地產項目的BIM成本管理之淺見

龐潔 盧廣昌

摘 要 本文通過分析地產項目成本管理的現狀和存在問題，闡述地產項目應用BIM帶來的效益，最后，提出BIM在地產項目的投資決策、設計、招標、實施、竣工結算和運營等階段的成本管理應用建議，旨在為地產項目的成本管理提供參考，更好地控制成本。

關鍵詞 成本管理;BIM;地產項目

1現狀和存在問題

房地產開發的成本管理包括置地、設計、施工、市場、銷售、物業、融資（資本運營）等多個環節，從投入到首期產品計算利潤，單個項目的開發周期一般需持續兩三年的時間，導致成本核算難度增強;另外，投資地域的擴大和開發面積的劇增，使得成本的構成更加多樣化。可見，房地產開發成本控制難度越來越大。

現今房地產開發成本控制中的主要問題：①缺乏全面規范的目標成本管理體系。成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態成本跟蹤聯動管理體系。②成本控制的忽視前期階段。通常只關注項目施工階段過程的 “事中”成本控制，而缺乏對前期決策、規劃設計、招標、合約等前期運營階段“事前”成本控制的足夠重視。③成本控制手段不當。 把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要手段，反而使項目整個經營計劃和開發進度目標受到很大影響，導致項目的最終實際開發成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期開發風險。④成本管理基礎工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不講實效。另外，考核制度不完善，力度不大。表現在：考核只是企業內部考核，沒有很好地跟市場聯系起來;獎懲措施力度不大，達不到調動員工積極性的目的[1]。

2地產項目各階段BIM成本管理

2.1 投資決策階段

對于地產開發項目而言，項目的成敗與否大多是由項目的投資決策決定的，并且決策階段所做的各項決策將直接決定項目的工程成本。要想提高整個成本管理質量和實現項目效益最大化，就需要運用 BIM 技術來提高項目投資階段的效率。

（1）提供決策依據。BIM模型中有重要的數據庫，新地產項目可以復制歷史相似的項目模型，根據新項目的特點和要求進行修改，快速形成不同方案的模型。在對不同建設方案進行造價估算時，可以借助BIM對比以往項目，快速得到新項目的工程量，并把數據導入造價軟件中，從而得到投資估算。此外，可結合當地的材料單價等信息，快速查詢多家建筑材料價格信息，使投資估算中的材料單價處于動態控制中，使投資估算更準確，為投資人提供決策依據。

（2）場地可視化。在決策階段，利用BIM可結合場地的地形地貌、植被、環境等，提供可視化的場地，實時實地展示周邊環境、交通、周邊商業建筑布局等，使業主的投資理念能夠充分地表達和交流，對準確判斷項目提供依據，為決策縮短了時間。同時可以利用BIM技術，對項目的日照、景觀、環境溫度、噪聲等加以模擬分析，避免場地規劃空間的浪費，統籌規劃，合理布局，在滿足結構、功能等的要求下，最大限度地節約成本，實現利益最大化。

（3）協助業主比選方案。通過 BIM 技術的建立項目模型，協助業主方比選方案。首先對整個項目工程的不同方案進行一個初步的評估，考慮工程量、成本等因素，并產生相關的工程數據，如土建每平方米造價、安裝每平方米造價和景觀每平方米造價等，然后把這些數據與工程實際情況相結合，就可以得出不同方案的項目總成本信息。而決策人員就可以根據這些數據來對比，找出不同投資方案的優缺點，幫助合作選擇合理的投資規劃方案，從而提高項目決策的準確性。

2.2 設計階段

項目建筑設計借助BIM技術，將二維施工圖轉為三維可視圖，并在三維構件中植入各相關數據信息，形成附帶多維有效信息數據的構件，在設計上減少了錯、漏、碰、缺，在管理上前置性發現問題、解決問題。在具體的設計工作中，設計師可以利用 BIM 技術進行建筑設計和結構設計等，從而形成包含工程信息的三維建筑模型，并進行三維立體空間模擬。除此之外，還可以利用信息模型進行建筑能耗、聲學、熱工、日照以及建造成本等的分析，展開各種專業間的碰撞檢查，統計出設計概算的工程量從而計算投資概算，通過不斷地改進設計方案使其更具有科學性。

（1）碰撞檢查。利用 BIM 模型的三維可視功能對設計方案進行虛擬建造以及碰撞檢查，設計人員根據相應碰撞報告，找出方案的矛盾所在并進行及時修改模型，大大降低施工變更與返工的出現，減少設計變更、縮短工期和節約成本。應用BIM技術在各個專業設計進行碰撞檢查，不但能徹底消除硬、軟碰撞，完善工程設計，進而降低在施工階段可能存在的錯誤損失和返工的問題，還能做到優化空間效果。在模型優化和調整完成后，利用BIM可出圖的特性快速的生成施工圖，各種平面、立面、剖切面圖紙和部位大樣圖都可以一鍵生成，省去傳統工作流程的煩瑣性。

如應用BIM技術碰撞檢測和三維可視化模擬等功能對某工程管道井中給排水水管、熱水管、燃氣管和風管等設備管線進行排布，各管線在豎井內位置交叉，產生大量管路跨越搭接;通過調整各設備管線安裝位置，減少管路跨越搭接，優化設備管線路徑，既節約材料，又使整體布局合理美觀，同時還可預留足夠的檢查維修空間。

（2）設計概算。通過BIM模型數據，可以高效準確地估算各個方案的投資額，再結合各個方案進行項目虛擬建造，就能牢牢把握住建設工程三要素中的時間和成本要素，得出設計概算，從而很方便地進行多方案的遴選。

由于決策、設計階段確定出來的總體策劃對總投資影響在80%以上，是影響項目造價控制的最重要因素，利用BIM技術，就能從項目的源頭決策設計階段上掌握和控制工程的成本，提高了資金利用率和投資效率，使造價控制工作更為主動，使技術和經濟結合得更為緊密。

（3）限額設計。設計絕大部分決定了建筑安裝成本，將設計圖紙中的項目構成要素與數據庫積累的造價信息相關聯，按分部分項工程輸出相關的造價信息，分專業分層次實現限額設計的目標，降低工程造價。在傳統 CAD 圖中的建筑構建材料種類無法標示出來，也無法對其進行完全清晰的描述以及特點體現，在實踐中就很容易導致成本增加的問題。而 BIM 技術應用之后，相關信息在經過數字化加工之后，其信息整體質量能夠得到顯著提升，進而能夠有效避免重復勞動，提升信息的有用性、有效性與準確性，實現限額設計。

（4）施工圖預算。工程量計算是編制工程預算的基礎工作，具有工作量較大、煩瑣、費時、細致等特點，約占編制整份工程預算工作量的50%～70%，而且其精確度和快慢程度將直接影響施工圖預算的質量和速度。BIM軟件可以利用構件的幾何尺寸、自由屬性特點和空間的扣減規則進行施工圖工程量計算，節約時間成本，提高工作效率。

2.3 招標階段

（1）快速準確編制清單。根據BIM設計模型，建設單位和招標代理單位可以在短時間內導出工程量，按照計量規則再根據項目特征，快速編制工程量清單。BIM提供工程量，是結合項目具體特征編制的，有效地避免了漏項和計算錯誤等情況的發生。

（2）編制標底。使用BIM技術進行造價管理，招標方不僅可以通過設計方提供的BIM模型直接抽取項目全部工程量信息，以避免漏項情況發生，而且還可以從軟件中直接獲取最接近市場的價格，完成標底編制。

2.4 實施階段

（1）三維場布。通過利用BIM技術，實現三維施工場地布置及立體施工規劃，提前檢查施工過程中的各種安全隱患，規避在施工過程中出現的各種問題，實現提前發現問題，消滅隱患，為項目的合理實施創造良好條件。很好地減少了材料運輸、大型機械進出場等二次搬運的困難。解決了項目工期緊、現場平面布置難度大的問題。

（2）工程變更和工程索賠管理。工程項目實施階段是整個項目建設過程中時間跨度最長、變化最多的階段，對建設項目全過程造價管理來說，也是最困難、最復雜的工作階段。其難點就是工程變更和工程索賠。施工單位也可以通過BIM技術進行虛擬建造，明晰整個工程的過程，合理安排工作程序、物料采購加工進場時間、人員及工作面的安排，有效進行資金調配，避免材料和資金的無效管理，實現建筑行業的零庫存，達到壓縮成本，增加資金效益的目的。用BIM技術，可實現設計成果的三維可視、施工方案模擬、實施過程遠程監控，大大減少建筑質量問題、安全問題，減少返工和整改。

（3）多算對比。施工過程中通過短周期的多算對比，可以及時掌握項目動態進展、快速發現并解決問題。目前的施工項目上普遍使用是前期計劃量和施工過程中實際量對比。可以按照施工區域進行時間對比，也可以按照施工進度進行對比。如果需要按照時間對比，需在前期預算BIM模型和施工過程中的施工BIM模型增加時間維度。前者按照計劃時間設定，后者按照實際時間調整。

（4）限額領料。限額領料目前最大的問題在于無法及時獲知領料數據，BIM為限額領料提供了技術及數據支撐，倉管人員可在BIM系統中快速檢索相應施工區域的材料用量。

（5）快速實現進度款支付管理。建筑信息目前主要是基于CAD圖紙建立的，工程基礎數據掌握在分散的預算員手上，很難建立數據對接，導致工程造價快速拆分難以實現，工程進度款的申請和支付結算工作也較為煩瑣。在進度款結算方面，BIM軟件，形成了3D模型+進度+造價的管理模式，實現了框圖出價、框圖出量、更加快速地完成工程量拆分和重新匯總，形成造價文件，為工程進度款結算工作提供技術支持。此外，建設方可以在不同的時間節點確定施工進度和成本，以便實現資金計劃、資源優化以及動態成本控制，克服傳統模式下進度計量困難、數據不同意的問題。

項目通過BIM三維建模、可視化交底，對施工中的關鍵部位進行質量把控。同時，對施工的工程量進行精細化計算，采用限額領料等措施，對超出的用量進行追根溯源。總之，通過BIM技術應用，施工階段從成本、質量、工期等方面都得到了顯著效果。

2.5 竣工結算階段

由于在造價管理過程中，BIM模型數據庫在不斷修改完善，模型相關的合同、設計變更、現場簽證、計量支付、材料管理等信息也不斷錄入與更新，BIM模型在結算階段已經與竣工工程實體基本一致，此階段要做的結算審查工作主要有：審核竣工圖紙;清理、統計工程變更聯系單并計算造價;審核承發包等合同規定允許調整的其他事項;審核承包方提交的工程竣工結算書;經多方對賬后最終出具結算審核報告。

利用BIM技術進行工程驗收交付，提高了項目驗收交付的整體工作效率。在交付實體地產項目的同時，也完成了竣工圖紙及BIM模型的交付，為項目后期的大數據分析及智能化廣場運營奠定了信息化基礎。

2.6 運營階段

對于地產開發商來說，前面所有的工作其實都是為了運營階段服務，因為只有在出售和運營階段才能得到所有的期望收益。

BIM模型中匯集了大量的工程項目相關信息并且全部傳遞到運營階段，這些信息為運營階段的工作者提供了便利，帶來了實際效益。比如在運營維護階段一旦發現某根水管破裂，可以快速在模型找到該水管，根據 BIM模型中的信息查出該構件的型號、價格、安裝時間等相關數據，有針對性地快速處理這一問題。同時，在設計前期BIM模型就可以模擬建成后的運營情況，這也可為后期選擇最佳方式提供了依據。最后，BIM技術可以將所有涉及項目信息進行整合，進行綜合運營管理。

項目竣工后，透過BIM模型設備管理系統功能與營運維護管理系統整合后，增加智能數據如GPS、GIS空間地理信息，可及時提供業主一系列重要信息，如強弱電設備、管線、位置、與地圖空間坐標等。業主只要通過智能手機，在物業管理系統上，便可利用BIM的3D竣工模型，直接查詢所有設施設備相關信息，同時自動產生經過授權的維修工單及所有設備數據。在正式工作執行前，系統可實時提供工作標準作業程序來輔助技術人員實際操作[2]。

3結束語

BIM 技術從其提出以來一直在迅速的發展，時至今日已被建筑業廣泛接受。但是普及還是需要一個漫長的過程，為了激發BIM技術的應用能力，更好地服務地產項目，建議創建BIM 信息平臺;實現動態管理;制定BIM模型標準及管理方法;加強BIM人才培養。

參考文獻

[1] 朱兵，韓光耀.BIM成本管控[M].北京：中國建筑工業出版社，2019：59.

[2] 胡禎.BIM技術在房地產項目成本控制中的應用[J].住宅與房地產，2019（6）：35.

作者簡介

龐潔（1983-），女，廣西興業人;學歷：碩士，職稱：高級工程師，現就職單位：廣西財經學院管理科學與工程學院，研究方向：工程咨詢及BIM造價。