中日養老地產業的比較研究

摘要：日本社會老齡化情況嚴重，養老地產業發展迅速，具有完備的運營體系。在這方面中國的發展較為緩慢，沒有形成特有的管理模式。本文根據實際情況分析中日兩國養老地產業的發展情況，剖析存在的問題，總結歸納出存在差異的三個原因，即政策制度與法律法規、養老地產業類型及服務、企業經營模式的不同。

關鍵詞：養老地產業;中國;日本

隨著中國老年人口的不斷增多，老齡化問題日趨嚴重，2019年中國已經成為增速最快的國家。但是龐大的老年人群體，急需充足的養老支持，為養老地產業提供了新的市場。而我國現行的養老地產業發展不完全，急切需求新的運營管理模式。

一、中日養老地產業的現狀

（一）中國養老地產業的發展情況

中國的養老產業起步較晚，根基薄弱，缺少完備的基礎設施建設。2017年6月6日，國務院發布了《關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》，從實際出發，致力于，提高對老年人的服務意識，為老年人的服務照顧工作提供了指導思想。中國的養老體系主要由居家養老、社區養老、機構養老這三部分組成。據中國老齡科研中心的調查報告顯示，有86%。左右的老人選擇進行居家養老，有13%左右的老人選擇在養老機構進行養老。居家養老能夠滿足老人的適應能力，但是房屋建筑時沒有考慮老年人的實際行動能力，許多住宅沒有電梯，在高層的老人上下樓困難。社區養老是一種新型的養老模式，它既減輕了家庭的負擔，又為老人帶來了相對的基礎服務設施。但是在醫療方面建設不足，無法滿足老人的護理需求。中國養老產業的重中之重是養老院。但是由于監管力度不強，養老院魚龍混雜，許多地方費用高昂，但是設備簡陋環境惡劣，無法滿足老人的正常生活需求。

（二）日本養老地產業的發展情況

日本的養老產業相對成熟，為不同情況的老人提供相對應的服務，類型豐富多樣，設施完善。養老產業主要由機構設施和住宅兩方面組成。主要由特別養護、護理療養、護理保健、健康型住家、服務型住家等模式，根據老人的實際身體情況和經濟能力，為其提供相對應的養老服務。

二、中日養老地產業存在差異的原因

（一）政策制度與法律法規

2016年12月23日，國務院發布了《關于全面放開養老服務市場，提升養老服務質量的若干意見》。提出了應該增強老年人的健康、文化、體育、醫療等援助服務，鼓勵企業建設社區型養老院，滿足老年人的就近居住需求，同時方便子女照顧[1]。法規的確立，完善了養老地產業的指導思想，但是在實際操作的過程中，缺乏對具體的住宅面積和基礎設施配置的要求，導致部分企業偷工減料。政府應該進行嚴格把控，約束施工建設，完善配套的護工陪護體系，建立健全的護理保險制度，建立以居家為基礎、社區為紐帶、機構為支柱的完善養老產業體系。

日本在1963年就推出了《老年人福利法》，之后又相繼推出了多次改革方案，完善對老年地產的要求。屋主按照建筑標準對房屋進行改造，滿足老人的正常生活需求。設立《介護保險法》，老年人只需要支付10%的費用就可以得到相應的社會援助支持。

（二）養老地產業類型及服務

中國的養老產地項目由保險公司和開發商推出的養老機構組成。泰康之家養老社區是由泰康人壽保險公司旗下的泰康之家有限公司投資打造的養老產業。開發商推出的養老項目，由普通社區，綜合性養老社區和高端社區三種模式組成，為老年人提供不同的居住選擇。但是項目實施中延續了開發商固有的運作方式，注重商業模式的建設，缺少針對老年人的服務。例如，設置了跑步器，拉力機等健身設備，沒有考慮到老年人的實際身體機能。同時，商業化的模式加重了企業的支出成本，阻礙了養老產業的擴大發展。企業應該有針對性的提供專業的配套服務，保持持續經營的能力，為老年人帶來舒適便捷的居住環境。

日本的養老產業相對成熟，按照老年人的實際身體狀況，經濟能力及個人需求，設立多種居住模式。2011年，日本出臺了《老年人居住法》，規定了每戶住宅的面積不得小于25平方米，房間內必須具有完備的生活設施，監護人員對老人實施24小時的全方位看護管理，保障老人的健康安全。

（三）企業經營盈利模式

中國的養老地產依舊遵循固有的商業產業模式，大致分為出售、租賃、出售租賃相結合的三種方式。企業發揮住宅的地理位置優勢，吸納一定的客戶群體，住戶進入小區并享有配套的養老服務[2]。企業在房地產建設上前期投入較大，收益周期較長。同時，由于消費者的經濟水平能力不足和對養老產業的認識不全，導致房地產養老項目發展緩慢，企業后期沒有足夠的經濟支持，無法實現可持續性盈利。所以企業在進行養老地產運營時，應該提前做好風險評估，合理的對資金進行分配管理，創新原有的商業運營模式，深入探究老年人的居住需求，在保證自身獲利的基礎上，適當降低居住費用，吸引更多的老年人加入。政府應該為企業提供相對應的資源技術支持，構建良好的信息管理平臺，引導企業拓寬老年養老產業的其他領域，形成養老產業鏈，拉動整體經濟的發展。

日本政府為養老產業提供相應的補助和減免稅收的支持，降低了企業投資者的運營風險，提高了經濟效益。政府為其提供了經濟補助，從而使企業降低了房租，拉動了老年人的居住率。因為日本的養老產業是由政府與企業共同推進的，這也就加強了政府對企業運營的把控程度，明確了各目的分工，減輕了企業運營的壓力。

三、結論

綜上所述，通過對比中日兩國的養老地產可以看出，中國尚未形成完善的資金運營管理模式。要想發展養老地產，政府應該加強對養老服務業的管理約束，企業應該提高養老地產服務的針對性和專業性，進行改革創新運營模式，開拓出一條可持續發展道路。

參考文獻：

[1]齊瑞穎.論我國養老產業研究之趨勢——基于Citespace的可視化分析[J].價值工程，2020，39（10）：294-297：

[2]孫喆.河南省建設多元化養老產業及完善養老服務體系的對策研究[J].中國管理信息化，2020，23（07）：156-157.

作者簡介：李婉婷（1983-），女，漢，長春人，最高學歷：碩士，目前職稱：助教，研究方向：日本語學，日本經濟，東亞經濟。