淺談公允價值計量模式在投資性房地產的運用

摘要：在我國會計計量模式的發展進程中，長期以來將歷史成本計量作為主要模式。然而，隨著近年來投資性房地產的迅猛發展，公允價值計量模式的亮點與優勢日益凸顯，并逐漸取代舊的計量模式。文章就公允價值計量模式在投資性房地產的運用狀況進行淺談，并提出若干建議，使之更好地在我國應用和推行。

關鍵詞：公允價值計量模式;投資性房地產

一、公允價值及投資性房地產的特性

（一）公允價值計量模式的定義

公允價值計量即，市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或轉移一項負債所需支付的價格計量。“公允”即公正公平，不偏不倚。

（二）投資性房地產的確認

投資性房地產是指，以賺取租金或實現資本增值為目的，或兩者兼有而擁有的房地產，主要包括：持有并打算增值后再轉讓的土地使用權、已經出租的土地使用權和建筑物。此外，投資性房地產可進行單獨核算和出售。

二、投資性房地產公允價值計量的國內發展現狀

據國家統計局官網所提供的信息，經整合后，文章繪制了2009-2016年上市企業對投資性房地產采用公允價值模式計量的應用狀況表。

由表1數據可知，絕大多數上市企業仍采用歷史成本模式計量投資性房地產，使用公允價值模式的企業只有極少數，因而可得出公允價值計量模式的運用并不廣泛。可以清晰看到，各項數據都在逐年增加，但增幅極為緩慢，投資性房地產公允價值計量模式僅約為5%·

這些企業選擇歷史成本模式對投資性房地產計量的原因，是在歷史成本模式下，企業對投資性房地產的會計處理較為容易，即折舊、攤銷、減值等，并能維持會計信息的可比性。如若采取公允價值模式，投資性房地產的賬面價值會隨著市場行情的波動而變動，因而影響到企業各期利潤的穩定性。

三、投資性房地產采用公允價值計量所面臨的困境

（一）信息披露不充分

在實施新的會計準則后，經研究上市企業年報發現，即使采用了新的公允價值計量模式，多數企業并未標注公允價值的確定方法，還有若干具體詳細項目上未披露，如會計假設、會計政策，這些將會使披露信息的準確性和真實性大打折扣。

（二）公允價值計量模式缺乏運用指導

目前，新會計準則下的公允價值計量，缺乏與之相匹配的法規律例、應用方針和輔助指導，因而導致公允價值計量難以推廣。此外，部分企業在投資性房地產的后續計量上隨意變動模式，嚴重違反會計準則的規定。

（三）市場波動大，企業承擔高風險

根據會計準則的要求，采用公允價值計量模式的企業需在每個資產負債表日調整賬面價值和公允價值之間的差額，然而，市場變數大，影響價值，給企業的經營帶來不穩定性。

四、完善投資性房地產公允價值計量的舉措

（一）加大信息披露力度，接受部門監管

投資性房地產的會計準則著重強調要對公允價值的確定方法和相關依據進行披露，卻在公允價值計量方面要求較低。目前，是否披露和具體的披露內容仍取決于上市企業的主觀意愿。因此，國家相關部門需進一步明確公允價值披露的詳細程度，增加披露范圍和透明度，如參數、估計假設等，有利于監管部門掌控有效的信息和證據，防止企業粉飾報表操縱利潤，有效維護投資者和其他相關利益者的權益。

（二）轉變會計準則導向，推廣運用公允價值計量

之于目前的會計準則，其對公允價值模式計量仍有較為嚴格的限制。從準則導向方面來看，企業依舊偏好于歷史成本模式，公允價值模式應用相較較少。然而，公允價值計量模式更符合會計信息質量的要求，有助于提升企業的經濟效益。因此，我國需加強對公允價值計量問題的研究，完善和出臺相關政策，轉變會計準則導向，推廣和倡導企業對投資性房地產采用公允價值計量。

（三）建立公平交易的投資性房地產市場，確保有序性

投資性房地產準則要求，企業只有在活躍的交易市場，或者能在房地產市場上獲得與該房地產同種類或相似的市值，才能取得真正可靠的公允價值。一個交易頻繁且公平公正的市場，是企業會計人員正確評估房地產市值的重要前提。因此，國家相關部門要努力維護市場秩序，構建一個成熟且健康的投資性房地產交易市場，加快市場經濟的發展。

（四）增強風險管理，提高防范能力

鑒于市場的波動幅度大，企業應建立風險預警機制，增加對會計人員的安全意識和職業判斷能力的培訓，此外，充分預留一部分風險應急儲備金，做好綜合工作，有助于全面提高企業的風險防范和應對能力，為公允價值計量模式的平穩運行提供實力保障。

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作者簡介：余茵（1999-），女，漢族，湖南岳陽人，單位：湖南農業大學商學院。