房地產企業稅收籌劃風險與防范策略

◎蔡杰

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房地產企業稅收籌劃風險與防范策略

◎蔡杰

房地產行業是稅收負擔重，稅種涉及廣的一個行業。因此，它本身的稅收復雜性決定了房地產行業成為稅收籌劃的重點。本文主要分析房地產行業在稅收籌劃時面臨的政策風險，經營風險，執法風險，在此基礎上提出相應解決策略，旨在降低房產企業涉稅風險，使房地產企業利潤最大化。

房地產企業面臨的稅收籌劃風險

企業稅收籌劃風險指的是納稅人在為企業稅收籌劃時，由于各種不確定因素的影響，導致稅收籌劃預期結果和現實情況相反，使的企業利益受到損失。房地產企業稅收籌劃風險主要有以下幾點：

政策風險

政策選擇風險。企業認為采取的行為符合一個國家的政策精神，但實際上不符合多數國家承認的國家政策精神，結果成為鉆稅法漏洞的避稅籌劃而蒙受損失，即政策選擇錯誤風險。

政策變化性風險。財務人員對新出臺政策的信息收集力度不夠。往往是政策進行了調整，而企業相關稅收知識并未更新。

經營風險

房地產企業資金密集型企業決定其資金風險。若某一個環節的資金出現問題將引起整個房地產項目的癱瘓。因此，房地產企業必須保證資金供應的充足，房地產企業大部分資金都是通過舉債而獲得，而借入的資本額越大，稅收籌劃的空間越大，獲取可能的稅收籌劃利益的機會也越大，但由此帶來的財務風險也相應增大。

房地產稅收籌劃涉及面廣，涉及到的稅種繁多。任何籌劃都有相應的投資及成本，如果忽略直接和間接成本影響，必然造成企業成本風險的發生。經營活動不是一成不變的，這種變化要求稅收籌劃方案隨之發生改變，之前已經計劃好的稅收籌劃方案可能已經不適用，所以如果企業對預期經濟活動的判斷失誤或自身經營活動一旦發生變化，就很有可能失去納稅籌劃條件，造成無法實現

減輕稅負甚至加重稅收負擔的結果。

執法風險

稅收籌劃風險與稅收的執法情況有很大的相關性。執法力度越大，稅收籌劃的風險就越大。稅收籌劃的最終目的是以節稅的方式幫助納稅人實現利益最大化。嚴格從籌劃的本質來說，稅收籌劃應當是合法的、符合立法者意圖的行為。然而在企業實踐中，稅務機關在稅務處理方面有很大的自由裁量權。要分辨某一行為究竟是屬于納稅籌劃行為，還是偷稅、漏稅行為，要看企業日常的納稅核算是否按規定操作。

房地產企業稅收籌劃風險防控的策略

房地產企業在制定稅收籌劃方案過程中，要全面考慮稅收籌劃的各種風險，并根據風險產生的原因，最大限度地采取措施進行規避。企業應從以下幾個方面著手實施。

樹立遵從稅收制度意識，準確把握稅收政策

關注稅收政策的變化，避免政策風險。企業應采取各種行之有效的方式、方法，幫助財務人員及時了解、更新和掌握稅務新政策，使財務人員具有規避企業稅務風險的能力和政策敏感性。企業在實施納稅籌劃前，不僅要密切關注與企業經營相關的稅收政策，還要加強納稅籌劃風險預警機制的建設和完善，針對納稅籌劃過程進行動態監控，防范和減小風險發生幾率，實現納稅收益，做出正確籌劃方案。

合理利用稅收差別和優惠條件。一是認清稅收的地區差別。由于我國是發展中國家，地區經濟發展不平衡，稅收為引導資金流向和資源配置，使經濟區域結構不斷優化，對不同地區實行了不同的稅收待遇。籌劃中納稅人不能曲解稅收優惠條款，濫用稅收優惠，以欺騙手段騙取稅收優惠，應充分了解稅收優惠條款，并按法定程序進行申請，避免因程序不當而失去應有的權益。二是謹慎利用稅收法規的缺陷和征管漏洞。從納稅籌劃人角度出發，利用這些缺陷來減少稅款雖然不違法，但是原先所謂的“合理避稅”的方法可能因與我國立法意圖存在一定的沖突，已經被新法規堵住漏洞，所以這個方法在使用過程中很容易產生風險，應該謹慎使用。

優化企業自身財務工作，降低財務風險

提高納稅籌劃團隊水平。納稅籌劃人必須理解和把握本國稅收法律的規定，洞悉法律中須完善之處和熟悉本國會計制度的規定，特別是有關納稅的會計處理。熟知合法與違法的界限，以及現行稅法未來走勢，能夠從總體上確保納稅籌劃、財務處理符合稅收法規及征管規定，并能熟知稅收業務對應的征管方法，企業可享受到的優惠條款，同時還必須清楚申請應具備的條件和嚴格遵守審批的程序，確保納稅及財會業務處理符合規范。

積極借助于稅務中介機構的專業服務。稅收籌劃先天具有的專業性復雜性的特點，使得房地產開發企業往往僅憑自己的力量很難應付，房地產開發企業可以借助外腦，通過中介機構專業的稅務服務，提高稅收籌劃方案的合法性和合規性，減少稅收籌劃風險同時，中介機構還可以作為企業籌劃風險的外部監控人，代替企業內部審計部門的一部分職責，更好更專業地監督發現企業的籌劃風險并提供解決方案。

加強與稅務部門聯系，搞好稅企關系，避免執法風險

應重視信息交流和溝通。對內加強風險管理，促進有效信息交換，重視部門和人員的培訓和溝通，讓他們熟知納稅風險控制策略、目標、流程和效果。對外加強與中介機構的溝通合作。由于稅收籌劃方案的設計具有專業性、復雜性和時效性，企業僅憑自己的力量很難設計出最優方案，所以尋找一個專注于稅收政策研究和咨詢的中介機構就顯得非常重要。

加強與當地稅務機關的聯系。充分理解征管的具體要求，提高有效信息傳遞力度，在此基礎上進行納稅籌劃和納稅申報。由于各地方稅收征管方式不同，稅務機關擁有較大的自由裁量權，企業只有在對稅法的理解上達到與稅務機關高度一致，特別是在某些模糊界線問題上的處理與稅務機關達成共識，才可以有效避免籌劃成果轉化上的風險，加快企業發展。（作者單位：東北財經大學）