不動產登記制度下的房地產經濟發展分析

摘要：就中國房地產市場的現狀來看，不動產登記制度是受歡迎的，其可以為企業和市民帶來更多的便利，使得現代產權制度更加完善。因此，要對房地產統一登記的必要性有充分的認識，進一步做好房地產統一登記的各種工作，更好地發揮不動產登記的作用，以促進房地產經濟的健康持續發展。

關鍵詞：不動產登記制度;房地產;經濟發展;分析

不動產登記制度在制定和實施的時候遇到了一定程度的障礙，其過程并不一帆風順，尤其是從房地產行業中可以看出，房價的波動，二手房和房產經濟受到影響最大，所以，引入不動產全新概念，明確不動產登記制度相關人員責任，協調制度的運行，不斷完善制度，才可以從根本上促進房地產經濟的快速發展。

一、不動產登記制度對房地產經濟的影響

（一）對二手房的影響

不動產登記制度出臺的根本目的是保護資產所有權人的根本權益，而不是讓房產空置，因此，制度落實的初始階段可能會對房地產市場的運行產生影響，但絕不會起決定性作用。在實行之初對于房地產行業的影響十分有效，畢竟實行的目的不是為了將房產控制起來，主要是為了對房產行業的相關信息進行統一整合和梳理，利用數字化信息建立快捷聯網的系統，實現對房產行業快速審查，對申請流程的高效管理和優化。在一般情況下，人們往往會在不動產信息管理系統上進行不動產信息的查詢和管理，而在不動產登記制度實行的時候也并沒有太多涉及到房地產，許多投資人也并沒有出現大量購房的情況。為了讓相關信息得到高效整理，并將這些信息的內在關聯進行系統設立，讓檢查與申請等流程可以得到簡化與優化。一般情況下，人們需要接受不動產登記信息管理平臺的審查，在如此嚴格的審核下，部分投資人不會對房屋進行大數量的采購。對于二手房來說，不動產登記制度的管理條例中自然或人為條件并不會對二手房市場產生較大影響，不過，可能會因為打破了傳統的地址推測方式，導致二手房的需求量增加，這有利于讓二手房市場價格的更加穩定、合理。需要注意的是，從短期來看，可能會對二手房市場的房源產生較大的影響，但是如果將這種情況放置到

一、二線城市中，基本不會對一手房房源產生過大的影響;如果將視角轉至長遠角度，這些工作可以為房產稅征收產生較大的影響，可以增加稅收。因此，二手房房稅在征收的過程中，可能會對一手房的價格帶來影響;從發展的角度上看，不動產登記制度的長期影響較為明顯，不僅增加二手房的房源量，還可以讓各種需求得到滿足，進而保證房價的控制工作更加精確。

（二）對房價的影響

如果從房價的角度進行觀察，對房地產經濟產生的影響受到人們關注的位置不是落實的整個過程或是內容，在頒布新的房產制度之后，在對房產進行調整的時候，人口、收入、市場環境等是影響房價的因素，現在對房價產生較大影響的還有房產稅的作用，房產稅主要是對長期購房的制度設計和考核。通過不動產登記制度可以有效的促進和規范房產市場，對于購房者在未來房價預期的評估上產生一定的影響，也是造成房價下降的主要因素。需要對市場二手房進行及時的調整，來解決老舊房子的產權問題，老舊房子問題存在時間較長，主要受到市場供求關系影響。人口，土地，金融，對于房價有著最直接的影響。

（三）對整個房地產經濟的影響

不動產在進行登記之后，購房者很難在短時間內看到有明顯的利益回報，讓人們很難產生積極購房的熱情，但是這種趨勢只是暫時的，因為人們知道，對于房地產市場真實的影響會根據實際情況的發展而逐漸發生變化，在不動產登記制度頒布后的三年左右就會出現較為明顯的市場經濟利益回升。國家在出臺相關經濟制度的時候更多的是源于對房地產經濟長期的發展考慮，不動產登記制度的出臺對于長期的經濟影響還是較為有利的。在互聯網經濟之下，通過計算機技術可以實現更多的信息知識化，減少信息不對等情況的出現，為房地產經濟的發展提供更多自由的空間。

二、不動產登記與房地產經濟的關系

不動產登記是將不動產產權和自然條件記錄在登記冊和公示冊上，由于房地產本身具有不可移動性，并且在權屬上具有復合性的特點，從而通過房地產登記理清產權關系。特別是《不動產登記暫行條例》的頒布和實施將房屋和土地進行統一登記，存儲所有房屋編碼，使住房信息查詢更為便捷，能夠更清楚地把握房地產市場的供給和需求，增加房地產市場的透明度，提供更多依據制定的政策有利于房地產市場的發展。不動產登記的實施不會對價格產生影響，兩者之間沒有直接聯系，通過發展不動產登記，不僅有利于征收房產稅，而且通過房地產登記信息，還可以有效地保護產權的權利和利益，解決房地產所有權的問題，從法律層面上實現有效保護房地產交易秩序和交易安全。同時，該方法還可以使二手房的供給數量上升，減少空房擱置數量，使房屋能更好地發揮出其價值，從而實現房地產經紀的健康發展。

三、發展策略

（一）引入不動產單元的新概念

通過引入不動產單元概念，可以有效的增強人們對于土地的感知和概念。并不是單純的指某一個登記機構，而是通過登記在一個系統建立一定范圍內的登記制度。現在我國實行不動產登記制度之后，登記制度被重新構建，不僅簡化了工作流程，更提高了工作效率，進而減少了相對應的工作成本，也保證了數據的準確性和有效性，便于后期的查詢與管理。在還沒有進行不動產登記制度之前，由于不同部門之間有著不同的工作制度和登記方法，技術手段也不盡相同。因此，原來傳統的登記方法很容易造成部門之間協調的矛盾。不同不動產之間的界定標準不同，權利劃分不明確，很容易造成各種矛盾的產生，不利于市場長期發展和社會穩定。在實行不動產登記制度之后，可以制定出相關的統一標準，可以保證登記的準確性和權威性，實現信息資源共享。

（二）講求資源共享、分工明確的登記體系

不動產登記制度對于房產經濟的影響是不可忽視的，尤其是通過出臺關于土地資源為核心的不動產登記制度，可以實現資源有效配置，讓相關負責的部門明確各目的分工，提高工作效率，可以建設成資源共享的體系。而在事物發展的客觀規律方面，明確好各個事物的屬性，了解土地的資源性和永存性等特點，提前做好土地使用權的調查和登記，對已經完成登記的土地發放證書。除此之外，在土地測量方面也要做好信息的準確登記，而對樓房登記而言，對于不動產的登記實際上就是把個人住房信息通過技術手段進行聯網與登記。在不動產登記之后可以通過相關系統實現個人住房信息的查詢和精準管理，保證房產交易效率。

（三）建立統一不動產登記信息平臺

通過建立全國統一的不動產登記信息平臺，不僅可以支持房地產登記業務，實現房地產登記的科學化、程序化和現代化，在每個部門進行注冊信息交換和共享，為社會提供法律咨詢服務。

（四）適度淡化產權交易與登記的行政色彩

在我國，政府對登記制度的要求不斷提高，尤其是注冊部的一系列工作，他們必須注意登記的實質性，這種審查不僅操作繁瑣，還很容易出錯，一旦出現錯誤，第一責任人就是政府。我國政府為了做到更好，積極引進先進的經驗和實踐。現在公證機構負責合同簽署的有效性在房地產交易中，政府需要在房地產登記注冊時公證權利的來源基礎。

（五）加快推動房產企業的發展

但在實踐中，各地的房地產政策各有特點。為了更好地推動房地產登記制度的實施，房地產企業的發展需要尋求突破，從而更好地促進房地產經濟的發展。也就是說，在實際操作過程中，我們應該關注客戶的需求，進一步調整產品結構。通過融資方式的創新，可以改變傳統的以債務為導向、融資渠道單一的狀況，降低融資成本。

（六）調整房地產運營核心

開發商只有在取得土地使用權后才能進行產品設計等工作，在房地產登記制度的影響下，開發商需要關注客戶需求、客戶運營策略和客戶維護政策，樹立市場形象和品牌。

四、結論

簡而言之，不動產登記制度的實施符合我國市場經濟的發展規律，每個地方根據自已不同的實際情況進行處理，不斷的去協調社會矛盾，減少或避免土地資源浪費。正因為房地產經濟對于我國國民經濟的發展具有舉足輕重的作用，所以需要加強不動產登記制度的進一步發展，完善房地產企業的相關制度。

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作者簡介：張利紅（1977-），女，河南榮陽人，職稱：房地產經濟師，學歷：本科，研究方向：不動產。