我國房地產價格影響因素相關思考

陳杰

摘要：一直以來，房價問題都備受社會各界關注。房地產價格不僅涉及民生福社，對國民經濟發展也會產生直接影響。在我國一、二線城市，房地產價格明顯過高，與居民實際收入極不協調，對居民正常生活影響較大。在一、二線城市房價升值空間不斷壓縮的情況下，資本逐漸流向三、四線城市，導致三、四線城市房價顯著上漲。為了讓房地產市場穩定發展，國家采取了一系列政策對房價進行監管、調控，獲得了一定效果，但也存在一定局限性。基于此，本文對我國房地產價格影響因素進行了分析，并提出了相關建議，以供參考。

關鍵詞：房地產;價格;影響因素

一、房地產市場發展現狀

進入21世紀以后，我國經濟發展迅速，再加上政策扶持，極大程度上推進了房地產行業發展，但整個房地產市場體系并不完善，區域發展明顯失衡。如今部分

一、二線城市房地產市場已經產生了泡沫，這不僅會遏制房地產市場發展態勢，還會對區域市場經濟體系造成負面影響[1]。對于中等收入社會群體而言，房地產市場的不健全會大幅度增加其生活成本，特別是讓具有剛性住房需求的群體產生極大的生活壓力。在部分城市發展空間逐漸趨于飽和的情況下，城市人口不斷增加，土地價格隨著上升，使得商品房價格快速上漲，這在一定程度上催生了公眾對住房的非理性需求。同時普通居民在購房時存在信息不對稱現象，容易出現不合理購房需求，進而引發房價過熱，加速房地產上漲趨勢。與上述情況相對的是在經濟欠發達地區，房地產高庫存現象十分普遍。商品房高庫存形勢依舊嚴峻，會對房地產長期發展產生不良影響。總體上來看，在政府政策引導下，我國房地產市場價格增長過快、高庫存等問題有所緩解，但整體發展形勢并不樂觀，還需要進行深度調整。

二、我國房地產價格影響因素分析

我國房地產價格會受到多重因素影響，主要涉及以下幾個方面：（1）房地產成本。目前土地成本是我國房地產價格的決定性因素。在城市化進程不斷加快的情況下，土地資源客觀上是有限的。城鎮化率的不斷提升意味著土地資源受到社會資本青睞。由于土地供應有限，因此土地價格不斷上升。在不斷開發土地資源的過程中，土地成本也會隨之上升。研究表明[2]，土地成本每增加100元，單位面積房價增長幅度超過130元。房地產開發商為了能夠維持利潤，將直接把增加的土地成本轉移至普通購買者，導致住房售價提升。在大力提倡“去產能”的情況下，建材價格也可能“水漲船高”，必然會對未來房價產生影響。（2）人均可支配收入水平。人均可支配收入水平也會對房地產價格產生直接影響，當然這種影響會小于其他因素。現階段我國社會經濟進入了新常態，經濟逐漸企穩，人均收入呈現了不斷升高的趨勢。房地產商品滿足了居住功能、投資功能，因此實際需求量可能會繼續增長。在人均可支配收入不斷提升的情況下，未來房價可能還會出現小幅度上揚[5]。（3）房地產開發商貸款水平。從客觀角度來看，房地產開發貸款規模對房地產價格具有明顯影響。房地產國內貸款能夠推進房地產價格上升。事實卜，房產企業與區域市場已經之間已經產生了密切的聯系。房地產市場對于信貸具有一定的依賴性。在房地產市場快速擴張的情況下，愈來愈多資本涌入其中。融資成本以及資金投入會推進房地產價格持續上升。當進入資本極速擴張后，市場本身也會產生調節作用，會尋求新的價格平衡，房地產價格可能下挫，有可能會出現房地產風險，這需要引起高度重視。（4）GDP。GDP是衡量國家經濟狀況的重要指標之一。GDP的持續增長反映了國民經濟的增長以及人民生活水平的不斷提升。在住房供給不變的情況下，居民收入增加意味著房地產價格也會持續上上揚。（5）物價水平。物價是衡量國家經濟發展水平以及居民消費水平的重要指標，主要通過CPI體現。房地產價格與物價水平會產生相互作用，房地產價格的提升會帶動物價提升;物價的不斷上升也會反作用于房地產，使其一定幅度上升。近年來，我國物價水平呈現了逐年遞增趨勢，CPI始終維持在高位，這可能會刺激房地產價格繼續攀升。

三、推進房地產市場健康發展的相關建議

實現房地產市場健康發展任重而道遠，筆者提出以下建議，以供參考：（1）合理規劃土地供應。土地價格是影響房地產價格的核心因素，穩定土地價格意味著能夠讓房地產價格也穩定下來。在開發土地資源的過程中要進行合理規劃，實現資源利用最大化，促進房地產行業穩定、健康發展，讓整個市場保持良好的秩序[4]。政府需要結合市場動態以及國家宏觀經濟發展目標對土地價格進行適當調節，在尊重市場的情況下，出臺合理的約束性政策，保證土地價格與配置效率達到最優。（2）設置房產稅試點。在適當時間節點推行房地產稅，使得普通消費者產生房產稅推廣預期，以此來削弱房地產行業投資心理，讓房地產投資功能回歸至居住功能，以滿足大部分普通消費者的實際需求，逐步緩解房地產去庫存以及買房難問題。（3）加強房地產金融管理。在互聯網金融支持下，金融機構需要逐步擴大服務范圍，構建政策性銀行運作機制;適當開放市場，擴大金融融資渠道，進一步提升金融市場效率，讓市場逐漸走向自由化，使得存款利率與貸款利率按照市場走向自由調節，借助供求關系讓市場維持相對平衡狀態。（4）宣傳理性消費觀念。政府及相關部門要做好引導及宣傳工作，讓普通消費者從自身出發，充分了解房地產市場當中的利益劃分，能夠對未來房價趨勢做出理性判斷，而不是盲目跟風，促進房地產行業穩步前行。

參考文獻：

[1]申博，焦紅兵，張曌囡.房地產價格對我國居民消費影響因素的總結和展望[J].現代營銷（信息版），2020（03）：74.

[2]宋悅.影響我國房地產價格波動的因素研究[J].時代金融，2018（35）：252-253.

[3]張世涵.微觀因素對我國房地產價格影響分析[J].中國房地產，2018（33）：16-28.

[4]搭鈺雪.影響我國房地產價格因素的綜合分析[J].經濟師，2017（11）：48-49.