大型商業綜合體建設工程的全過程造價控制體系探究
——以杭州來福士廣場為例

鄒春明

（凱諦思工程咨詢（上海）有限公司， 上海 200051）

0 引言

杭州來福士廣場項目坐落于杭州錢江新城CBD 核心位置，項目占地面積約40,355 平方米，總建筑面積約385,355 平方米，建筑高度250 米。整個項目地上部分主要由裙樓以及兩座塔樓組成，根據不同的區域劃分為不同的業態，涵蓋了時尚購物中心、國際超甲級寫字樓、康萊德超五星級酒店、雅詩閣高端服務公寓、精品公寓等。

1 全過程造價控制體系的建立與運用

2.1 確立造價控制在大型商業綜合體建設中的角色與定位

大型商業綜合體項目因其超大體量復雜業態及超長設計與施工期導致項目參與者眾多，本案涉及境外設計、當地設計院、工程技術顧問、承建商、供應商等多達數十家，全過程造價在此控制體系中應確立改變傳統的“碎片化的被動跟隨服務”為運用技術經濟手段的“系統性的主動管理服務”，其定位體現為三個不同層次：

1.技術角色：計算工程量與核價審價

2.管理角色：招采造價控制與合約管理，項目管理的重要組成

3.控制角色：建設全過程中的主動推動者與協同參與者

2.2 全過程造價控制體系在大型商業綜合體建設中的主要工作內容

圖1 設計階段-工程成本效益重估策略

圖2 招投標階段-造價控制影響因素分析

圖3 施工階段-變更流程嚴控+動態成本跟蹤+風險控制策略

在竣工驗收階段，索賠談判，最終結賬，項目后評估及數據沉淀等造價控制方法。

通過上述體系可以清晰的看到全過程造價控制體系在杭州來福士廣場項目上的主要工作內容、流程以及推動項目管理各方協同工作的路徑與控制方法。

2.3 全過程造價控制體系在不同階段的價值點運用

（1）事前策劃——設計階段的造價控制

根據最初方案圖紙，估算出目標成本，隨著圖紙的漸進明細，造價估算亦初步細化，概念設計和方案設計階段的總投資估算，初步設計階段的總投資概算，到施工圖設計階段的總投資預算，造價估算逐漸深入和細化，單總成本不得超出原定的目標成本。即設計階段造價控制的目標為：施工圖總投資預算＜擴初總投資概算＜方案總投資估算＜概念設計、立項成本及競賽方案總投資估算。

成本控制是與設計深度交替明晰的過程，采用不同深度的“估”與“算”結合的手段與標桿數據的對比，漸次明確項目的整體控制目標；同時，在成本管控體系內通過“造價視角”對設計進行管理。

（2）事前策劃——招采階段的合同策劃

該階段是風險集中體現的階段。在項目上，需要展開時間方面的協調，如：各設計顧問的出圖時間、計劃招標時間、施工單位的進場時間等，從而最終達到按時竣工的目標，必須在此階段進行事前策劃，其重點在于風險管理和合同策劃。

2.4 合同架構體系

圖4 總包、專業分包和獨立承包之間的合同及控制體系架構

2.5 合同版本選擇

目前市場上為大型綜合體項目所廣泛應用的成熟合同文本大致可以分為：

（1）國家建設部頒發的《國家標準施工合同》

（2）英國聯合合同委員會頒布的《JCT 施工合同》

（3）國際咨詢工程師聯合會頒布的《FIDIC 施工合同條件》

使用合適及成熟的合同文本以建立完整嚴密的合約體系是招標階段成本管理的關鍵，經過與業主內部體系的匹配，本項目更適合以競爭性招投標方式選擇承包商，合同履行過程中采用以工程師為核心的工程項目管理模式的FIDIC 施工合同條件。

2.6 標段分判建議及工作界面劃分

在標段分判完成后，須劃分各標段工作界面，主要工具包括《施工界面表》和《施工界面圖》。

總承包工程招標前，編制成各相關部門（具體涉及：設計部、成本合約部、工程部及配套部等）充分討論并達成一致的《施工界面表》：

1)明確各標段承包人各自的工作范圍及工作界面；

2)明確各承包人之間需要配合及協調的事項；

3)指導設計管理，使設計部門清晰了解各標段所需的設計內容，以防招標圖紙中對于工作范圍的錯漏碰缺；

4)指導施工管理，使工程部門管理時明確各項工作的實施方，使得管理一目了然，從而提高效率。

對于精裝修、幕墻、室外工程等與總承包和其他專業分包之間的界面較為復雜，須額外增加《施工界面圖》作為補充。

（3）事中管控——施工階段的動態控制

首先，施工過程中控制工程變更，設計變更指令發出前需進行變更預審，進而設計再優化，定期的合約管理會議，及時動態處理變更與索賠、結賬工作前置等，使得施工過程中因設計變更或索賠造成的成本變化在可控范圍；

其次，建立每月的動態財務報告系統，及時反映整個項目的成本變動情況，并預估后續成本變化；

再次，建立重大事項的預警機制及建立多方鑒證的過程記錄，并最終形成評估報告，如索賠處理等；

最后，由于本項目建筑外形的不規則性，及商業綜合體項目的復雜程度，各專業之間設計圖紙、施工界面的碰撞和矛盾大量存在。本項目結合技術發展，在施工階段通過BIM 技術在設計端口與施工端口的運用，使招標階段圖紙和后期施工圖紙之間的完整性和兼容性上得到顯著提升，從而減少了項目變更率。

（4）事后評價——結算階段的數據沉淀

完成項目的數據分析與數據沉淀。通過總結本工程的經濟指標，分析整理結算資料，編制造價指標，作為本單位的經驗數據。多個項目數據匯集，形成相應的數據庫，可以橫向比較各個類似項目。

3 全過程造價控制體系在杭州來福士廣場項目上的成果與成就

1）本項目選用的各類國際性顧問單位以及擬委派的國內大型承包人范圍，初期即采用國際通用的FIDIC 文本作為本項目的合同條款，奠定了扎實的基礎和合約框架體系。

2）本項目業態豐富，標段劃分復雜，在招標階段與項目部、設計師共同編制施工界面表，采用合約設置和3D 模型招標等創新方法。

3）面對施工過程中因突發事件（如杭州建筑市場的整頓、G20 峰會的召開等）而導致的項目交付延遲及其產生的索賠，協助業主從合約端口把關，進行商業談判，降低事件對項目的影響。

4）BIM 技術在項目設計端口與施工端口運用率較高，通過對這兩個端口的提前管控和監督，為本項目節省了約5%-10%的變更率。

5）全過程造價顧問的全程介入：在項目的早期設計階段介入，提升與設計團隊的協同工作效率，通過方案比選、優化設計和價值工程研究提升項目投資控制和風險控制成果，該項目從估算概算預算結算始終在合理控制范圍內。

6）風險管理前置：在招標階段，通過專業性將業主要求、設計標準、項目建造工程要求和合約要求梳理為清晰的綜合性招標要求，做到有依據可以遵循，極大的避免了后期建造過程中的爭議。

7）成本動態控制：從項目立項到交付整個過程系統性地貫徹成本動態控制，為業主提供事前風險提示、事中進行過程控制、事后協助業主進行商務談判。

4 結論

全過程造價控制是各個專業咨詢信息的集成和資源整合，強調組織的集成和信息流通無偏差。當今項目建造技術愈加細化并復雜，而要求愈加綜合，在全過程造價控制往往是更優解決方案。在全過程造價管控制中，綜合質量、進度和造價的三維平衡，同時依靠新科技新技術，創新管理，進一步提升管理技術和方法，實現項目造價控制目標。