公募REITs開閘

易強

4月30日，證監會官網發布通告，就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（下稱“《指引》”）公開征求意見，同日公布的還有證監會與國家發改委在4月24日聯合擬定的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱“《通知》”）。

根據《通知》的表述，兩大部門之所以聯合推動REITs試點工作，是為了“積極支持國家重大戰略實施，深化金融供給側結構性改革，強化資本市場服務實體經濟能力，進一步創新投融資機制，有效盤活存量資產，促進基礎設施高質量發展”。

不過，盡管公募REITs的登場有利于降低地方政府杠桿率，加快非標資產向標準化資產轉型，但由于基建項目的推進可能會受地方政府官員換屆的影響，相關項目的運作、維護及后續發展又需要更高的實地參與度，基金公司到底有多大積極性仍有待觀察。

對投資者來說，多一個投資選項終歸是好事。不過，從市場上既存的一只公募REITs產品的《招募書》來看——其單筆最低認購份額為10萬份，有機會認購公募REITs的投資者可能只是少數。

與此同時，由于上述公募REITs過去5年的收益表現要超過債券型基金的平均水平，有業內人士認為，若公募REITs成規模出現，或在一定程度上對債基市場形成沖擊。

根據證監會與國家發改委發布的上述《通知》，推進基礎設施REITs試點要遵循六大基本原則。其中，第一項原則是：“符合國家政策，聚焦優質資產。”而要達到“優質資產”的標準，必須符合以下三個條件：其一是項目權屬清晰，已按規定履行項目投資管理，以及規劃、環評和用地等相關手續，已通過竣工驗收;其二是具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好的增長潛力;其三是發起人（原始權益人）及基礎設施運營企業信用穩健、內部控制制度健全，具有持續經營能力，最近3年無重大違法違規行為。

從《通知》的精神來看，首批成為公募REITs投資標的的“優質資產”大概率出自京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲六大重點區域。

而在上述重點區域中，又以倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，以及信息網絡等新型基礎設施等六大行業最具優勢。

至于符合上述條件的“優質資產”項目數量、融資規模，以及與投資回報率等相關的歷史數據，目前尚無可靠信息可供投資者參考。

按照《通知》安排，未來各省級發改委將主要從項目是否符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策等方面出具專項意見，證監會各派出機構、滬深證券交易所也將與省級發展改革委加強協作，做好項目遴選與推薦工作，以供基金管理人參考。

根據《指引》，有資格申報公募REITs的基金公司要符合7項條件，其中第一項條件即是“公司成立滿3年，資產管理經驗豐富，公司治理健全，內控制度完善”。僅這一項條件，就有19家基金公司被拒之門外。

符合第一項條件的126家基金公司及持有公募牌照的券商資管公司，還要有相應的投研人才，包括不少于3名具有5年以上基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經驗的主要負責人員，其中至少2名具備5年以上基礎設施項目運營經驗。

除此之外，還要求基金公司具有同類產品或業務的投資管理或運營專業經驗，同時要求其財務狀況良好，具有良好的社會聲譽。

事實上，基礎設施項目的運營難度，在某種程度上也會促使一些基金公司自我過濾。

例如，平安證券的一份研報寫道，地方政府官員的任期不同會導致參與基礎設施REITs的積極性存在較大分化，而公募一旦取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權之后，需要參與基礎設施的運作、維護、后續發展，這又可能與公募基金財務投資的理念和定位產生沖突。

對投資者來說，盡管上述《指引》仍在征求意見過程中，但若有意了解公募REITs的投資數據，卻并非無例可查。

根據Wind資訊，目前市場上有兩只REITs基金，一只是鵬華前海萬科REITs（184801.OF），另一只是上投摩根富時發達市場REITs（005613.OF）。前者是一只10年封閉期的混合型基金，成立于2015年7月6日，后者是一只開放式QDII指數基金，成立于2018年4月26日。比較起來，前者更符合——雖然并非完全符合——《指引》的要求。

根據《指引》，公募REITs采取封閉式運作，投資標的是單一基礎設施資產支持證券（ABS），后者持有基礎設施項目公司全部股權。基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。

所不同的是，鵬華前海萬科REITs的主要投資標的正好是商業地產。公告顯示，2015年8月7日，即成立1個月之后，鵬華前海萬科REITs即通過增資入股的方式獲得深圳市萬科前海公館建設管理公司（下稱“前海公館管理公司”）50%的股權，支付的增資價款共計12.67億元，占到該只基金首募金額（30億元）的42.23%。

在項目資金占比方面，《指引》有更嚴格的要求，即“80%以上基金資產持有單一基礎設施資產支持證券全部份額，基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權”。

在資金的募集方面，《指引》提出，基礎設施項目原始權益人應當參與基礎設施基金份額戰略配售，戰略配售比例不得低于本次基金份額發售數量的20%，且持有基礎設施基金份額期限自上市之日起不少于5 年。

而在鵬華前海萬科REITs的募集過程中，作為基石投資人，前海金控（前海公館的關聯方）曾以自有資金認購了3億份（占比10%），承諾基金合同生效后2年內不予轉讓。

按照《指引》要求，基金管理人應積極運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的。

從鵬華基金發布的公告來看，鵬華前海萬科REITs的基金管理人也有積極參與項目管理，“通過持有目標公司股權、獲得目標公司利潤分配以及深圳萬科或其指定的關聯方回購目標公司股權方式，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間目標公司就前海企業公館項目實際或應當取得的除物業管理費收入之外的營業收入”。

定期報告顯示，2015-2019年年底，鵬華前海萬科REITs所持目標公司股權公允價值變動依次為-1798萬元、-9975萬元、16927.96萬元、3021.96萬元和243.09萬元，合計8420.01萬元，同期對目標公司的投資收益依次是1.05億元、1.71億元、-1.84億元、2.13億元及0.75億元，合計3.97億元。

整體業績方面，截至2019年年底，鵬華前海萬科REITs自成立以來的份額凈值增長率為29.37%，跑贏同期所有封閉式債基，跑贏89.55%的開放式債基，其業績基準（十年期國債到期收益率+1.5%）同期收益率為21.57%。

持有人結構方面，定期報告未披露相關數據。不過，就上市基金即鵬華前海（184801.SZ）而言，截至2019年年末，91.85%的份額（2.04億份）由個人投資者持有。

從《招募書》來看，鵬華前海萬科REITs主要服務于高凈值客戶，因為無論是場外認購，還是場內認購，單筆最低認購份額都是10萬份。而且，從發行結果來看，盡管其封閉運作期長達10年，投資者的認購熱情似乎并未受影響，以至于募集期提前結束，在6天的時間里募足30億份。

業內人士認為，由于公募REITs的收益率高于一般債基，而其潛在投資者大概率同時也是債基的潛在投資者，一旦其成規模上市，或會對債基市場造成一定沖擊。

從鵬華前海萬科REITs的經驗來看，公募REITs可能會在股權退出環節遇到一定的投資風險。

按照股權退出協議，鵬華前海萬科REITs“應分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬科或深圳萬科指定的關聯方轉讓14%、18%、17.5%和0.5%的目標公司股權”。但是，直至2017年5月8日，第一次回購交割才得以完成。