房地產經濟可持續發展探究

文/何英昌

我國房地產經濟經過30年的發展，已經成為國民經濟的重要組成部分，占國民生產總值的比重也越來越大。房地產具有金融資產的屬性，被認為是個人或者家庭的重要財產，房地產還與建材、交通運輸等相關行業密切相關，房地產經濟大起大落勢必會影響到相關行業的發展，也會影響到廣大普通民眾的財產狀況，從而影響到整個國民經濟的發展水平。因此，有必要對房地產經濟發展的規律進行研究，分析影響房地產經濟發展的因素，歸納總結當前房地產經濟發展過程中存在的問題，從而提出有針對性的措施以維持房地產經濟健康可持續發展，為國民經濟的穩定發展貢獻力量。

一、影響房地產經濟發展的因素

（一）土地政策

根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發項目用地必須是國有土地，且需以有償方式取得。而當前最常見的有償取得方式是土地出讓，即政府將一定年限的土地使用權讓予土地使用者，由土地使用者支付土地出讓金。也就是說，房地產項目的開發用地主要是從政府手中取得，那么政府制定的土地出讓政策就會直接影響房地產經濟的發展。土地出讓金因屬于地方政府財政預算外收入，可視為政府的第二財政，故被學者稱為“土地財政”。土地出讓市場是由政府壟斷的一級市場，政府為了獲得更多的土地出讓金，勢必會想辦法提高土地出讓底價，而土地價格的上漲，又會造成房地產開發成本的增加，從而引起房價的上漲，這種現象被學者比喻為“因面粉價格上漲而造成面包價格上漲”。由此可見，土地政策是影響房地產經濟發展的主要因素之一。

（二）城市規劃

城市規劃可以影響一個城市的產業布局、城市基礎設施配備以及道路交通系統的安排等，而房地產經濟與城市人口、產業布局、基礎設施、交通系統等方面密切相關。比如一個城市規劃成為經濟、文化、金融服務中心，配套有大型的商業設施、優厚的教育資源、現代化的金融服務中心，那么該區域的房地產需求量就會增加，房地產的價格也會隨之上漲。相反，若一個區域的商業、教育、基礎設施配套不齊全，道路交通系統也不發達，那么該區域的房地產就難以獲得購房人的青睞，房地產需求疲軟，房價自然就不高。城市規劃可以影響區域的功能及配套，而這些因素則可以直接左右房地產的價格。此外，城市規劃還可以影響城市土地的開發強度，控制土地的供應量，從而影響到房地產的供給量，并最終影響房地產的供求關系。綜上所述，城市規劃也是影響房地產經濟發展的重要因素。

（三）房地產市場

房地產市場屬于商品市場，商品市場受供求關系的影響：供大于求時，商品過剩，價格會下降，而當商品供不應求時，價格就會上漲。當房地產市場供大于求時，開發商會減少對房地產項目的建設投資，此時房地產市場供給量和需求量都變小，市場進入蕭條期。但是隨著時間的推移，凈需求量的增長會改變供大于求的狀況，房地產經濟就開始復蘇，需求量的增加又導致交易量的增加，房地產的價格以及租金也會隨之增加。市場的擴大導致供給量和需求量均發生變化，供求關系也因需求量的增加而發生改變。需求量增加，致使房地產的價格以及租金上漲，這時就會有開發商抓住價格上漲的時機大力開發新項目，使得房地產市場的規模再次擴大，房地產經濟進入繁榮期。可見，房地產市場也是影響房地產經濟發展的因素。

（四）金融政策

房地產經濟屬于資金密集型經濟，房地產項目的開發離不開金融資本的支持，一般房地產開發企業在取得土地使用權后，會將土地使用權抵押給銀行，以獲取貸款進行房地產項目的開發建設。而房地產的銷售環節，同樣也離不開金融資本的支持。房地產的價值大，一般購房者難以靠自己的能力一次性支付全部購房款，因此，大多數購房者需要向銀行申請按揭貸款。由此可見，房地產經濟在開發及銷售環節都離不開金融資本的支持，金融政策寬松，房地產的供求量就會增長，房地產經濟就繁榮。相反，若金融政策收緊，則房地產的供求量會下降，房地產經濟發展也會下滑。因此，金融政策也直接影響著房地產經濟的發展。

二、房地產經濟發展過程中存在的問題

（一）土地財政政策造成房地產價格居高不下

如前所述，土地財政已成為地方政府的第二財政，許多地方政府過度依賴第二財政，通過賣地支持政府的開銷。有統計數據表明，有些地方政府通過出讓土地獲得的收入在政府預算外收入中所占比重高達60%以上，而土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%。如此高的土地財政收入，造成有些地方政府熱衷于通過出讓土地來增加財政收入，而土地出讓市場屬于政府壟斷的市場，房地產開發企業只能從政府手中購買土地，土地價格不斷上漲，造成房地產價格節節攀升。房價上漲的速度已經遠遠超過居民收入增長的速度，造成很多家庭傾盡幾代人所有來買房，年輕人甚至把未來押上以貸款買房，貧富差距被進一步拉大，對房地產經濟長遠健康發展造成極其不利的影響。

（二）投機性購房現象嚴重，房地產經濟泡沫進一步加劇

在我國實施商品房制度改革后，房地產被賦予資產的屬性，被認為是個人重要財產，甚至是家庭財富或社會地位的象征，再加上近10年來房地產價格快速上漲，房地產投資回報率高，不少個人或者家庭不惜借巨款購買房地產用于投資，認為房地產是最好的投資理財產品，可以實現保值增值。由于資本都是逐利的，一些原來從事生產經營的企業看到別人把資金投入房地產業后可以獲得高回報，也不惜荒廢原來從事的產業，投入投機性購房行列，造成工業、制造業等其他行業被房地產經濟所沖擊，形成房地產業一家獨大局面。但是隨著城鎮化率的逐步提高，整個房地產業的體量已經非常龐大，房地產的數量已經超過了整個社會的住房需求量。因房地產的主要用途是居住，功能相對單一，其價格經過多年快速上漲后，已經嚴重偏離了其價值，由于價格與價值不相匹配，房地產泡沫現象進一步顯現。若不對房地產價格加以控制，房地產泡沫破滅后，房地產經濟一定會遭受重創，從而造成社會經濟的倒退。

（三）房地產領域資源浪費現象嚴重

當前，我國房地產行業采取粗放經營的模式，房地產企業為了實現經濟目標，不加節制地對土地資源及其他能源進行過度利用。雖然國家在2005年已明確，各級政府不得將城市土地出讓給房地產開發企業用于別墅、高爾夫球場等建設，但是近年來仍有開發商為了謀取更大的經濟利益而將土地用于別墅等低層住宅的開發建設。城市土地資源本來就稀缺，土地被用于建設別墅后，土地的容積率下降，土地開發利用強度低，從而造成土地資源的浪費。此外，在房地產項目開發建設過程中，水資源等其他資源的浪費現象也非常嚴重。在基坑開挖、樓房建設過程中都需使用大量的淡水資源，不少建筑公司為了節約成本，將建設過程中產生的大量污水不經處理就直接排入江河湖海，造成環境污染。房地產開發建設過程中對資源的浪費，不利于房地產經濟的發展，甚至會影響整個國民經濟的可持續發展。

（四）房地產金融體系不健全

房地產經濟的發展主要依靠金融資本的支持，但是由于當前我國房地產金融體系發展還不健全，無論是房地產開發建設，還是房地產銷售，參與其中的金融機構都主要是國有銀行，因此國有銀行的金融政策直接影響到房地產經濟的發展，具體表現在：銀行存款準備金率提高，會使得流入房地產業的資金變少，房地產企業融資變得困難，不利于行業的發展；銀行利率調整，會使房地產行業的融資成本發生變化，特別是利率上調會直接造成房地產企業融資成本增加，從而引起房地產價格上漲。單一的房地產金融體系，造成房地產市場的金融風險過于集中，不利于房地產經濟的健康可持續發展。

三、實現房地產經濟可持續發展的策略

（一）調整土地政策，弱化資產性土地財政的作用

如上文所述，當前很多地方政府過度依賴土地財政，短時間內取消土地財政政策會嚴重影響地方政府各項工作的開展，不利于政府履行社會管理的職能。土地財政分為資產性和稅收性兩種，資產性土地財政是指政府通過出讓土地而獲得一次性的土地出讓金收入，這種收入是不可持續的，若想獲得大量的收入，只能靠提高土地出讓價格，從而造成土地價格過高，直接引起房地產價格的上漲，顯然不利于房地產經濟的健康發展。因此，地方政府要弱化資產性土地財政的作用，使資產性土地財政政策向稅收性土地財政政策轉變，即通過征收財產稅、房產稅、空置稅等將一次性的土地出讓金收入轉化為房地產持有環節的多次稅收收入。各級地方政府要嚴格控制土地出讓價格，采取“限地價、限房價”的雙限政策，防止“地王”頻出，從源頭上降低房地產開發成本，從而遏制房價過快上漲的勢頭，實現房地產經濟可持續發展。

（二）加強房地產市場的宏觀調控

房地產市場屬于商品市場，理應遵循市場經濟發展規律，政府應減少行政干預，但是房地產事關民生利益，直接影響到人們的居住生活，如果放任其自由發展，一旦“市場失靈”造成房價居高不下，嚴重超出人們的承受能力，則會造成人民利益受損，不利于我國國民經濟的發展。因此，政府要加強房地產市場宏觀調控，把房價控制在合理區間，在合理區間范圍內可讓市場自行調節，若超出合理區間范圍，則要進行行政干預，使其回歸合理區間。此外，地方政府還要落實中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，讓房地產回歸居住屬性，運用稅收等手段調節房地產的投資回報率，引導房地產合理消費，促進房地產市場健康穩定發展。

（三）對房地產市場進行科學合理規劃

房地產的產品類型直接影響著房地產經濟的發展。有調查表明，經濟適用住房、一般住房與商品房的比例為1：3時，房地產的產品配比是合理的，有利于促進房地產經濟的發展。當前房地產市場中，開發商為了追求利益最大化，主要開發商品房等高端住房產品，價格較高，而現階段我國仍是中低收入群體居多，其購買力有限，只適合購買經濟適用住房，因此，房地產市場上大量的商品房就變成了 “存貨”，無法銷售，而居民真正需要的經濟適用住房又無處購買，使得房地產的供給與需求產生矛盾，房地產市場產生動蕩。政府有關部門應對房地產市場進行科學合理規劃，在土地出讓合同中約定各類住房的開發建設比例，引導開發企業建設滿足市場需求的房地產產品，促進供需平衡。此外，可以引入住宅標準化理念，出臺相關標準，指導房地產開發企業在產品開發、設計、施工等環節按照標準住宅的要求，提供高質量的住宅產品，從而增強市場競爭力。為了提升房地產經濟，可考慮在采購模式與成本控制上制訂統一的模式，將戰略供應商概念與采購模式相融合，有效降低成本，為房地產經濟實現可持續發展創造有利條件。

（四）完善房地產金融市場體系

房地產經濟的發展離不開金融市場的支持，但是目前我國房地產金融體系單一，貸款政策不完善，導致房地產經濟泡沫越吹越大，一旦破滅，將使房地產價格產生劇烈動蕩，不利于房地產經濟的發展。因此，有必要完善房地產金融體系，建立多元化的融資渠道。房地產經濟的發展除了依靠國有銀行的信貸資金支持外，還需要更多元的融資渠道，可引入房地產信托業務以及民間資本支持房地產經濟的發展。在建立多元化融資渠道過程中，需要逐步健全房地產融資體系，按照房地產融資情況，建立具有不同功能的市場金融機構體系，使資產證券化成為常態，提升房地產金融資產的流動性，為房地產經濟健康平穩發展提供有利條件。

四、結語

房地產經濟作為國民經濟的重要支柱產業，其穩定與否直接關系到國民經濟能否健康平穩發展。我國房地產經濟起步較晚，當前的相關政策措施還不夠完善，發展過程中難免存在一些問題，但是只要各級政府重視房地產經濟的發展，出臺有利于房地產經濟發展的長效機制，引導房地產開發企業科學發展，引導人們合理消費，完善房地產金融體系，房地產經濟一定可以實現可持續發展，為國民經濟健康發展貢獻更大的力量。