關于保障房開發企業成本管理與效益評價的探討

趙尚玲

摘要：我國政府近年來先后出臺了一系列政策和措施抑制房價的快速上漲，如：限購限貸、土地拍賣出讓、大面積開發保障房、稅收調整供給控制政策等，這些措施和政策的出臺使得房地產行業內部的競爭愈演愈烈，一部分房地產企業的盈利能力不斷下降。對于保障性住房開發企業而言，在國家各項政策的指引下，一方面要顧及自身的良性循環與發展，另一方面還要提升企業的綜合盈利能力，并真正從根本上解決中低收入人群住房難的問題。因此，這就要求保障房開發企業必須高度關注成本管理，并同時兼顧社會效益。本文將就保障房開發企業成本管理與社會效益評價等相關方面的問題進行探討，為促進保障房開發企業完善其項目規劃和建設、增加其社會責任、提升社會環境的適應性奠定基礎。

關鍵詞：保障性住房，成本管理，社會效益，經濟效益

1.引言

房地產行業是我國國民經濟發展中的支柱性產業，具有高投資率、高風險、較長的上下游產業鏈、建設周期長、使用周期長的行業特征，由于受各方面因素的影響，近年來房地產企業的競爭愈演愈烈，如：開發技術、人口數量、市場經濟政策和環境、政治因素、土地資源等。我國從2014年開始為了能夠全面促進房地產行業的良性循環與發展，對該行業進行了宏觀調控，并先后出臺了一系列措施，這在很大程度上使得房地產行業的競爭更加激烈。保障房工程是一項惠民工程，保障房開發企業成本的高低將直接關系到財政資金的投入、廣大人民群眾的切身利益。保障房開發企業做好保障房項目的成本控制能夠及時發現在項目建設中的投資風險、及時采取相應的糾正措施，確保項目成本目標的實現。

2.保障房分類及成本特點

可以將保障性住房根據不同的性質劃分為：經濟適用房、公租房、廉租房、兩限商品房、定制安置房不同的類型。

2.1取得土地的途徑不同使得土地的成本構成出現差異

我國普通的商品住宅主要是通過出讓土地的方式來獲取，一般而言，土地費用所占的比例在商品住宅的總成本中達到30%～50%，并且隨著土地價格的不斷上漲而呈現出不斷攀升的趨勢。對于保障房國家并不收取土地出讓金，只需要保障房開發企業支付土地征用費、拆遷補償費就可以獲得。

2.2國家對保障房提供了相應的財稅優惠政策

早在2008年3月3日我國財務部和稅務部就共同聯合發布了相關通知，通知中對保障性住房的稅收優惠政策作出了明確規定，并進一步指示：在未來國家將在促進廉租房、經濟適用房、租賃住房、定向安置房等方面的健康發展加大稅收優惠政策的力度。如：免征保障房開發企業城鎮土地使用稅等。

2.3保障房利潤較低

一般而言我國普通商品房的利潤保持在15%～30%之間，高檔商品房的利潤更高，有的甚至達到45%左右。保障房開發建設國家給予了政策支持并明確規定保障房的利潤率不得超過項目投資直接費用的3%。由于保障房開發建設項目受政府及相關政策的約束，使得保障房的利潤較低，政府來確定房價，不能通過市場買賣對成本支出進行分攤，從本質上看屬于福利開發用房。

2.4商品房與保障性住房在銷售上的差異較為明顯

與普通的商品房開發企業存在明顯的差異，保障房開發企業與當地政府部門進行良好的溝通與合作后，完成保障性住房的開發和代建。房屋竣工后必須與政府部門進行積極的溝通，以便能夠盡快回收投資款項。在與政府部門進行溝通前，保障性住房開發企業應將房屋建設施工過程中各個階段的成本支出數據、施工的進展情況等資料準備好，這樣才能根據與政府部門簽訂的協議收回投資款項。商品房開發企業主要是通過融資貸款的方式來完成開發與建設，還處于施工階段時，商品房開發企業就根據自身的項目打造出完美的營銷方案，以此來宣傳項目的優勢和品牌知名度，同時對樣品間進行軟裝強化，這樣能夠促進商品房的銷售，最終達到迅速回籠資金的目的。

3.保障房開發企業社會效益評價指標

社會效益主要是指能夠最大限度的利用目前有限的資源來滿足社會上人們日益增長的物質文化需求。

3.1生產及管理方式的創新

在傳統的現澆建筑工程施工管理模式中存在著：生產效率低、施工周期長、安全隱患多、環保效益差等弊端，裝配式結構體系的出現改變了建筑行業的生產方式，使得建筑行業逐漸由勞動密集型向科技密集型的方向轉變，由單間定制向批量化生產的方向轉變，由資源粗放式管理向環境集約型管理的方向轉變。因此，生產及管理方式的創新將掀起建筑行業的一場全新的革命。

3.2技術集成的創新

隨著保障性住房的不斷發展，在技術方面集成了多種現代建筑工程科學技術和工業化生產方式，實現了對過去粗獷的、傳統的建造技術的精細化改造。技術的創新和突破是保障房建設的基本前提，這就要求保障性住房的建設應建立新的技術標準，實現設計方法、施工技術和質量控制的規范化管理。保障性住房技術創新在產業鏈上起到牽一發而動全身的重要作用，將是推動整個住房建設和城鄉建設領域技術進步的最佳途徑。

3.3市場帶動力

一直以來保障房建設的特點是：建筑體量小、戶型面積小、種類單一、標準化程度較高。特別是在建筑質量方面，由于保障性住房屬于民生改善工程，也就對建筑質量提出了較高的要求。如果以保障性住房的建造作為切入點，這將對大規模的推行建筑行業的改造起到了市場帶動作用。

3.4社會公眾認可度

保障房在建造過程中注重采光、采暖、通風等滿足客戶居住的需求，特別是在裝修方面更應該側重于用戶的感官體驗，如：衛浴、整體式廚房裝修等能夠最大化的滿足人民群眾的要求。客戶的體驗和社會公眾的認可度是最好的市場反應，也是推動政府、保障房開發企業等建設主體快速發展、提高建筑市場占有率的基本保障。

3.5工人的業務水準

隨著我國城鎮化發展進程的不斷推進，加快了我國建筑產業化的發展步伐，每年這方面相關從業人員的數量也在逐年激增。但是龐大的從業人員基數使得建筑產業的勞動效率整體偏低、技術含量并不高，盡快提高建筑行業工人的業務水平不僅能夠節約大量的人力資源投入、節約人工成本，還能夠有效緩解建筑現場施工人員勞動效率低下的弊端。

4.保障房開發成本管理中現狀與存在的問題實例分析——以A公司某保障房項目為例

4.1A公司保障房一期成本明細情況分析

該保障房一期項目在計劃時期與項目完工之后的真實成本之間相差了8.93% ，也就是真實支付的成本與最初預算成本相比超出了48528248元。通過對該項目預算方案的比較之后可知：在該項目中，實際超支率為8.93%，這一預期管理計劃的超支率6%明顯增加了2.93%。經過對該項目進行詳細分析后發現，之所以會造成這種超支，主要是由于：項目在施工過程中出現了材料品質問題、合約延期問題、安全隱患問題、不合格返工問題。由于這些問題導致前期的工作一度停止并重新開始，工作一度停止并重新開始，導致該項目在材料管理上出現了問題，施工所需的原材料并未及時交付，從而增加了人工成本。另外一個原因是由于對工人的安排和工程設計的時間問題使得人工成本增加。

4.2A公司保障房開發成本管理中存在的問題

通過上述分析可知：A公司保障房開發成本中存在的問題主要集中在如下幾方面：第一，成本管理工作的職責分工不到位。成本管理是房地產開發公司進行重要環節，涵蓋了成本預算、財務管理等相關的工作。全成本管理模式要求保證性開發企業成本管理人員綜合應變能力較強，必須擁有堅實的設計、營銷與管理、工程成本、財務管理等方面的理論知識，同時還應該具備豐富的實踐經驗。從整體上看目前A公司在這方面的缺陷較為明顯，財務部門被賦予了成本管理的控制權、作為主要監督部門的經營部門主要負責降成本的制定成本的制定，同時還要高度關注同時還要高度關注、推進情況，并且對工程成本進行預測。很明顯這種模式存在職能重復的現象。第二，目標成本的估算還存在較大的偏差。該項目在施工過程中之所以會出現成本估算的偏差主要是由于：項目的申請需要時間，但是施工方并沒有進行事前的現場調查和分析就設計了項目，并且希望能夠盡快完成項目的建設與施工。A公司如果能夠加強對施工時期成本的管控就不會出現成本大幅增加的問題。第三，保障房成本支出缺乏動態化、全過程管理。A公司只是對保障房成本支出期末與期初預算進行差異性對比，有時這種差異性對比只是為了應付上級的檢查要求，對于存在差異的原因并沒有進行深度剖析，特別是在成本動態化分析上還存在欠缺。

5.加強保障房開發企業成本管理，促進社會效益體現的措施

5.1加大各部門成本責任主體的落實

保障房開發企業可以通過“目標成本責任管理體系” 的構建切實落實各部門成本責任主體的責任。首先，應建立健全并逐步完善成本控制制度，凡是與成本管理相關的組織都要編寫成本管理預算，并結合環境的變化及時予以修正。其次，實現目標成本控制。這就要求保障房開發企業應確定目標成本責任的主體和具體流程，創建較為成熟的成本管理體系，從而推進成本控制的高效完成。

5.2制定合理的保障房質量目標和工期目標

保障房質量的好壞直接關系到企業的聲譽和政府部門的信譽，因此企業在進行成本管控時，一方面要將成本控制在最小的范疇內，另一方面還必須從整體上考慮工期的長短，從而保證項目建設的一致性。保障房開發企業的項目在建設中會將整個項目進行拆分，拆分為不同的小項目、子項目，對于一些不太重要的項目，可以適當延長工期來達到控制成本的目的。例如：保障房開發企業應制定合理的建設方案，并逐步完善建設流程。

5.3建設保障房動態成本管理機制

成本管控始終貫穿于保障房開發項目的整個過程，這就要求保障房企業必須將管理的重點轉移到動態成本的管控上，將動態成本與目標成本進行比較，科學地分析產生差異的原因，同時結合企業的實際尋找在成本動態化管控中存在的問題，避免財務風險的發生。例如：保障房開發企業可以明確負責動態成本管理的主體、確定動態成本管理的主要內容、充分利用動態成本管控方式對工程成本進行有效控制、通過現在信息化管理手段對動態成本的開展情況進行回顧。

5.4提高信息管理效率

隨著現代信息技術的發展，在大數據和信息時代很多企業已經建設了較為成熟的信息化管理平臺，并將其運用到日常的工作中。保障房開發企業也應推出信息化管理系統的建設，以此來保證成本管理的數據化和網絡化。在這方面，萬科企業與金蝶軟件有限公司進行了首次合作，并結合萬科企業的實際共同創建了成本管控系統，通過科學的成本管理方法和模式促進老萬科企業成本管理效率的提升，實現了企業的經濟效益和社會效益。

6.結語

綜上所述，保障性住房建設是造福廣大人民群眾、促進我國和諧社會穩定的一項極為重要的惠民工程。因此，保障房開發企業應加強成本管理與社會效益、經濟效益的評價與融合，加大對保障住房不同環節成本的動態化管控，一方面降低成本，另一方面必須把控好房屋的質量，這樣才能為廣大人民群眾提供更好、更多的人性化居住條件，在共建和諧而穩定的社會環境奠定基礎。

參考文獻：

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