陽光城：穩經營控杠桿規模品質雙增

房住不炒與因城施策的房地產市場，政策及信貸環境愈加復雜。就是在這樣復雜的背景下，陽光城（000671.SZ）秉承“規模上臺階，品質樹標桿”的戰略指導，公司經營能力和產品品質明顯提升，多項財務指標持續改善。

2020年4月23日晚，陽光城發布了2019年度業績報告。公司實現銷售金額2110億元，同比增長30個百分點;實現營收610.5億元，歸母凈利潤40.2億元，同比增長33個百分點。同時，公司償債指標持續優化，近兩年有息負債均保持規模相當，2019年末凈負債率較2018年末下降44.0pct至138.3%。

行業下半場，陽光城有信心通過組建專業團隊，培育行業內領先的運營能力，獲得更好的發展。2020年一季報顯示，公司實現營業收入67.14億元，同比增長11.76%;歸屬于上市公司股東的凈利潤4.33億元，同比增長40.74%。

繼2018年邁過千億門檻，實現1628億元銷售額之后，陽光城在2019年依舊保持著穩健增長的態勢，銷售金額首跨雙千億大關，在克而瑞發布的2019年中國房地產銷售TOP200排行榜上，陽光城位列第13位。2016-2019年，陽光城復合增速高達63.0%，成長速度極快，在中國房地產業協會聯合上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同發布的2019中國房地產500強榜單中位列“成長速度10強”第一名。

2019年，陽光城通過提前部署、及時行動，“春節不打烊”、“五一行動”、“一七再來”三大戰役實現公司規模再上臺階，同時福州區域、上海區域、浙江區域等銷售金額均突破200億元，多個項目獲得區域銷冠。

報告期內，陽光城實現銷售面積1713萬平方米，銷售金額2110億元，較2018年同期增長約30個百分點;實現營業收入610.5億元，合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.2億元，同比增長33個百分點，歸母凈利潤率上升1.35個百分點至6.59%。

對于陽光城歸母凈利潤增速遠超營業收入增速的主要原因，天風證券認為主要有兩點。一是盈利能力穩步提升，2019年公司毛利率、凈利率分別提升0.5、0.2個pct至26.6%、7.1%，加權平均凈資產收益率提升2.54個百分點至18.92%，表明公司盈利能力穩步改善。

二是公司歸母凈利潤占凈利潤的比例明顯提升，由2018年的77.3%提升至93%。公司可結算資源充足，截止到2019年底，公司賬面預收賬款801.1億元，同比增長29%，預收款/營業收入1.31倍，同比明顯提升，充足的可結算資源為公司未來業績增長奠定了堅實的基礎。

同時，由于陽光城近年銷售增速較快（2017-2019年分別增長87.9%、77.9%和29.6%），公司預收賬款近年維持快速增長，2019年達801.1億元（2018年為621.2億元），未結算資源豐富，對后續結算構成了有力的保障。

近年來，陽光城致力于調結構和去杠桿，多項債務指標實現優化。

2019年，陽光城有效降低資產負債率至83.5%，同比2018年底下降0.9個百分點，降低有息資產負債率至36.5%，同比2018年底下降6.3個百分點，降低凈負債率至138%，同比2018年底下降44個百分點。

報告期內，陽光城有息負債總額1123億元，在不增加有息負債總額的約束下實現了規模的快速增長;有息負債短長比優化至3：7，現金短債比1.25;同時，提升銀行融資比例，非銀占比降至25%。

天風證券測算，2019年陽光城平均融資成本為7.71%，同比下降23bp。天風證券同時表示，2020年一季度，房地產行業到位資金累計3.4萬億元，同比增速邊際提升3.7pct，預計2020年行業融資環境進一步改善，資金成本有望下滑，陽光城有望大幅受益。

得益于良好的經營業績和控杠桿成效，公司在過去一年中獲得多家境內外評級機構上調評級。如，陽光城優化的財務表現使得公司首次獲大公國際提升主體評級至AAA，公司融資成本有望進一步下行。

另外，近期公司繼續積極開展資本運作，4月發布公告稱擬在境內外開展規模不超過人民幣260億元的融資，或將助力公司進一步優化資本結構，實現穩健的可持續發展。

在降低負債的同時，陽光城持續加強現金流管控。通過堅定執行“三收三支”現金政策，報告期內全口徑回款1692億元，回款額增長29.8%，回款率80.20%，連續兩年保持回款率80%以上;賬面留存現金充足，2019年末賬面現金419.8億元，相較2018年末上升10.9%;融資渠道通暢，與多家銀行建立良好合作，授信額度充足，截至2019年末，公司已獲得的多家銀行的授信總額1078.2億元，其中未使用授信余額474.6億元。

得益于經營穩定、每股收益穩步提升，2019年，陽光城近年來首次將分紅比例提高至20%以上，實現每10股派發現金紅利2元（含稅）。

在降杠桿的同時，陽光城將其與拿地力度之間進行平衡，近兩年以來公司拿地較為謹慎。

陽光城由福建起步，通過多渠道的強力拿地，近年迅速擴張，已實現全國布局。2019年，陽光城通過收并購、招拍掛、加大舊改等方式新增土儲1269萬平方米，同比下降4.8%，拿地總價655.6億元，同比提升17%，拿地面積減少但總價提升，拿地均價由4204元/平提升至5168元/平，地售比0.42。

陽光城在繼續發揮原有的收并購投資能力以外，建立并拓展了舊改項目獲取能力，于2019年成功在廣州、深圳、昆明、貴陽等地確權多宗舊改項目，確權項目均可實現快速供貨。值得一提的是，公司針對過往土地沉淀多、市場調控限價銷售、土地儲備過多可能帶來額外財務負擔的現實情況，改變了傳統的“土地排名決定公司未來三年排名”的土儲觀念，2017年末開始調整土地投資方向，銷多少、補多少，三年來投資實現了控負債與謀發展之間的平衡。

截至2019年底，陽光城土地儲備總計4523萬平方米，儲備貨值6324億元。2019年公司新增土儲平均權益為70%，與2018年同比增加15個百分點。

從貨值分布來看，一二線城市占比72.6%。從區域布局來看，公司堅定推進3+X+1戰略，長三角、珠三角、京津冀三大都市圈貨值占比達到43%、大福建貨值占比14%，與2019年銷售金額占比接近（三大都市圈占比45%、大福建占18%），在三大都市圈可售貨值珠三角、長三角占比分別為18%、20%，而銷售額占比分別為9%、34%。

近年來，陽光城充分結合營運系統描摹的客戶需求，輔以靈活定價，多方面提升項目的強適銷性，打造“檀系”、“悅瀾系”、“翡麗系”等產品系列，提升品牌力。2018年，公司推出住宅產品戰略“綠色智慧家”，建立全新健康建筑標準，以前沿科技打造智慧社區及智慧家庭，為客戶提供更有品質、更富體驗的產品。

2019年，陽光城不斷深化“綠色智慧家”產品主張，以“綠色健康、便捷安全、家文化”為核心理念，打造全生命周期產品。截至2019年底，陽光城全國落地授牌的“綠色智慧家”項目44個，總建筑面積530萬平方米，總共服務15萬陽光城業主。

“綠色智慧家”產品內涵不斷夯實，規劃方案、戶型結構及裝修標準全面升級，尤其是在室內空氣質量控制方面取得突破。疫情當下，以健康安全為核心打造的產品體系，廣受市場好評。

2019年，陽光城品質革命初見成效，通過制定全行業首個涵蓋項目品質全周期的品質評價模型，成功打造了多個標桿項目。其中，佛山綠島湖溢價顯著，在競品降價成風的嚴峻環境下，以高于競品近1萬元/平方米的價格實現熱銷，創造板塊價格標桿。

2019年底，陽光城已啟動組織變革，對集團-區域-基層三層架構進行全面升級，防止集團“衰變”，促進區域“聚變”，實現項目“裂變”，保持公司的靈活性，并釋放發展新動能。

在完成組織變革后，管理層在2020年年初工作會議上明確工作的一個堅持、兩個方向和六大目標。

“一個堅持”即堅定不移地圍繞“規模上臺階、品質樹標桿”戰略開展一切經營工作。“兩個方向”是指要在資本運作和生產經營兩個方向上齊頭并進。“六大目標”將圍繞引入戰略投資人、提升股債資本市場認可度、銷售目標、新增土儲、品質工程及10萬+交付等方面展開。

應對突如其來的新冠疫情，公司在維持年初既定六大工作目標的同時，也提出了三大應對思路，即“保回款、提去化”、“往前行、不掉隊”、“靈活高效，隨‘機’而動”。公司正憑借自身靈活精準高效的管理優勢，主動防范危機、馳而不息。

2020年，陽光城管理團隊也表示了對于未來的信心：“回望過去，我們圍繞‘規模上臺階，品質樹標桿’戰略，給與市場的承諾一一兌現，我們將再用兩三年的時間，不懈奮斗，踏石留印、抓鐵留痕，逐步實現‘又大又強’，成長為一家團隊優秀、管理先進、品質領先、經營高效的現代型企業。”