建筑工程報審程序與方案設計流程研究

王 江 飛

(天津大學建筑設計規劃研究總院有限公司，天津 300073)

1 概述

建筑設計人員剛接到項目時常常困惑于該如何去做才能合乎報審與方案設計程序，不至于因為報審流程不符合規定而導致方案推翻重來。建設方需要提供的選址意見書、項目可行性研究報告、建設用地規劃許可證(規劃條件)、土地使用證、建筑工程規劃許可證等(如圖1所示)一系列證件是怎么取得的，哪些證件報審流程與建筑設計前期的工作息息相關，等等問題。在每個環節需要設計方案的深度是不同的，有的需要面積指標和規模，有的則需要建筑的總圖必須準確，有的需要有全套的平面、立面、剖面圖。而最終的報規文本涉及到將來的規劃驗收，各地對文本內容要求也不盡相同。下面文章將以建筑工程報批流程與方案設計在每個階段需要提供的內容展開討論與研究。

2 建筑工程報審的流程和階段

項目從立項到開工建設，需要經歷一步步的報批流程(如圖2所示)。以政府投資項目為例，項目開始階段需要進行項目建議書的編制，由項目投資方向政府主管部門上報的文件，內容涵蓋：地點的選擇、建設內容與規模、投資估算和資金籌措，以及經濟效益、生態效益和社會效益等。政府立項的項目審批，上報的主管部門一般為各地方政府的發展改革委員會(發改委)。本階段需要明確的是建筑規模，指標之類的，需要一個大概的輪廓，內容概略簡潔，能夠指導下一步的工作，并且保證下一步的建筑規模不能突破項目建議書中的規模。可以說項目建議書是為下一步的可行性研究打下基礎。項目可行性研究報告主要論證的是項目的可行性。在調查研究和分析論證項目技術可行性和經濟合理性的基礎上，進行方案比選后編制的文本。可行性研究的編制階段需要有比較切合實際的建筑方案。

進行了上述程序并通過審批后，將進入項目的具體設計階段，一般的申報流程是申報建設用地規劃許可證和土地使用證。建設用地規劃許可證包括標有建設用地具體界限的附圖和明確具體規劃要求的附件。附圖和附件是建設用地規劃許可證的配套證件，具有同等的法律效力。附圖和附件由發證單位根據法律、法規規定和實際情況制定。《建設用地規劃許可證》及附圖，有效期限一年。對于通過土地出讓招投標取得土地使用權的項目，一般是從這個階段開始的，通過土地出讓合同取得土地使用權，同時取得用地界線圖、用地規劃許可證以及明確的規劃條件要求[1]。

接下來就是辦理建筑工程規劃許可證[2]，也就是我們常說的“工規證”，這個階段各地的要求不盡相同，但從基本內容來看，建筑方案需要把面積指標、市政管網接口條件、水暖電等市政設備用房、綠化景觀、所有的地上地下構筑物位置，消防、人防等設計條件都得確定下來。按照《建筑工程設計文件編制深度規定(2016年版)》的要求，本階段建筑方案設計需要達到規范第2章方案設計深度的要求。對于不需要做初步設計審查的項目，“工規證”辦下來之后，就可以直接進行施工圖出圖，審圖，進而辦理建筑工程施工許可證。待上述程序都進行完之后，項目就可以開工建設了(目前在推行的EPC項目流程與上述程序不盡相同，但用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、施工許可證等是必不可少的)。

3 建筑設計的流程

以民用建筑設計為例，建筑設計階段分為方案設計、初步設計、施工圖設計(如圖3所示)。目前大部分工程開始的第一步是方案設計，直接進行方案設計招投標的工作。這時候定下來的方案基本是概念設計方案。如果拿招標中標的方案文本去規劃部門辦理規劃許可證肯定不會通過。原因是這時候的方案只是個概念，方案文本的內容遠遠達不到規劃審批的深度。所以，通過招投標,概念方案確定后，需要進行一系列的報規程序。取得建設工程規劃許可證后下一步是進行初步設計(不涉及初步設計審查的項目沒有此階段)，最后是施工圖設計。

方案設計階段，建設方需要提供建設用地紅線圖，建設用地規劃許可證，設計任務書。只有提供了上述資料后設計人員才能利用其專業知識根據上述條件的要求以及業主方意圖展開設計。但大多數的項目在沒有正式的方案之前上述資料是提供不了的，這個情況下建筑設計工作該如何展開我們將在“第四節”著重論述。目前設計單位認可的設計條件是建筑工程規劃許可證，也就是“工規證”辦下來之后，就說明建筑方案已經得到了當地主管部門的確認，可以開展后續的初步設計以及施工圖設計。前期的方案報審主管部門留檔后，如果建設方認為已經報規的建筑方案確實需要大的調整的，調整好后的方案需要重新申報建設工程規劃許可證。

4 建筑工程報批流程對建筑方案設計的影響

建設工程在申報建設用地規劃許可證的時候需要提供建筑規模、層數、高度等條件，這些條件是在建筑方案或者概念方案確定的前提下才能填寫的。甚至有的項目在進行可行性研究報告的時候都要附帶建筑設計方案并進行比選。這樣的話就需要在規劃用地條件(建筑面積、容積率、限高、綠地率等)確定之前就要確定設計方案。這個階段的方案我們稱之為概念設計方案。所以項目剛開始設計方與建設方接觸時，建設方需要提供用地紅線圖，以及設計任務書就可以開展概念方案設計。設計第一步先出具概念方案設計成果，經建設方以及當地規劃主管部門審查，形成文件批復或者會議紀要(通過公開招投標的項目可以直接公示中標方案)。接下來是申報規劃用地許可證。規劃用地許可證及其附件會對地塊的規劃條件做出明確的要求(見表1)。

表1 建設用地指標控制表

取得建設用地規劃許可證后，設計方按照地塊的規劃指標控制表將之前的概念方案進行深化，完善，形成一套完整的報規文本，就可以申報建筑工程規劃許可證了。

在此階段，每個地方的報規文本深度是不同的。設計方按照《建筑工程設計文件編制深度規定(2016年版)》的要求進行編制方案文本就能達到報規的要求[3]。但是，目前很多地方的管理部門要求報規文本和最終建成后完全一致，這就要求設計單位在報規通過之前就要把施工圖設計完成，將施工圖文件作為報規圖紙。這樣報規的文本就能和實際建成基本一致。這種情況下就給設計方增加了很多工作量與風險，本來應該是在取得“工規證”后完成施工圖設計，變成了報“工規證”就要拿出施工圖，報證的過程中提出的修改意見施工圖都要修改。“工規證”下來后再正式出一遍施工圖。顯然按照上述流程，設計單位的工作量和工作時間翻了一倍，有的甚至把一個項目來來回回的做兩遍甚至更多。

5 結語

建筑工程報批的程序一般是從立項開始，項目建議書→可行性研究報告→建設用地規劃許可證(規劃條件)→建筑工程規劃許可證→建筑工程施工許可證。建筑設計的流程是:概念設計→方案設計→初步設計→施工圖設計。上述的設計周期普遍是半年到一年不等。報審程序和設計階段遵循上述規律，一步接著一步進行，一般不會出現偏差。但在實際實施過程中許多項目會出現顛覆性調整，這類項目一般都是不按報審與設計流程來辦。有的項目施工圖出了，但面積超了預期，工規證得重新申報；有的是后期圖紙調整大，最終的預算超了投資，前期的所有程序都得重新報審；也有的是前期的決策沒有給后續的工作留夠調整空間，導致為了不超之前申報的面積或者投資，后續壓縮設計，降低標準等。也有的項目工期定的很短，業主開始就要求設計單位出施工圖，施工單位拿到沒有報審的圖紙就開工建設，一邊建設一邊再報上述各種證件走各種程序，在申報證件的過程中土地、規劃、市政、消防、人防衛生防疫等部門對項目提出的各種意見再修改之前出具的圖紙，甚至導致現場拆改，增加了時間成本和經濟成本，造成了很大的浪費。所以，“多少事，從來急”，但我們也要將各種審批程序與設計流程結合起來做，一步一步來，有時候本末倒置看似加快了某個階段的進度，實則欲速不達，反而造成了很大的浪費。