房屋征收與補償制度探究

陳波

【摘要】房屋征收補償一直以來都是人們廣泛關注的熱點話題，學術界也對此進行了大量的研究，應加深對房屋征收與補償制度本質的了解和認識，據此采取合理有效的措施完善房屋征收補償制度，更好地推動城市化發展進程。

【關鍵詞】房屋;征收;補償制度

由于城市房屋征收本身就是一個復雜的過程，不僅關聯到政府、司法機關、房地產商、居民等，同時會伴隨公權與私權的相互碰撞。在房屋征收中，房屋征收補償作為其關鍵環節，一旦處理不當，就可能會造成嚴重的后果。實際上只有理性看待房屋征收行為，做好對應的規范補償，才能讓群眾享受到房屋征收帶來的好處，最終讓群眾支持城市房屋征收。

1、城市房屋征收補償制度的本質

從字面分析來看，房屋征收就是國家獲取房屋所有權的同時給予其所有者一定的補償，但是從本質上來看，這屬于國家征用土地使用權。按照《國有土地上城市房屋征收和拆遷補償條例》的規定，在其2011年頒布之前被稱為城市房屋拆遷，并且其補償制度就是拆遷補償制度，征收與拆遷這兩種不同的描述導致兩者的本質存在區別，一種屬于行政行為，另外一種屬于民事行為，因為人們理解的差異性，所以產生的社會效果也會存在一定的差異。在具體的實施環節，由于拆遷帶來的種種矛盾是不容忽視的，并且被拆遷人與拆遷人也會圍繞土地使用權打爭奪戰，最終爭奪拆遷補償。

2、房屋征收補償制度的優化策略

對城市房屋征收補償制度的優化需要考慮以下方面：

2.1明確承租人受償主體地位

在房屋征收補償制度中，承租人屬于受償的主體，同時享受房屋征收補償的基本權利。所以，承租人本身就具有房屋的經營權和使用權，為了公共利益進行征收會導致承租人對房屋的使用權和經營權受到損害，最終導致承租人因為經濟損失面臨生活上的不便。目前，針對房屋征收補償法律法規，排除承租人受償主體地位難免會激化社會矛盾，也會影響政府的執法形象，所以需要進一步明確承租人本身的受償主體地位，有效維護承租人的基本利益。

2.2明確征收補償標準

第一，做好征收標準考量指標的補充工作，按照不同性質進行使用權與所有權的劃分，確保做到因地制宜，有區別性地對待。如果城市房屋存在特殊用途，則需要考慮國家公義、民族團結和宗教信仰。第二，明確征收補償標準，一般來說，引發房屋征收矛盾主要就是因為征收補償費用的問題，而問題的解決就需要科學的、規范的、合理的房屋征收標準體系的保障，能夠定期向社會公眾宣傳征收補償的標準，并且允許被征收人提出自己的意見。在補償內容方面，其主要包含了土地與建筑物、搬遷補償、征收之后的剩余土地損失補償、附屬物賠償、間接利益補償、困難失業者特殊補償等，從而擴大征收補償的范疇，如隱性利益損失、房屋預期收益等。另外，給予房屋承租人公平的補償，在征收房屋的過程中要考慮征收行為可能對其帶來的損失，臨時過渡費只適合被征收人，并不適合承租人。因此，在實際的操作中就要做好對應的補償工作，最終保護其合法權益。第三，完善非住宅房屋補償標準體系，豐富其內容，如納入不可恢復使用設備費用、設備搬遷安裝費用、停產停業補償費用等。

2.3完善房屋評估制度

將房屋的評估納入聽證程序，避免房屋征收補償灰色地帶的產生，做好對被征收人員切身利益的有效維護，同時確保房屋征收補償聽證程序的公平性和公正性。

第一，在房屋評估范圍中納入土地使用權的征收補償，這樣不僅可以實現房屋評估補償標準的完善，同時可以保護受償主體的切身利益不受到任何影響，從而完善房屋評估制度，滿足評估的公正、公平與公開的要求。

第二，確保評估機構的公正性和權威性。在聽證程序之中納入房屋的評估，確保對于房屋進行評估的機構擁有法律保障的資質。在開展評估的過程中，至少需要選擇兩家或者兩家以上的評估機構進行綜合性的評估，這樣也可以保護評估結果的科學性。

2.4豐富征收信息公開制度

在民主行政行為中，信息公開是主要的組成要素，在開展城市房屋征收工作時需要做到對征收信息的及時公開，能夠讓被征收人享有信息的知情權，保證征收活動的透明度，并且提供參與權、聽證權以及監督權等方面的保障。完善信息公開制度可以有效推動陽光征收工作的開展，并且可以解決房屋征收之中存在的問題。在實際工作的開展中，相關部門需要嚴格按照法律規定直接公開信息，在征收區域范圍內通過發放宣傳頁、反饋意見、現場講解政策等有效的方式，對房屋征收之中的各種問題進行逐一解答，確保提高被征收人的知情率。此外，強調信息化層面的建設，做好房屋征收信息管理系統的設計與完善工作，通過網上信息公開、網上簽約、網上審批等方式，再配合網絡系統實現部門之間的信息流通與共享，從而提升信息公開的效率和精度。在實際的操作中還需要完善信息化管理制度，確保城市房屋征收補償工作的公開化、信息化建設得以推進，滿足陽光征收的要求。

結語：

隨著城市房屋征收的擴大化、常態化，導致補償問題日益突出，甚至會激化政府與民眾之間的矛盾，進而對社會的穩定和諧發展帶來一定的負面影響。就目前的實際問題分析來看，城市房屋征收補償制度難免會有各種問題和不足，進而導致城市房屋征收活動的開展受到影響，同時對實現社會主義民主法治目標也會帶來影響。所以在實踐環節要促進房屋征收補償制度的完善，可以采取合理有效的方式來開展城市房屋征收補償活動，努力維護社會的公平、正義，維護廣大群眾的合法權益。

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