當下城市綜合體創新規劃價值研究
——以上海西虹橋項目為例

王 懿

（上海藍柯廣告有限公司， 上海 200436）

0 引言

我國城市綜合體在二十年房地產迅速發展的歷史時期里，歷經了起步以一二線中心區為主，到發展期一二線中心區及副中心的住宅綜合體為主，再到現在快速擴張階段的多種模式及大規模的、中心區與城郊聯動發展、一二線城市并行開發。本文以實際案例展開研究,針對城市綜合體的定位論證、城市空間關系、規劃創新價值、綠色可持續理念等方面展開論述。

1 項目概況

中建西虹橋項目，建筑體量為35 萬平米的城市綜合體，位于大虹橋國家戰略規劃布局中的西虹橋板塊，距離虹橋核心商務區直線4-5 公里，距離國家會展中心直徑900-1000 米，徐涇東地鐵站直線距離800-900 米，項目地塊被城市道路分隔為四個地塊，23、24 地塊和27、28 地塊分期開發，分別為商業住宅地塊，商業辦公地塊。23、24 地塊當中規劃有城市景觀公園，可以成為典型城市綜合體的研究范本。

2 城市綜合體背景研究

隨著一線城市的中心城區向城郊或城市副中心的生活轉移，城市綜合體的承載力需要進行一輪升級與創新，兼顧內容與建筑外觀、效率與聚合。

本項目對“容納”的表達更加精確和創新，從商業的配套商鋪、到街區式購物中心，從總部辦公地標、到獨棟單體辦公，從酒店到酒店式SOHO 公寓，以及住宅附隨沿街底商等，將產品的多元演繹的更加細致，體現了創新“融城”之實質。綜合分析了虹橋站的交通優勢、立體道路交通的通達性、人口導入的來源和可行性等，將業態規劃的更為細分。

3 規劃設計理念

結合“城域”之概念，以城郊國家會展中心為依托，以虹橋商務新區的“核心總部”定位為主旨，打造規模化、多融合、可持續、生態節能、綠色環保的“城域”名片。因此功能“融”、規模“域”、生態“綠”、可持續“聯動”是設計理念的關鍵詞。

圍繞區域的功能定位，結合“總部辦公”的戰略規劃主旨，建設以總部辦公、金融貿易、創意研發和高檔居住、商務配套等為特色的產業延伸聚集區，項目緊緊圍繞大區域的規劃理念，實現了創新規劃的落地。

規模化、多元化、多樣化和自由化的組合，對規劃提出了一個更加創新的要求，即考慮可持續、考慮生態化，如低碳社區、綠色節能、回收利用等綠色規劃和綠色建筑的貫穿應用。結合生態前沿理念的發展及技術應用，對景觀空間、雨水收集、建筑關系等滲入了生態社區的規劃理念，使整個社區“開放”而又“聯動”。

4 產品定位策略

本項目對城市“地域”理念和城市綜合體的“實質內容”進行了深化，強調的是城市承載功能的相呼應，城市組織結構的連貫性。從追求建筑元素和符號的表達，逐步轉向了追求建筑綠色生態的實踐。在城市綜合體規模前提下，做到人流的導入、商業更新城市血脈的價值、經濟收益增長和生活效率提高。

本項目通過分析城市平面格局的導向，垂直區域地標建筑的打造，城市空間與建筑群落的聯動，商業業態的運營規劃，人群需求的意向分析，城市人文和城市規劃案例的借鑒，提出了城市“域”的概念，保留青浦區江南水鄉的本土建筑人文理念，打造城中之域，塑造“新興生活模式”、“緊密空間聯動”、“綠色的社區循環系統”低碳社區。

5 城市綜合體創新規劃研究

5.1 功能業態創新選擇

圖1 項目詳規功能分析圖

本項目基于混合土地開發現狀要求，以國家會展中心為依托，與會展配套形成功能業態互補，以高端辦公為地標名片，設計有零售商業、商業辦公、獨棟辦公、住宅及底層沿街商鋪、酒店配套等豐富的產品線。同時根據不同性質的地塊進行差異化風格設計，無論在造園、城市公園上都兼具了傳統古典和現代時尚的多種元素，既有統一，又有差異。

根據控制性詳細規劃要求，進行了商業、辦公的設計細分，實現垂直空間的聚集，公共空間的層次感，形成了體驗和感官的多樣化。實際考慮住宅客群的需求和與公共空間界面的關系，考慮國家會展中心展會期間的人群分流，設置差異化標準的中高端國際連鎖酒店，短期資金回籠和中長期經濟效益并重。

5.2 立體空間的效率提升

結合23、24、28 地塊為60 限高，27 地塊80 米線限高，為突出“城域”概念提出打造代表地標概念，規劃核心亮點在于選擇在27-03 地塊設置地標建筑。

垂直設計中，通過地標建筑、垂直綠化、商業內街、低矮建筑，使空間層次能夠有邏輯的演繹，各功能布局能夠有效鏈接，使城市天際線層次豐富，有連續節點的貫穿，有分區之間的聯動，更有整體建筑群落的局部區分，空間連貫的敘事性表達，又節點表達的相對獨立。

本項目具體形態涉及單體式、組合式、群體式的多樣自由組合，通過沿街底商和住宅小高層組合式表達，連廊商業、商業辦公群體式表達、地標單體的城市名片打造，使城市綜合體的立體空間充滿層次感，從而實現建筑空間的集約分配。

在SOHO 空間的垂直關系上，一層大堂的挑高和立面交錯式設計，使多層次、多變的空間特點和創新業態又進一步創新。辦公現代幕墻塔樓與住宅新古典主義的板樓相結合，住宅立面材料采用新型一體板，實現辦公與住宅主題的有效區分，又有元素的相互融合和滲透。

5.3 交互式動線打造

綜合且充分考慮各地塊各區域間的緊密聯系，注重與地面各區塊的綜合聯通，不單創建便捷功能空間，同時打造多層次豐富的聯系

人行流線兼顧空間劃分。住宅以中心景觀為向心力，形成環形交通空間，辦公流線由南北向、東西向組成，住宅和商業動線分流，以商業辦公為主，各建筑部位聯系便捷，流線無明顯交叉。其中東西向流線使兩個地塊聯系貫穿，南北向使商業與商業、商業與辦公有效聯結。

車行流線及主入口考慮不同業態區別設計，社區商業城市干道駛入便捷，酒店考慮落客區域在酒店內側設置，而住宅主入口車行往來較多，因此地塊當中東西向會恒路設置住宅主入口，而辦公地塊則以高層辦公為主要進入口。整體流線以地塊內部道路新建設會恒路為主要駛入道路，兼顧部分城市區域駛入來源，設置蟠中路次入口和商業入口，以及最東側蟠文路的酒店入口和商辦入口。多方向出入口，分流各方向和各業態產品的車輛駛入，而消防車道也圍繞高層辦公和小高層住宅布置。

同時，動線設計、景觀、建筑環境相融合，使周邊路過人群、會展流動人群、小區業主人群以及后續商業品牌落地后的外區自然來訪人群，能夠駐足停留，使城市綜合體的后期效應得以逐日實現。

5.4 公共景觀活力營造

基于區域總體城市設計的原則，綜合考慮城市道路形成的景觀軸線，通過與城市景觀的融合，設計打造串聯的多個節點，注重結合設置城市公園帶以及生態水環，創造豐富的內部場所與城市景觀空間的視覺延伸以及視線聯系。

24 地塊、28 地塊的兩個城市公園，結合生態與能源的理念，結合建筑、水景、河道、步道等元素，為周邊社區提供自然景觀；28 地塊的城市公園提供硬質景觀，突顯人與人的交流，為周邊的商業辦公的人群提供適合的交互空間。

住宅景觀強調圍合、私密、小尺度的理念，通過雕塑、景墻、水景等元素打造新古典又略帶傳統元素的新興景觀住區，在空間理念上以東方園林為架構，運用隔、障、框、透的手法將組合空間分隔，以傳統園林的“六進”塑造了中心軸線的多重景觀節點。綜合了“隱、文、景”的內涵為宅間賦予了更多地詮釋。結合建筑規劃形式，設計了集中、帶狀、散裝等景觀內容，兒童游樂、運動健身、組團景觀等均強調了感受的多樣性、參與性、體驗性。

圖2 23、24 地塊景觀總平面圖

而辦公則以硬質鋪裝為主要設計基礎，打造智慧辦公景觀體系，突出人性關懷、生態環保、智能科技、舒適尺度等理念。通過屋頂綠化、雨水花園實現屋頂景觀和生態環保并重的景觀設計。

而酒店景觀則主要在導視系統、入口及停車區域景觀、以及對外識別等方面進行了考慮，酒店品牌的風格特色與建筑風格形成了統一和協調，突出了現代感。

整個項目水景設計既有河道水系、節點水景，同時設計有雨水收集設備，實現低碳社區的落地；組團綠化設計有商業、住宅組團綠化、廣場及公園綠化、濱河景觀綠化帶、沿街綠化帶及城市景觀綠軸等綠化節點。

室內外的空間聯動，突顯了軸線與區塊的設計，在建筑風格和景觀營造上，在不同地塊以及局部商業和酒店單體上進行了差異化設計，商辦地塊上主要以現代幕墻的時尚風格為主，景觀方面對應以現代辦公時尚為主，而在商住地塊上主要以新古典住宅為主，兼顧了現代風格的酒店式SOHO 公寓和社區商業和酒店。整個城市綜合體圍繞了不同產品打造了不同主題景觀，辦公商業為主體的統一性和地塊之間的差異化，以商住地塊的住宅風格為主，商業酒店單體的同住宅色調相近的石材建筑元素的設計又使整個小區相互呼應，使整個項目統一而又局部差異。

景觀打造上，住宅移步異景，辦公節點切換，城市公園的現代化融合，使不同區域景觀呈現出不同的主題，又與周邊環境形成統一。通過城市公園、入口廣場、區域內廣場、組團綠化、水景等公共景觀設置，將各層次空間緊密關聯，打造多層次的生態社區。

5.5 綠色生態元素的呈現

本項目依據國家《綠色建筑評價標準》進行規劃設計，在保證住宅產品基本功能的同時，設計針對中高端人群的低碳、減排生活方式，如屋頂綠化的設置通過采用種植灌木草坪復層綠化，達到灌溉節水的目的。同時還采用了各種綠色、節能、節水等創新設計應用，如太陽能、中水回收系統、雨水回收、新風系統、LOW-E 玻璃、TAP 保溫板、節能照明、VAV 空調節能系統、熱回收節能、BA 節能管理系統等，實現了低碳、綠色、環保的可持續設計理念的合理運用。

6 結語

在差異化、多元化的背景下，不斷創新使城市綜合體更加適應當下經濟發展與城市更新。由追求外觀的表達向功能內涵的轉變，由城市中心的多元組合到城郊的多內容融合，由標志性建筑到立體空間環境的協調，使城市綜合體的創新不停留在某幾個方面，而是滲入到規劃設計的方方面面，做到實至名歸的價值創新。