商辦綜合體規(guī)劃設(shè)計探討
——以南京正榮中心項目為例

孫寶海

（正榮地產(chǎn)控股股份有限公司， 上海 201106）

0 引言

大型商辦綜合體是城市的重要節(jié)點，在幾十年的實踐歷程中，形成了一些明確的特征，如規(guī)模巨大、人員密集、三種以上功能、交通便捷、建筑形象具有標(biāo)志性等。但根據(jù)項目的條件不同，綜合體也呈現(xiàn)出一些不同的差異之處，如有的項目強調(diào)以購物中心的作用，有的項目中則布置了星級酒店，有些項目注重室內(nèi)空間的布局，部分項目則強調(diào)室內(nèi)外空間的融合溝通，不一而足，形成了豐富的實踐經(jīng)驗。南京正榮中心在借鑒行業(yè)已有經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目自身特點，形成了自身的規(guī)劃設(shè)計思路。

1 工程概況

南京正榮中心位于江蘇省南京市建鄴區(qū)河西新城，屬于南京市重點打造的新城板塊，地理位置優(yōu)越。項目總用地面積約為3.88 萬平方米，用地性質(zhì)為商辦混合用地，建筑高度的上限為200m。項目總建筑面積約為30 萬m2，主要功能包括超高層辦公、大型購物中心與服務(wù)式公寓，目標(biāo)打造成為高品質(zhì)的城市商辦綜合體項目。

2 規(guī)劃策略

2.1 場地條件分析

項目地塊位置優(yōu)越，南側(cè)為河西新城發(fā)展主軸——江東中路，東側(cè)為吳侯街，北側(cè)與西側(cè)為規(guī)劃道路。地塊西南角為S3 地鐵吳侯街站，交通便捷。地塊東南方向緊鄰河西城市生態(tài)公園，總面積約為21 公頃。地塊東側(cè)為規(guī)劃中的學(xué)校，西側(cè)為建設(shè)中的金地中心，北側(cè)為建設(shè)中的高檔住宅小區(qū)。總體看來，場地條件比較良好，適合開發(fā)大體量高等級的商辦綜合體。

2.2 商業(yè)、辦公與公寓共存策略

本項目地上建筑面積約20 萬m2，主要包括商業(yè)、辦公與服務(wù)式公寓三種功能。其中辦公面積約7.6 萬m2，為城市提供了高品質(zhì)的商務(wù)空間，匹配河西新城的規(guī)劃功能定位。商業(yè)面積約6 萬m2，為商務(wù)客流和周邊居住客流提供了餐飲、購物與娛樂等功能空間。公寓總量約7 萬m2，主要面向在此進行中短期工作的外地商務(wù)人群。商業(yè)-辦公-公寓三者之間形成一個有機的功能綜合體，從而滿足商務(wù)人群工作、消費、交往與居住等多方面的需求。

3 規(guī)劃格局設(shè)計

3.1 總體規(guī)劃布局

圖1 總體規(guī)劃布局示意圖

基于場地特點與限制條件，將建筑組團分為南北兩個組團，兩個組團之間為下沉庭院與室外公共活動場地，容納客戶的室外活動。北組團為公寓塔樓與沿街商業(yè)，公寓塔樓高度為100m，與北側(cè)地塊住宅塔樓高度相同，形成統(tǒng)一的城市天際線；裙房商業(yè)與住宅地塊的商業(yè)裙房隔路相望，形成生活服務(wù)商街；南組團臨近城市干道-江東中路，布置購物中心與200m 高的甲級辦公樓，一方面便于商業(yè)與辦公車流與人流的組織，另一方面也有較好的城市形象的展示面，而且距離北側(cè)住宅地塊較遠，減少對居住環(huán)境的干擾；

3.2 整體動線規(guī)劃

（1）車行流線

車行出入口設(shè)置在東、南、北三條道路上，對商業(yè)人流的干擾最小，同時也兼顧了不同方向來的車流；在距離這三個出入口較近的位置，都布置了地下機動車庫出入口，使車輛盡快進入地庫，減少對地面人流的影響；西側(cè)道路設(shè)置了一個機動車上下客區(qū)。

（2）人行動線

考慮到人行的便捷性，在首層設(shè)置了8 個地面人行出入口，4 個位于地塊的角部，4 個位于每段道路的中部，出入口之間的距離普遍不超過100m，充分體現(xiàn)了對步行的尊重。地下二層還設(shè)置了下沉廣場與自動扶梯，便于地鐵人流導(dǎo)入地塊的人行系統(tǒng)中。

圖2 人流動線規(guī)劃示意圖

3.3 公共空間規(guī)劃

本項目設(shè)計了5 大主題性公共空間節(jié)點，包括4 大入口廣場與1 個中央廣場。

（1）入口廣場

生態(tài)入口廣場位于地塊東南角，朝向已經(jīng)建成的河西生態(tài)公園，對人流有著強烈地導(dǎo)入作用。商業(yè)活力廣場位于西南角，鏈接地鐵站點的出入口和購物中心的主要人流出入口，展現(xiàn)項目的商業(yè)活力。西北角的時代生活廣場與生態(tài)入口廣場相對設(shè)置，二者通過中央廣場緊密聯(lián)系在一起，便于西北角住宅地塊的人流，步行抵達河西生態(tài)公園；東北角的公寓休閑廣場位于公寓塔樓之間，布置有康體活動設(shè)施與休閑座椅、綠地，成為公寓人群放松休閑的一個區(qū)域。

（2）中央綠帶廣場

中央綠帶廣場是一個綜合性的大廣場，面積約8000 m2，設(shè)置有下沉庭院、中央廣場與空中連廊。集聚從四面八方而來的人群，便于人流的集聚、交流與分發(fā)。

4 單體建筑設(shè)計

圖3 建筑單體示意圖

4.1 服務(wù)型公寓設(shè)計

公寓共有3 棟樓，分別位于地塊的北部與東部。分為兩種產(chǎn)品，12 號樓層高分別為3.1m；13、14 號樓層高為4.8m。公共區(qū)域和公寓室內(nèi)全部為精裝修交付，客戶只需配置簡單的家具和家電設(shè)施即可入住。

12 號樓共11 層，女兒墻高度為42.5m，下部2 層裙房為商業(yè)，上部9層為公寓。公寓平面采用“一”字形布局，一條公共走廊貫穿東西，公寓布置在走道的南北兩側(cè)。單套公寓的平面尺寸為3.6×8.4m，配置有衛(wèi)生間、料理臺、沙發(fā)區(qū)與睡眠區(qū)，空間尺度滿足各種功能所需。窗戶采用落地窗設(shè)計，采光與視野較好。

13、14 號樓共20 層，女兒墻高度為99.9m，下部1 層裙房為商業(yè)，上部19 層為公寓。標(biāo)準(zhǔn)層平面為矩形，長邊長度為43.2m，短邊長度為32m。外圈布置公寓，內(nèi)部布置了交通核與2 個天井，天井的平面尺寸約為10×6m，天井的設(shè)置優(yōu)化了公共走道的采光與通風(fēng)。公寓套內(nèi)分為上下2 層，通過套內(nèi)樓梯聯(lián)系。每層都設(shè)有獨立的衛(wèi)生間、料理臺與睡眠區(qū)。使用上可分可合，提高了靈活性。

立面設(shè)計上，混合采用了幕墻體系與窗墻體系，結(jié)合室外空調(diào)機位的布置，并增加了一些豎向的金屬構(gòu)件，強調(diào)造型的豎向感。

4.2 購物中心設(shè)計

購物中心布置在地塊的西南部，層數(shù)從負1 層至地上7 層，總面積約7萬m2，單層面積約1 萬m2。業(yè)態(tài)包括超市、影院、餐飲、零售與兒童教育等，業(yè)態(tài)組合比較豐富。地下一層層高為6.5m，首層層高為6m，二層及二層以上層高為5.5m。商業(yè)平面布局沿一條折線形的室內(nèi)商業(yè)街展開，總長度約150m，中庭寬度在18m 左右，動線簡潔清晰，店鋪的可視性與可達性較好。絕大多數(shù)商鋪進深控制在12m 左右。主要出入口位于地塊西南角的道路交叉口處，還設(shè)有2 個次要出入口位于地塊的南側(cè)與西側(cè)。還設(shè)有一個出入口面向中心庭院，便于公寓人流的導(dǎo)入。在地下一層，通過地下連通道，地下商業(yè)與地鐵站相連，也與北側(cè)住宅地塊相連。

立面設(shè)計的元素上，以折線為主題，強調(diào)了造型設(shè)計的時代感。大塊的石材幕墻與玻璃幕墻形成了鮮明的虛實對比，增強了造型設(shè)計的獨特性。在細節(jié)尺度上，石材采用了三種顏色相近的石材加以拼接，使立面設(shè)計顯得更有精細度。玻璃幕墻與金屬格柵的設(shè)計也經(jīng)過了認(rèn)真的推敲，使造型設(shè)計語言顯得整體。

4.3 超高層辦公樓設(shè)計

寫字樓地面上共計44 層高，1-2 層為辦公大堂，3-7 層為商場部分，8-44層為辦公樓層；共設(shè)置3 個避難層，分別位于11、23 與34 層。通過對電梯運載能力的分析，垂直交通豎向共分為3 個區(qū)，8-17 層為低區(qū)，設(shè)置4 部客梯，梯速為3.5 米/秒；18-31 層為中區(qū), 設(shè)置6 部客梯，梯速為5 米/秒；32-44層為高區(qū)，設(shè)置6 部客梯，梯速為6 米/秒。通過這樣的設(shè)計，平均等候時間≤35 秒，5 分鐘載客比例≥12%。為了增加空間使用效率，核心筒在高區(qū)進行了收分，將原低區(qū)電梯的區(qū)域納入到辦公空間，南側(cè)辦公室的進深由8.7m增加為12.5m，增加了3.8m。

5 結(jié)論

通過前述內(nèi)容可以看出，本項目運用了多種先進的建筑理念，打造了較為全面的功能業(yè)態(tài)，塑造了較好的建筑造型。而且在設(shè)計過程中，悉心地以不同的主題，讓項目的不同區(qū)域打造出不同的設(shè)計質(zhì)感；同時，本項目也結(jié)合緊鄰生態(tài)公園的優(yōu)勢，打造了一個大面積的中央廣場與大量的開放小廣場，給市民提供了一個環(huán)境宜人的集會休憩場所。本項目還給與人行系統(tǒng)充分的重視，通過立體步行系統(tǒng)，人流可以快捷地到達每一個業(yè)態(tài)單元。建筑風(fēng)格也比較鮮明，不同的材質(zhì)表示出不同的業(yè)態(tài)功能，在整體的造型風(fēng)格上又形成明顯的統(tǒng)一性。本項目的建設(shè)與落成，可以進一步促進所在區(qū)域城市功能的完善，提升整個地段的價值與城市形象。