不動產登記中測繪與規劃面積的差異及應對

張毅

【摘 ?要】通過深入分析房產測繪跟規劃面積產生不一致的原因，積極推動在不動產登記中關于面積差異的相關規定以及登記流程的應對方案。同時，做出關于房屋測繪與規劃面積出現不一致時的相關處理建議。

【關鍵詞】房產測繪與規劃;不動產登記;差異處理

一、引言

完整的一個建設工程由開始到完成涉及到多個階段，例如設計規劃、審核、動工、完工驗收等，這些階段涉及到的參與主管參與單位有房管、國土規劃、建設等多個部門。拋開建設部門的主觀因素不講，客觀上因為不同部門在參與對接過程中所采用的標準、側重點不同，所以管控目的不同，所以很有可能在同一個位置上由于執行不同的評判標準而出現差異。其中一個急需明確、處理的情況就是，由于房管局與國土規劃部門的執行標準、測繪目標不同等因素，導致容易出現房屋測繪和規劃面積不一致，這樣對建設工程完成竣工后要進行的不動產登記帶來比較大的干擾。

二、房屋測繪面積與規劃面積產生不一致的起因

（一）建設部門導致的面積差異

1.規劃設計的變動導致面積差異

因為一些因素建設開發部門不得不對原本的規劃設計進行更改變動，而構筑物或者建筑物的比如井深度、開間或者使用功能產生變動時，建筑的面積也會相應變動。此外，房屋公共使用面積的變化也會使得公攤面積受到影響，從而導致分戶面積發生變化。

2.建設開發部門的不合規操作導致面積差異

建設部門在施工過程中沒有嚴格按照許可標準要求執行建設，例如原本設計規劃15層的總層數，結果在完工時建成了16層;或者原計劃95㎡的分戶面積，結果最后變成了98㎡等等，以此類推最后導致了房產測繪面積跟原本規劃面積的不一致。

（二）不一樣的測繪標準導致測繪面積差異

規劃設計與房產建造單位所采用的測繪標準分別是 2014年 7月 開始實施的新版《建筑工程建筑面積計算規范》以及《房產測量規范》。這2個標準規范存在的差異主要有以下3點：

1.測繪目標不一樣

房產測繪的最終目的是采集房屋、土地的基本信息，從而為后期的產權管理、房產開發使用、房產交易、納稅以及城鎮建設規劃的數據和資料做支撐;建筑開發的測繪面積計算是為了明確建設規劃指標，起到為計算每一項工程量、編制預算等提供重要依據的作用。

2.應用范圍不一樣

房產測繪主要應用于以下房產面積測量計算，比如房屋及建筑物的預售使用以及房屋的產權登記面積使用。每個不同的地區會依照《房產測量規范》的相關原則，制定和頒布適用于本地區的詳細技術規章以及項目施行方案。《建筑工程建筑面積計算規范》則與此不一樣，它主要適用于企業或民用建筑工程的新建、加建、改造建設的預算工程工作量以及項目工程價值預算、核算和結算等各個方面。

3.測量方法不一樣

比如一樣是房屋住宅單層面積的測繪，《房產測量規定》認為如果房屋的單層樓距小于2.20 米則不需要統計其面積;樓距大于2.20 米時，都必須需要按照一層的面積進行計算;《建筑工程建筑面積計算規范》則認為若住宅的單層建筑物高度在2.20米及以上都應當計算總體面積，樓距低于2.20米則只需計算一半的面積。

三、測繪面積與房屋規劃面積有不一致時的處理方案

（一）面積不一致時關于登記的不同規定

《不動產登記操作規范（試行）》指出，相關機構在進行房屋登記時，需要審查不動產所有權調查結果資料是否合規、齊備，購買者、產權類型及性質等在權籍調查表記載得是否正確，宗地圖、房產平面圖、房產坐標和房屋面積等有沒有符合要求。關于房產面積怎樣才算是”符合要求”并沒有具體規定。然而，在現已廢止的原《房屋登記辦法》第22條有規定如果存在沒有依法獲得規劃、施工許可，或沒有依照規劃設計的面積等內容進行建造的房屋申請登記的，房產登記機構不應給予登記。目前所執行的《不動產登記操作規范（試行）》并沒有根據測繪跟規劃面積不一致的情形作明令禁止登記的規定。其它的關于不動產登記的方案規范如《不動產權籍調查技術方案（試行）》也沒有明確有規定禁止。因此可以理解為目前在國家級別的不動產登記規定里，針對房產測量及規劃面積不一致的情況暫時沒有明確禁止登記。

（二）兩種實際登記中的解決方案

1.測繪單位重新核實確認

實際工作過程中，如果房產測量跟規劃測量面積差距比較大時，那么可能是有關測繪單位在面積計算中出現錯誤。所以，登記部門可以讓申請人帶著對應的測繪報告跟測繪單位再次核實確認，保證更準確的登記，也體現登記部門審核的嚴謹性。

2.現場確認并取得相關部門意見后再登記

根據不同情況，不動產登記部門可以嚴謹審查以及現場核實確認所提交的房屋登記申請，查實建筑物有沒有按照規劃設計進行建造。導致規劃驗收和房產測量報告上面積不一致的情況主要有以下2個類型：

（1）因為采用的技術規范不一致導致規劃面積跟房產面積不一致;比如封閉式的陽臺按照一半建筑面積計算來做驗收規劃，而房產測量是按照全部的面積來計算。這樣所產生的數據不一致，在不動產登記單位內部溝通后同時取得相關住建部門等的意見后，確定為了客觀體現該房屋的實際產權狀況，如實登記房產測量的實際面積，同時在檔案登記中說明房產測量跟規劃驗收面積的差異數據和原因。

（2）因為其它特殊不可控原因導致的面積差異;可以根據比例控制或默認規則的方式來解決，如建筑工程規劃設計中可接受的誤差面積跟實測面積大概在3%范圍內;這種處理方式其實并不算非常客觀，更多是為了保全買方和賣方之間的合法權益，所以采用商品房銷售法中涉及到的面積多或少的相關處理方案;假如誤差超出3%，比規劃許可多出的面積則按照違規建造處置，而具體的落地還需要依照各地區實際情況進行調整。

四、解決房屋測繪與規劃面積不一致的三個建議

（一）加快推動房屋測繪的“三測合一”甚至“多測合一”創新改革

結合前面所剖析的原因，源于規劃測繪和房產測繪是歸屬不同單位，各自采用不同的標準導致這兩者的測繪面積出現不一致，因此解決問題的重心可以從怎么樣將分別歸屬房產測繪部門及規劃設計部門的測繪結果統一起來著手。根據國務院2019年下發的《關于 全面開展工程建設項目審批制度改革的實施意見》中指出，全面開展工程建設項目審批制度改革，完成建設工程項目審批過程中的4個統一，主要體現在流程審批、數據平臺信息化、管理體系審批、監管方式這四個方面的統一。針對涉及驗收的測量工作，執行“一次性申請、多方協同測繪、共享數據成果”，這里指的也是各省市級施行的“三測合一”、“多測合一”。因此，“三測合一”和“多測合 一”的持續改革創新，可以在根源上解決房產及規劃測繪面積不一致的情況。然而，這并非可以馬上一步到位實現，因為它不僅影響到對各個分散測量單位的監督和培育，還影響到流程的整合、目前現有測繪標準的統一等。

（二）各地區根據實際情況出臺對應政策

不同地區可以根據當地實際情況，具體問題具體分析，按照實際工作中經常遇到的各色情況分門別類并逐漸推進成登記規則，組成適合當地實際情況的具體指導意義的用當地政府名義出具的政策文件。

（二）搭建部門之間的共同協商機制

不動產登記單位在處理房產測繪與規劃面積的差異問題時，都涉及到房管和規劃兩大板塊的業務，所以在遇到特殊情況時，可以聯合兩個部門進行共同溝通商定，在符合法律法規范圍內達成統一意見，同步由不動產登記機構按照達成的一致內容進行登記。

參考文獻：

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[2]王鵬杜宏峰杜傳明 淺論房產測繪市場化.中國房地產金融

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