房地產企業投融資策略探究

雷雨星

摘要：房地產行業是我國的支柱型產業，近些年來一些房企為了謀求更為迅速的發展，所以展開了積極的投融資活動。本文主要分析房企投融資活動的價值，然后針對房企在開展該類行為時存在的問題，提出相應的優化對策。

關鍵詞：房地產企業;投融資;策略

近些年來，隨著我國市場經濟的高速發展，以及居民生活水平的不斷提升，房地產行業迎來了高速發展期，甚至已經發展成為我國的支柱型產業。房地產企業為了實現更為迅速地發展、把握行業的機遇，所以展開了一系列的投融資活動。房地產企業通過投融資活動的開展，不僅有利擴大自身的資本實力，同時也有利于分散經營風險，實現更為穩健的發展效果。但是客觀上來看，目前很多房地產企業在具體的投融資工作開展過程中，還存在著諸多的不足。這不僅無助于房地產企業的穩健發展，甚至還會為房地產企業埋下金融隱患。

本文主要分析房地產企業展開投融資行為的價值，然后針對當前房地產企業所存在著的客觀不足，提出相應的優化對策。借助于本文的分析，既可以讓房地產企業認識到投融資活動對于自身發展的價值，同時也可以為房地產企業的投融資活動提供一定的實踐參考價值。

1.房地產企業投融資活動的內涵和價值

國內的房地產行業在享受市場發展紅利的同時，也面臨著激烈的市場競爭。而為了能夠有效緩解自身的市場競爭壓力，房地產企業展開了積極的投融資活動。下文首先分析房地產企業投融資活動的內涵和價值。

1.1房地產企業投融資活動的內涵

投融資是企業經營中的兩種形式，簡單來說就是企業的融資行為以及企業的投資行為。

房地產企業的融資行為是指企業在發展過程中，根據自己的經營目標，面向企業內部以及全社會募集資金的過程。企業融資包括內源融資和外源融資兩種形式。企業的內源融資主要是由留存收益和折舊構成，外源融資則是指企業向企業之外的社會各界進行全面、廣泛的融資活動。

房地產企業的投資行為是指企業將自身的資產投入到相關領域，并且自愿承擔相應的風險，然后享受合法的收益的過程。房地產就企業的投資行為也可分為直接性投資和間接性投資兩類。其中，直接性投資是指企業把資金投放于生產經營環節中，從而獲得更多的收益。而間接性投資則是指企業把自己的閑散資金用以購買股票證券等等，從而實現更多的收益回報。

1.2房地產企業投融資活動的價值

在當前的社會背景下，房地產企業為了能夠實現更為理想化的發展效果，尤其是為了實現規模和利潤的不斷擴大，所以展開了一系列的投融資活動。房地產企業展開投融資活動具備以下幾個方面的價值：

第一，借助于靈活而廣泛的融資活動的開展，能夠給緩解房地產企業發展的資金困境。房地產企業要想占據更大的市場份額，就必須不斷地進行規模上的擴張。而房地產企業的規模擴張，離不開資金的支持。房地產企業借助于靈活的融資活動的開展，可以為企業規模的擴張提供更多助力。

第二，房地產企業展開靈活的投資行動，也有利于夯實企業的發展基礎，以及幫助企業實現更為多元化的收入。房地產企業積極地進行對內投資，能夠擴大產能，產生更大的發展效益;而房地產企業積極進行對外投資，也可以為房地產企業提供更為多元化的收益，從而幫助房地產企業實現更為穩健的發展效果。

2.房地產企業投融資現狀

目前，房地產企業在發展過程中已經充分認識到了開展投融資活動的價值，但是很多房地產企業在展開投融資活動的過程中，還存在著一系列的不足，這主要可以概括為以下幾個方面：

2.1房地產企業的融資不足

對于房地產企業而言，在面對激烈的市場競爭時，首先應該解決自身的融資困難。但是一些房地產企業在融資過程中還存在明顯不足：

首先，融資渠道較為狹窄，造成了融資能力非常有限。目前，房地產企業在融資以緩解自己的燃眉之急的時候，往往只是依賴貸款渠道或者上市融資的渠道。但是無論是貸款還是上市融資，都存在著客觀的高門檻情況，如一旦無法達標，就會造成房地產企業融資困難的情況，在這種背景下，企業的發展也就容易陷入困境。

其次，企業存在著融資回報率較低的情況。房地產企業要想實現更為理想化的融資目的，就需要給予投資人以相應的投資利潤回報。但是，近些年來國內的房地產企業雖然實現了快速的發展，而其利潤率相對來說較低，因此無法拿出更多的利潤回報投資者，這就在很大程度上限制了房地產企業的融資能力。

2.2房地產企業的投資不足

目前，房地產企業也展開了積極的投資行為，但是從客觀上來看，很多房地產企業還存在著一系列的投資不足情況，這主要可以概括為以下幾個方面：

第一，一些房地產企業的投資缺乏科學化的決策。對于企業而言，要想實現更為理想化的投資效果，就必須進行充分的科學決策。但是，很多房地產企業缺乏科學決策的能力，從而造成了投資的盲目現象，這就極其容易造成投資風險。

第二，一些房地產企業的投資缺乏戰略意識。對于一家企業而言，其投資行為不僅僅是希望能夠獲得更大的回報，同時也是希望能夠完成自身的產業戰略布局。而目前很多房地產企業在發展過程中，還存在著戰略意識不足的情況，這也就造成了企業投資混亂無序的現象。

3.房地產企業投融資行為的對策建議

針對于目前房地產企業投融資過程中所存在著的不足，本文認為企業未來應該從以下幾個方面進行著力優化：

3.1房地產企業的融資策略

3.1.1積極加快推行企業上市債券融資

房地產開發企業一直都希望未來能通過發行上市債券融資方式來快速籌集充足的市場資金用以擴大市場規模，增強自身實力。上市直接融資被市場普遍認為不僅是最有效和最理想的直接融資方式，同樣它也具有融資成本低、分散和無風險的三大特點，但由于對上市直接融資企業條件高、審批嚴，中小房地產開發企業大多數前期無法成功上市。針對當前中小房地產投資企業的發債難、發債貴的問題，中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日對外聯合發布《關于促進中小企業健康發展的指導意見》，強調中小企業要進一步健全和完善房地產債券的發行激勵機制，實施市場化的民營企業首發上市債券股權融資支持管理工具，采取中小企業出售債券或者緩釋債券股權憑證、提供信用憑證或者增進股權融資服務等多種股權融資方式，滿足那些經營正常、暫時面臨資金流動性緊張的大型民營企業合理的債券股權融資需求。積極探索和實施對民營企業債券股權融資的支持管理工具，鼓勵民營企業設立規范市場化運作的專項基金，開展對民營企業的兼并收購或財務機構股權投資，大力發展高收益房地產債券、私募債、雙創專項債務股權融資支持工具、創業投資基金類債券、創新類企業專項融資債券等股權融資產品。在進一步強調了債券股權融資多種方式重要性的同時，《指導意見》也提出了支持中小企業積極利用其他資本渠道向市場直接進行股權融資。同時也明確指出，加快中小企業的首發上市債券融資進度，為支持主業特色突出、規范市場化運作的中小企業首發上市債券融資提供便利。

3.1.2發展房地產信托公司貸款

房地產信托一般通過信托貸款、項目股權投資、購買房地產證券等方式投資房地產，主要分為債權型、股權型、收益權型以及組合的型業務模式。大部分信托資金通過信托貸款或者帶回購條款的股權融資。投資房地產項目，主要是參與地產項目“招拍掛”拿地階段、前期工程階段和工程項目施工階段。信托公司屬于大型金融機構之一，擁有大量房產投資風險資金，方便快捷、專業融資、理財產品優勢和豐富融資經驗是信托公司自身具有的獨特融資優勢，通過信托融資計劃，根據房地產投資企業不同的需求開發融資項目，設計不同的信托融資理財產品，有利于企業為房地產企業發展注入更多固定資金，加上信托融資過程成本低、費用少，可以創造相對寬松的市場環境。

3.2房地產企業的投資策略

3.2.1強化科學決策水平

任何投資行為都伴生著一定的風險，所以，房地產企業在投資過程中，一定要加強自己的科學決策能力。首先，房地產企業應該建立完善的投資團隊，對企業的各類投資行為進行嚴格地審計，從而盡量規避風險。其次，房地產企業的投資行為還應該做到量入為出，切不可為了一時的利益而影響公司正常經營的現金流。

3.2.2采取合理投資布局

房地產企業應該充分地認識到，自己的投資行為不應僅僅是利潤的追求，同時還應該有助于完善自身的產業布局。這也就要求未來房地產企業需要積極地進行戰略布局，借助于這種合理的戰略規劃，可以讓房地產企業的投資行為變得更為有的放矢，尤其是借此也能夠避免出現盲目的決策行動，由此推動企業更快速穩健的發展。

參考文獻：

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