房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范策略研究

摘要：一直以來房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)帶動了鋼筋、混凝土、水泥、門窗等等多種行業(yè)的發(fā)展，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，解決了大量的就業(yè)問題。房地產(chǎn)行業(yè)是高收益、高風(fēng)險行業(yè)，開發(fā)房地產(chǎn)需要大量的資金，而且開發(fā)的周期比較長，其中的變數(shù)非常多，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資具有較高的財務(wù)風(fēng)險。本文主要針對可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素進行分析和研究，探索出一系列防范財務(wù)風(fēng)險的措施和策略，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;成因;防范策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

（一）政策、法律法規(guī)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險

孟子《梁惠王章句上》曾提到“居者有其屋。”房子是老百姓生活的必需保障，因此房地產(chǎn)行業(yè)一直都是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，國家為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展以及廣大人民群眾的居住權(quán)益，出臺了一系列的法律法規(guī)和相關(guān)政策，對不同種類的土地的開發(fā)和使用也做出了相應(yīng)的規(guī)定。國家出臺的法律法規(guī)和政策規(guī)范是房地產(chǎn)市場，但同時也會應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)對土地的開發(fā)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)拍下土地之后，國家的相關(guān)政策對其影響非常大，這在一定程度上會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)企業(yè)從土地的購買到商品房的售賣周期比較長，國家稅收政策的不斷變化也會影響商品房的價格，對商品房的成交量及整體收益造成影響，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。最重要的一點就是銀行貸款利率的調(diào)整以及貸款政策的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險最大，全國絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都需要銀行貸款，但有時因為政策的突然調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期的貸款無法準時到位或者貸不到款，這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，給企業(yè)造成較大的財務(wù)風(fēng)險，嚴重的甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)。

法律法規(guī)和政策對房地產(chǎn)市場的影響是致命的，極易給房地產(chǎn)企業(yè)造成非常嚴重的財務(wù)風(fēng)險，嚴重的就是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)倒閉。2018年的“3·17新政”和“3·26新政”導(dǎo)致大批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，中弘股份、安徽匯辰置業(yè)、重慶喜地山集團、廣州光耀集團的呢過多家著名房企因為政策原因?qū)е沦Y金鏈斷裂而不得不破產(chǎn)倒閉。

（二）行業(yè)及經(jīng)營特征給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有一定的不同之處，房地產(chǎn)行業(yè)是特殊的資金密集型行業(yè)，不但資金的投入量非常大，而且投資開發(fā)、回款的周期較長，而且收益率的不確定性較大。房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)項目需要綜合考慮到多種因素，國家政策、市場行情、項目位置、地塊價格、城市人口、城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢、環(huán)保、施工建設(shè)、銷售等等情況都需要考慮在內(nèi)，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能影響到整個開發(fā)項目的正常運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目之前必須要做好可行性調(diào)研，進行科學(xué)、合理的規(guī)劃，然后再對項目進行預(yù)算，確保在長回報期內(nèi)不會出現(xiàn)大的變故，不會給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)前期，需要投入大量的資金用于購買土地，如果按照預(yù)定的計劃及時將商品房銷售出去，不產(chǎn)生商品房積壓，則可以獲得相應(yīng)的投資回報，一旦出現(xiàn)商品房積壓，就有可能導(dǎo)致項目出現(xiàn)資金壓力，有可能會出現(xiàn)停工、怠工的現(xiàn)象，嚴重的就會導(dǎo)致項目破產(chǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的資金風(fēng)險。

今年爆發(fā)的新型冠狀病毒肺炎疫情導(dǎo)致工地全線停工，此次疫情給房地產(chǎn)企業(yè)造成了非常大的財務(wù)危機，資金問題成了擺在房地產(chǎn)企業(yè)最大的難題，土地出讓金、貸款、工程款、采購款等等資金給房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的財務(wù)風(fēng)險。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年開年僅40多天，全國就有99家房企因為財務(wù)風(fēng)險引發(fā)的資金鏈斷裂而破產(chǎn)倒閉。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范措施與策略

（一）提升財務(wù)風(fēng)險管理意識，強化內(nèi)部控制建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，將財務(wù)管理工作放在核心位置，加強對資金的管理控制，建立完善的財務(wù)風(fēng)險管理制度，提升財務(wù)風(fēng)險管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)要在全公司內(nèi)部宣傳財務(wù)風(fēng)險管理意識，增強全體員工的財務(wù)風(fēng)險意識，讓全體員工都參與到企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理工作中，充分調(diào)動企業(yè)財務(wù)管理的積極性。加強財務(wù)部門與內(nèi)部其他部門之間的連續(xù)，明確財務(wù)管理的重要作用以及相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任，建立以風(fēng)險管理為導(dǎo)向的財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)。建立并健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險監(jiān)督管理體系，設(shè)立專門的內(nèi)部審計機構(gòu)，完善審計職責(zé)，強化責(zé)任追究制度，確保企業(yè)內(nèi)部控制工作能夠有序開展。

（二）調(diào)整、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的投資需要大量的資金，國家政策、法律法規(guī)、金融危機都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷的調(diào)整和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，擴大融資渠道，保障投資開發(fā)自己的充足，并在條件允許的范圍內(nèi)盡可能的降低融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在保障投資銀行貸款的前提下，擴寬信托融資、租賃融資、上市融資、債券融資等方面的渠道。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用好現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)管理理念，合理確定負債規(guī)模和比例，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際情況，權(quán)衡負債風(fēng)險和收益，適度的進行負債經(jīng)營，盡可能的降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）加強資金管理，提升企業(yè)資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)通常采用項目預(yù)算和資金預(yù)算的方式進行預(yù)算管理。房地產(chǎn)投資項目的資金需求非常大，投資周期又比較長，因此企業(yè)要強化資金管理，實施全面預(yù)算編制，根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營情況，科學(xué)、合理的控制預(yù)算外資金支出，嚴控預(yù)算外資金的使用，建立并健全預(yù)算管理制度，提升企業(yè)對資金的管控能力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要合理的利用每一筆資金，盡可能的避免資金的閑置和浪費，合理、有效的利用閑置資金，加速資金的周轉(zhuǎn)，采用少量資金促進多個項目進行的資金周轉(zhuǎn)方式，切實提升資金的使用效率，降低借貸資金壓力。

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作者簡介：劉煥江（1981-），漢族，河北承德人，本科，中級會計師，研究方向二風(fēng)險控制。