新形勢下對不動產相鄰關系的分析探究

田淼

摘要：民法相鄰關系是指兩個或兩個以上互相毗連的不動產的所有權或使用權應給予所有權或使用的不動產，由于互助權的行使，以便利和接受所得之間的關系限制權利和義務。本文將針對新形勢從不動產相鄰關系的概念和特征，因通風、采光和使用水資源而產生的兩種典型的城市相鄰關系，新頒布的《民法典》中對于處理不動產相鄰關系的原則以及我國對于相鄰關系的立法情況這幾個方面對不動產相鄰關系進行概要分析與探究。

關鍵詞：相鄰關系;相鄰權;所有權;民法典;法律調整

一、相鄰關系概述

（一）相鄰關系的概念

不動產所有權的各個特性中，所有權的完整性和排他性這兩個特點體現得最為充分。而幾乎所有的不動產，尤其的典型是土地，它覆蓋在地球板塊表面之上，連綿不絕，相鄰是不可避免的。而不動產一般又涉及到所有權人或使用權人的核心價值利益，在不同權利人的不動產各自相鄰接之時，如若不動產的權利人能不受限制完全自由地行使其所擁有的權利，那么這就毋庸置疑勢必會造成其不動產相鄰各方的利益摩擦與沖突。相鄰關系制度的設計就是為了諧和這種利益摩擦與抵觸，使社會財產秩序更加穩定而誕生的。

從權益角度來講的話，相鄰關系（也有人叫做鄰居關系），也可以被稱為鄰接權，或者相鄰權，相鄰權是為了解決在財產所有權中因相鄰關系而產生的權益摩擦與沖突而形成的一種社會權利。

比如說一個農戶承包的土地剛好居于其他農戶所承包的土地范圍的中間，那么這個農戶想要進去自己的土地耕種時，毫無疑問他是必須要通過其他農戶的土地的。其他農戶可以拒絕嗎？根據相鄰關系，其他農戶都應當允許這位農戶通行。對于這位農戶而言，是其不動產使用權的延伸，但對其他農戶來講，這又是對使用權的限制。但是這種權利的延伸與限制都是被法律所允許的，這是雙方的權利或者義務。

對于相鄰關系的叫法，各個國家、各個領域、各種學說、各種著作對此眾說紛紜，不盡一致。大家比較熟悉的有相鄰權和鄰地使用權這些稱謂，《中華人民共和國民法通則》和民通意見、物權法均采用的是相鄰關系這一概念，今年新頒布的我國首部《民法典》依然沿用的是“相鄰關系”這一大家所熟知的稱謂。這是因為相鄰關系制度的目標與功能就在于追求完成不動產的相鄰各方之間“抵觸之際的利弊的衡平調整”，經過多年來的認識體會，如此確實能夠更加準確地詮釋相鄰關系制度的原旨。

（二）相鄰關系的特征

基于上述對相鄰關系概念的介紹，不難概括出相鄰關系的法律特征：

1.相鄰關系具有法律性。盡管不動產之間的相鄰是自然存在的，但“相鄰關系”這一法律概念及其所衍生的權利義務則是法律的誕生品，它的內容也是由法律規定，亦或是達成一致意見的相鄰方的協議確定的。這不僅體現了法律對生產和生活的基本需要保護的效果，同時另一方面也通過法律的具體規定有效防止了行使權利時所發生的各種摩擦與沖突，十分突出得證明了物權法所具有的定紛止爭的作用。

2.相鄰關系具有主體多元性。主體是兩個及以上的多個不同主體是相鄰關系的內在特征，絕不可能只有一個人，因為“相鄰”這個名詞就決定了它的相互性，所以單個人無法構成相鄰，這是比較容易理解的。其主體既能是不動產的所有權人，比如房屋的所有者，也能是使用權人，如土地的承包人、其他不動產的租用人、借用人等;其主體既能是大家熟悉的自然人，也能是個體工商戶和農村承包經營戶，同時法人也可以是相鄰關系的主體，城市里以法人為主體的相鄰關系數不勝數。

3.相鄰關系具有客體利益性。相鄰關系所要保護的是通過行使所有權或使用權所體現的經濟利益或其他個人利益，而并不是不動產權利的本身。相鄰的各方在行使自己依法享有的權利時，又要充分考慮到尊重、維護他人的相關合法權益，盡可能地為鄰人提供方便，做到可持續的互利互惠。

4.相鄰關系的實質，是適當擴張或限制不動產權利。義務方通過向另一方提供必要的便利來限制自己的權利;另一方因為依法取得了所期待的便利條件，所以權利得以延伸。

二、我國現階段城市的相鄰關系

我國是個幅員遼闊的國家，就人口和土地的絕對量及其相對關系而言，相鄰關系更應受到重視，特別是在城市這個問題越來越成為矛盾的焦點。改革開放40多年以來，我國商品經濟在良好政策引導與支持下日漸發達。為了現代化目標的早日實現，就必須得解決發展不充分不平衡的問題，因此近幾年經濟體制和分配體制改革力度更大。但同時由于經濟發展也面臨著很多挑戰。國民經濟重大調整，包含諸多經濟成分的第三產業和農村商品經濟的發展都大力助推了城鎮的擴大化。在這樣一個大的背景下，城市的建設與管理自然而然又涌現出了許多新的問題，相鄰關系的問題位列其中。因此，如何在新時代新形勢新環境下來正確解決這個問題，顯得尤為重要。

不動產相鄰關系普遍存在，而其產生的原因種類也繁多，本文現選取其中幾種常見情況予以介紹：

（一）因通風、采光而產生的相鄰關系

現代城市人口集中、建筑密集的情況日趨嚴重，因此，生活、工作采光權及其與之相對應的義務也成了不可忽視的問題，這類糾紛在高層建筑大量出現的情況尤為常見。

之前的《物權法》第89條，也就是如今《中華人民共和國民法典》第293條規定：“建造建筑物不得違反國家有關建設標準妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！?/p>

例如：甲樓擬建成高層。其北側不遠處已有乙、丙兩樓，如果建筑規劃不當，建成后會使乙、丙兩樓的光源受到遮擋。乙、丙兩樓所有人得知后，就有權請求及早排除，甲樓必須加以考慮，否則就要承擔一切后果。

（二）因水資源使用產生的相鄰關系

城市中的水流相鄰關系，雖然不及農村那樣普遍、復雜，卻也存在，包括汲水、用水的相鄰關系，排水、輸水的相鄰關系以及房檐滴水的相鄰關系。

《民法典》第290條第一款規定：“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。”這一條實際上規定的是因水資源的利用而形成的相鄰關系。

在汲水、用水的相鄰關系上，此類關系常發生在集體與集體、集體與個人之間。正常情況下，水流地使用人雖然可以自由使用水源，但也不能因此影響到鄰地使用人的用水;鄰地雙方或多方共臨一水源時更是如此。如果工廠與周圍居民共同汲取地下水，該廠不得因其生產上需水量大而濫鉆井眼，致使減少甚至斷絕周圍居民的生活水源。有的地區，居民長期飲用地下甜水，如果有個工廠新建于附近上游， 開掘深井數口、將該地區甜水全部占用，致使居民從此飲不到甜水。在房檐滴水的相鄰關系上，房檐滴水是普通事情，但城市由于住房密度大，卻常常有為此事釀成糾紛的。一般情況來說，自然屋檐滴水在所難免，左鄰右舍有義務承受。但如因人為設置物而造成的滴水，鄰舍可以提出異議直至請求排除妨礙。因此使動產或不動產受到損害時，鄰舍還可以請求恢復原狀和損害賠償。

三、處理相鄰關系問題的原則與意義

（一）處理相鄰關系的原則

1.依據法律、法規和習慣處理相鄰關系的原則

民法典規定：“法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定;法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣?！边@就是說，如果法律、法規對相鄰關系作出了明確的規定，則必須依據法律、法規的規定處理相鄰關系，比如有關建筑工程施工等，必須采取安全保障設施，相鄰各方不得隨意棄置固體廢物或排放有害物質威脅鄰人安全。但法律、法規沒有明確規定的，必須依據習慣。

2.團結互助、兼顧各方利益的原則

例如，農戶相鄰一方允許另一方在自己田地里踏路通行，另一方在經過時不得踩踏該農戶所種植的莊稼作物。

3.有利生產、方便生活的原則

例如，在一方通行有困難的情況下，另一方是否有必要提供通行的便利，就要本著有利生產方便生活的原則來確定，盡可能促進物盡其用。

4.合理給予補償的原則

原來法律規定“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。造成損害的，應當給予賠償?！爆F在新頒布的《民法典》雖然將“應當給予補償”的規定刪去了，但司法實務中依然堅持對于嚴重損害的要求給予補償的習慣。

（二）正確處理相鄰關系的意義

第一，促進安定團結。恰當處理城市的相鄰關系，對于社會秩序的穩定、人民內部之間的和諧與團結有著不容小覷的作用。 要不然，相鄰關系方面的矛盾糾紛解決不了，社會的安定狀態自然會受影響，破壞國家、集體、公民三者之間的正常關系，社會發展就無從談起。

第二，促進生產發展。相鄰關系深入到社會生活和勞動生產的許多環節。所以，正確處理相鄰關系問題，還會促進生產發展。它可以減少不必要的損失和浪費，可以從客觀上維系和加強國家、集體、公民之間的和諧聯系與合作，最大限度地發揮社會主義經濟機制的能動作用。

第三，促進整體規劃。著眼社會，規劃全局，是確立相鄰關系的根本依據，而正確及時地處理相鄰關系的實踐，反過去又能促成整體規劃的實現，二者相輔相成，互為制約。

四、對于不動產相鄰關系相關立法的思考

不動產相鄰關系的法律調整，詳細措施多樣，不拘一格。而在我國的傳統民法理論中，學界長期將相鄰關系法律結構界定為單一的利用他人不動產的權利義務模式，其實與世界其他各國立法實例以及司法實踐有很大差別。

此次在全球范圍內傳播也在某個層面上充分體現了如今世界各國之間的聯系之緊密、來往之密切，這其中最主要的就是經濟貿易往來。全球經濟一體化的進程勢不可擋，在社會現象日趨復雜、各國法律趨同化傾向愈加明顯的今天，法律對經濟、財產類的統一性規定就愈加必要。

隨著我國國際地位的攀升，對外開放程度越來越大，為了進一步與國際社會接軌，今后立法部門在制定和修改這類法律時，需要取其精華去其糟粕，博采眾長，認真學習先進國家在此方面的相關立法，也要多加了解其他國家的法律實務應用。我們要拋棄簡單粗暴單一式解決問題的立法模式，相鄰關系法律制度理應建設得更加完善更加科學更加合理，為中華民族復興之路掃清法律障礙，提供法律支撐。

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