗鄉村建設和鄉村整體經濟發展等。目前，二者之間還存在著彼此割裂、融合力不夠等現狀。

（四）項目運營初始階段所面臨的可持續經營發展壓力

萬事開頭難。在項目運營的初始階段，會局部出現無序經營、無序競爭的狀況，會面臨城鄉居民二元文化公共價值觀沖突導致融入障礙的問題，也會遭遇客流量達不到預期而導致投入與產出不匹配的結果。諸如此類的情況會降低共享房屋的外在吸引力，也會打擊運營者可持續經營發展的內生性動力。

六、結語

作為國家鄉村振興戰略與共享經濟有機結合的時代產物，共享農屋等新興的經濟模式正在有力地沖擊著傳統的農業經濟活動，解放了人們的傳統農業經營思想，為鄉村經濟的發展描繪了一幅美麗的圖景。每一種成功的共享經濟模式都是統籌兼顧、因地制宜、科學規劃的結果，可以相互模仿，但不能生搬硬套，可以彼此借鑒，但必須推陳出新。可以堅信，共享農屋等共享經濟模式在鄉村振興中大有可為，越來越多的鄉村共享經濟模式也會在探索和實踐中涌現出來，為實現城鄉均衡發展、引領鄉村振興助力添彩。

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（作者單位：浙江工商大學）