商辦綜合體景觀工程設計與施工管理剖析

王捷

摘? 要：隨著城市建設的日新月異，人們的生活質量有了明顯的提升?，F代社會對商業辦公綜合體的環境景觀要求也越來越高，既要具備基本的辦公和購物功能，更要有休息放松、運動聚會、溝通交流的外圍場所。該文以森蘭國際商辦綜合體新建項目為例，從景觀規劃設計、優化實現和施工管理等方面入手闡述一個大型商辦綜合體景觀打造的過程，提煉出主要的景觀管控要點，為類似工程提供參考。

關鍵詞：商辦綜合體;綠化率;定板定樣;景觀設計;景觀施工管理

中圖分類號： TU97? ? ? 文獻標志碼：A

0 引言

商辦綜合體項目景觀作為這幾年流行的項目類型，越來越引起人們的重視。從原來僅僅要求在周邊鋪裝通道空間，發展到現在的集屋頂花園、休閑中庭、休閑綠帶、通道空間于一體多層次景觀體系[1]。該類項目不同于住宅項目，有著交接面多、建設周期長和專業單位多等特點，對建設方的專業把控和現場管理能力都提出了不小的挑戰。

1 項目概況

森蘭國際七、八期（D1～4）森蘭美奐商辦綜合體新建項目位于外高橋森蘭核心片區，緊鄰外高橋自由貿易區，是該片區標志性的商業綜合體，周邊有總部辦公、精品商業、高端酒店、進出口商品展示中心、國際學校和中高端住宅等多種業態形式。地塊旁邊規劃有森蘭湖及5萬m2的綠地，地理條件在片區中非常優越。該項目針對的客群主要是自貿區的辦公人士、小資白領和周邊居民等群體。該工程總建筑面積29.3萬m2，緊鄰地鐵6號線，商業面積8萬m2，2座辦公塔樓（AB塔）17層，地下共2層。

2 景觀規劃分析

該項目的建筑設計是以“流水和巖石”作為建筑語匯，在外形成環抱森蘭湖的2棟塔樓結合4層裙房，在形態和空間上賦予場地更多變化。同時，“流水”的財富象征帶給人繁榮與愉悅的情感體驗。

為了結合建筑的語匯做好該項目的景觀，景觀規劃設計經歷了案例分析、地塊流線分析、設計理念提煉、主要節點打造、周邊地塊銜接處理和細節打造等過程。

項目啟動之初，與類似案例進行了比較，參照了浦東嘉里中心、靜安嘉里中心、環貿iapm和徐匯萬科中心等項目的景觀規劃案例，對客群業態分析、車行流線、人行引導流線及主要出入口等方面做了不少對比分析，總結出各項目優劣勢以及給該項目的啟示與參考，例如調研案例中多元化舞臺可以承載藝術展陳、節日活動、親子活動等功能，入口形象區的立面簡潔大方，穿越周邊綠化區域的人行通道寬敞而筆直，落客區用弧形側石進行人車分流等。這些做法都對該項目有很好的借鑒作用。

對于29萬m2的商辦綜合體，商務人群和購物人群的消費存在著天然的時間差，區分辦公和商業人群流動線和停車動線尤為重要。人流分析要從地鐵人流、周邊人流、購物人流的活動時間和進出場路線進行綜合考慮，分析可能會存在的車流和人流沖突點，梳理出相關解決措施。為此，在景觀規劃上對建筑方案中地面環形停車位進行優化調整，即在地面的停車位僅作為VIP或等待車位使用，不作為常停車位。同時，對項目的進出流線進行再梳理，優化出最合理的行車動線，強化辦公落客區，開辟出租車候車區，避免產生人流和車流擁堵點，從而使整個流線更加順暢和高效。

景觀設計理念延續了建筑的“流水和巖石”的概念，并根據區位特點提出了“江濱流金之洲，城市活力地標”的景觀理念，在辦公上打造超時代、國際化的辦公景觀“會客廳”，在商業上打造多元化的開放商業的景觀定位。在景觀空間打造上做到了空間遞進，主次分明：3個人行主入口通道是“昭示和引導”空間，商場3個主入口是“展示和聚集”空間，周邊綠帶停車區是“輔助和休閑”空間，屋頂花園則是“延展和放松”空間。

好的設計理念要由令人印象深刻的主要節點打造，根據不同的空間打造不同級別的主題形象。為此，在主入口引進了“森蘭熊”的IP形象雕塑，整個雕塑總高8 m，面朝商場，憨態可掬，仿佛在歡迎進入商場購物的人群。引導區打造為精神堡壘形象展區，次入口區則運用景觀音樂噴泉的形式引導人流穿過綠帶快速進入商場區[2]。

最后，由于商業綜合體的體量比較大，不能僅考慮該地塊自身的景觀形象打造，還要考慮周邊的地塊特點[3]。該地塊靠近主要的市政道路，卻被3塊綠地共計5萬m2綠帶包圍，致使途經張揚北路和洲海路的人流和車流無法快速看到項目信息。因此，在景觀規劃上應把該項目的相關景觀元素向外延伸，留出“視線通廊”和“人行步道”，以實現該項目的昭示性和可達性。

3 景觀設計優化實現

3.1 綠化率提升

規劃指標中商辦項目的綠化率要達到30%，是建設該項目的一大難點，這個目標對一個純商辦項目來說，實現起來是非常困難的。根據消防要求，一般商場都要有完整的消防登高面和消防通道，這些位置不能作為綠化面積使用;另一方面，規劃指標要求在地面設置65個地面車位，這些車位的位置也不能兼顧綠化面積使用。因此，在研究車流動線和綠化面積指標的基礎上，結合未來商場運營的需要，對場地平面做出了相應的調整和優化。

調整和優化方案主要包括3個要點。1）通過化零為整，整合所有路網，提高了整體路網的使用效率。積極和周邊道路建設單位及相關部門協調，在外弧通道保留主要的消防通道和登高面，在內弧通道處利用外弧市政道路作為消防通道和消防登高面。2）將原來的環島形停車構想調整為將所有地面停車位設置在主要道路兩邊的方案，最大化地減少了車行道的面積。同時，通過規整綠化種植區域，減少部分小品、水景設施面積，將其整合并計入綠化面積，使零星分散的綠化場地得到了有效的合并組合，成為了較為規整的綠化場地，綠化面積也有了一定的提升。3）利用裙房和屋頂的露臺空余位置，打造了部分屋頂的綠化景觀，有效地增加了項目的整體綠化面積，滿足了相關驗收要求。

3.2 建筑景觀要素強化

優秀項目案例告訴我們，景觀是建筑肌理的延伸。該項目以單元弧形板塊幕墻作為整體的建筑肌理（該項目的建筑外立面如圖1所示），強調弧線的順滑且與建筑形式的有機統一是該項目景觀要素設計的要點。由此，該項目的應用手法也突破常規的“以直線、折線為主”的線條形式，而是以契合建筑整體的“弧線形”形式，強調出肌理的平滑、流暢。從道路設計開始，以大弧形的道路作為主要道路;在鋪裝形式上摒棄了傳統的小塊面、規整形的鋪裝形式，以長條形的模數鋪裝搭配出流水狀的鋪裝紋理，同時兼顧商場運營的特點;在鋪裝的圖案設計上做了部分“跳色”處理，使得整體鋪裝增添了立體感和時尚感。在景觀小品（景墻、通風井立面、人防出入口等）設計上，充分考慮與建筑肌理結合，力求將建筑肌理在相關景觀元素上進行再次深化，最后形成統一、協調的景觀場景。以通風井為例，由于建筑地下室功能的需要，在地面共有15處2.53 m高的風井。這些風井立面都比較難看，高度也不統一，嚴重影響了項目的整體美觀。針對這一情況，利用現有元素對風井的外形進行再設計，外包弧線的穿孔鋁板或廣告燈箱，使原本突兀、不協調的通風井也能成為景觀元素中的小亮點。

3.3 車位設計管理優化

該項目另一難點，是由于商業空間的增加造成整體的停車位略有不足。實施原方案需要新建大量的機械停車位，不僅增加成本，還會影響整個車庫的通行效率（大量機械車位要增加保安指揮操作且停車提車時間長會影響車位使用效率）。通過溝通發現，該項目周邊地塊有不少停車位富余，可以考慮利用周邊車位，減少機械車位，增加可售車位，從而達到規劃中的車位指標要求。經過與交港局和當地管委會的溝通協調，獲準利用周邊地塊車位補足該項目車位。原總圖要求車位2 035個，修改后車位數量為1 088個;原機械車位997個，現僅需213個，減少機械車位約784個，增加可售車位約100個。這樣一來，在保證車位正常驗收的同時整體優化成本1 097.6萬元。

4 施工管理要點

4.1 樣板工程

項目景觀施工過程中，要對景觀各個環節進行有效的管理和控制。在景觀施工正式進場前，建設方現場管理人員就要連同設計方和施工單位進行有效的設計封樣[4]。完整的“定板定樣”從管理上分為材料樣板小樣、現場大樣以及標準段施工等3個階段，以鋪裝樣板為例。1）在材料樣板小樣階段，要求施工單位根據招標要求拿出符合要求的2到3種小樣樣板，供設計單位和建設方管理人員選擇，從而確定出最符合設計要求的材料進行大樣施工。2）現場大樣階段，要求施工單位在現場根據設計圖紙的標準拼花樣式，做幾塊標準的施工樣板，主要觀察整體的鋪裝留縫寬度、鋪裝的色彩協調度以及和整體景觀環境的搭配關系。3）在標準段施工階段，按照1∶1的實際情況做相應標準樣板段。選取一個具有代表性的位置，可以是主入口或是主要節點處。在這個階段，首先要考慮好樣板段的整體起鋪點，其次要考慮好整體樣板段排水坡度，最后要考慮好樣板在收邊收口處的搭接關系，特別是不同材料之間的搭接關系和收口順序。在所有樣板做好后，可以根據運營的需要，邀請相關項目、商管、營銷等部門來一起進行內部點評，收集從不同視角對整體樣板段的意見和建議，再會同設計公司和施工單位進行整改提升，并將相關過程存檔。這樣一來，不僅整個樣板工程階段清晰、明確，也對后續的大面積施工具有很好的指導意義。

4.2 專項工程施工

在室外綜合管線及景觀道路基層完成后，其他一些專項施工單位（如泛光、標識、軟裝、戶外廣告等）要在后期進場和施工。這些專業施工單位不僅所做的內容品類多，還要和不同的主要分包打交道。因此，建設方的現場管理人員提前做好現場施工管理是非常重要的，主要包括4個要點。1）在現場根據大的節點鋪排出各家分包需要進場的時間和完成時間，再進行各個主要節點的鋪排。2）對于工廠化生產的部品部件，先要求樣板先行，經設計優化整改后再大批量生產。3）以專題會的形式解決各個專業分包、總包、主要分包工作面界面和相互的搭接關系等問題。4）請建筑主控單位和景觀設計單位整體把控，在施工過程中定期巡場，發現施工過程中的問題，形成協調統一的設計成果。

5 結語

綜上所述，森蘭國際七、八期商辦綜合體項目分為了景觀設計階段、優化提升階段和現場施工管理階段。這些階段是相互穿插又密不可分的。在實際管理中，既要滿足原先規劃指標的要求，又要能呈現一個良好的交付效果，同時也要將成本控制在合理的范圍內。為了達到這個目標，需要提前進行案例調研、鋪排策劃、過程把控和細節管理等控制工作，從而建立起完善的整體管控體系。

參考文獻

[1]李青靚.基于場所精神的科研辦公景觀設計初探——以北京城建科技大廈景觀設計為例[J].北京園林，2019（2）：21-28.

[2]周夢蘭.辦公建筑外部環境景觀設計淺析[J]. 福建建材 ，2014（10）：29-31.

[3]畢英君.商業景觀設計初步探討——以上海月星環球港商業中心景觀設計為例[J].上海建設科技 ，2017（2）：54-57.

[4]陳慧麗.關于園林景觀工程施工精細化管理的探討[J].中國房地產業，2019（5）：268，270.