基于可持續發展下的工業用地集約利用評價與更新研究

范婷婷 王麗丹 張譯珊

摘 要：本論文是在目前國內尚未出臺三生空間合理利用技術評估標準和模式的背景下而開展的研究，構建了集系統性、綜合性于一體的工業區土地集約利用水平的評價研究，以全面客觀評價工業區土地集約利用水平和建設實施情況，建立起一套適合于沈陽工業區地域特色的土地集約利用評價體系和利用模式，有助于形成土地集約利用的長效目標管理體制，為全面提升遼寧省“一區一帶”生產空間土地城鎮化質量提供基礎技術支撐。

關鍵詞：土地集約利用評價;潛力評價;可持續發展

1.引言

為深入貫徹黨的十八大精神和中央城市工作會議，推進“三生”空間合理利用作為優化國土空間的布局重要內容，其中實現生產空間高效集約利用作為提升土地城鎮化質量重要的落腳點，是也是新一輪國土空間規劃的重要組成部分。沈陽作為東北老工業基地，工業歷史悠久、基礎雄厚、門類相對齊全，工業類型和特點在遼寧具有明顯的典型性。工業空間布局和土地使用上，沈陽工業用地供應充足，工業區在城市外圍快速擴張，工業區遍地開花和快速建設，使得部分用地開發過程中存在土地集約利用不集約問題。同時當前土地供給日益緊縮嚴格的政策下，從偏重增量擴張轉向存量提升利用制定已經成為合理優化工業區空間布局重心，更好的發揮工業用地高效集約利用對經濟社會發展的保障作用，是沈陽老工業基地在振興過程中需要積極探索和研究解決的關鍵。

2.規土融合下工業區土地高效集約利用關鍵技術

工業區土地集約利用評價需要從宏觀、中觀延伸到微觀層面，國內多是已通過生產空間高效集約利用評價指標體系從中觀層面對工業區整體土地集約利用水平進行評價。本項研究將課題一的生產空間高效集約利用指標體系與沈陽的實際結合，重點對工業區內土地集約利用水平的微觀層面進行評價，具體技術是通過對工業區內土地現狀情況和集約利用先進地區的經驗，判斷工業用地的發展狀況與趨勢，分析工業用地集約利用水平，同時結合區域發展目標和訴求，以及區域工業體系建構，測算工業用地的潛力分析，將集約利用評價與潛力分析疊加分析分類，客觀真實反映可改造土地分布狀況，預測潛力釋放水平，確定可改造工業用地的類型以及更新模式，挖潛時序安排和挖潛效能更具操作性，為項目策劃與實施提供指引。

2.1基于現狀評估的土地集約利用評價技術

研究對生產空間評價指標體系對中觀工業用地專項評價進行細分，在原有利用、投入、產出、監管程度分析的基礎上，將規劃與土地融合，增加產業規模效益對集約利用評價的指標，基本形成利用程度、投入產出程度、規模效益程度三個方面11項的指標，分析其現狀客觀真實的水平，并重點結合城市總體規劃、專項規劃、分行業類別、以及國家相關標準、先進城市經驗建立相關評價指標體系理想值，將指標標準化后核算土地集約利用度，按照集約利用、中度利用、低度利用進行分級。

2.2基于目標導向下的土地潛力測算分析技術

規土融合下土地集約利用評價，要充分考慮規劃目標指引下的土地發展的潛力，要充分經濟因素、人文因素、自然因素、科技因素等對土地發展潛力的影響，本研究將潛力測算分析按照空間效益、經濟效益、社會效益三類對工業用地潛力進行分析，按照定性和定量相結合的方式對工業用地發展潛力進行評價。其中強度潛力是指通過提高現狀容積率，使其規劃目標提升而得到的潛力;區位潛力是之基礎設施建設投資、交通可達性、環境資源、以及產業空間集聚效應等促進區位改善的潛力;土地價值潛力是指通過區位條件改善使;經濟潛力是指可以增加土地價值、工業總產值、固定資產投資來測算;社會效益潛力是指可增加就業人口、政府管理與水平提升、勞動供給人才素質帶來的潛力，綜合權重分析，對測算結果按照高潛力區、中潛力區、低潛力區、無潛力區進行分類。

2.3規土融合的土地高效集約利用評價技術

開展沈陽沈陽市工業區土地集約利用評價，研究結合沈陽市城市邊緣區、外圍工業集聚區、三環內老工業區對于產業發展和土地價值挖潛的不同訴求，按照集約利用水平和潛力分析，客觀真實評價工業區特別是低效用地作為可改造地塊土地分布狀況、預期潛力釋放水平，研究以兩規融合方法精確鎖定城市可改造、可開發用地，結合所在地區現實條件選擇適宜的土地高效集約利用模式，依此制定可操作的存量土地挖潛時序與改造方向，支撐城市空間拓展、開發計劃規劃、政府決策等，也為政府實施動態監管提供給更為精細化的土地利用評判依據。

3._Toc484354247大東汽車城整車生產區土地高效集約利用實證研究

3.1大東汽車城整車生產區基本情況

大東汽車城位于沈陽二環外沈陽主城區的城市邊緣區，已經整車生產-零部件生產-汽車貿易-倉儲物流的汽車產業基本格局。規劃區位于沈陽市大東區東望街東側，總面積3.5平方公里，現狀主要有華晨中華、華晨金杯、華晨寶馬三大整車企業，是沈陽汽車產業重要的支撐。2015年三大整車此外整車廠東側和北側主要為零散工業企業、倉儲、村莊和農林用地，其中工業用地約1平方公里，土地集約利用程度差。

3.2土地集約利用水平評價

將潛力分析與土地集約綜合利用評價疊加綜合分析，重點是對中、低度集約利用土地進行挖潛。提出集約利用和中、低潛力地塊作為穩定維持型，重點通過技術改進提升提高土地經濟效益;中、低度集約利用和高、中潛力區的地塊作為開發強度挖潛型，進行儲備，統一整合開發;集約利用且屬于高、中潛力區的地塊作為部分挖潛型，可重點由企業對其進行更新改造，追加投資，也可由實力企業收購開發;將中低集約利用和中低潛力的地塊轉變功能轉換，改善環境提升周邊地區土地經濟效益來運作。

3.3土地高效集約利用模式

由于該地區是沈陽市汽車城劃定的整車生產區，是沈陽市核心產業空間載體。模式一就是政府統一對低效閑置的工業用地進行回購，進行招牌掛。政府制定有一個科學的定位和規劃，要從設立容積率、固定資產投資強度、土地產出效益、土地稅收等指標上制定準入門檻，推行產業評估、園區綜合評價，有效地引導產業項目準入和產業用地的高效集約利用。重點是以集中布局促進汽車整車生產的集聚建設，從而實現集約利用土地資源，產業釋放集聚效應，使用單位面積土地的產出不斷增加，避免了土地資源的浪費。

具體操作中可由大東汽車城園區管委會對于整理的低效利用的土地實施回購，收回補償方式可由管委會和原土地所有者雙方協商，通過招牌掛將土地重新出讓所得收益的一部分用于補償和支持原企業的生產和經營。或者由寶馬廠因此就通過購買股權或者合作經營的方式來進行土地的二次利用，利用土地二級市場的充分發展可以有效的降低園區內閑置土地的交易成本。

4.結語：

根據對大東汽車城整車生產區的跟蹤調查，沈陽市已經開始對規劃區域進行分期儲備和實施，目前已經完成已對83公頃的工業用地和15公頃的儲備整理，通過土地招標華晨寶馬廠用來擴建廠區陸續開始廠房的建設，為汽車整車生產提供空間，實現土地集約利用。

參考文獻：

[1]城鎮化地區鄉村土地利用效益評價研究[J]. 李穗濃，白中科.廣東社會科學. 2014（06）.

[2]中國現代土地利用規劃研究[D]. 董祚繼.南京農業大學 2007.