新形勢下的物業管理風險探析

陳煜帥

摘 要：本文總結分析了新形勢下物業服務在日常經營中所固有的各種風險，說明了物業管理風險的存在來源，并總結了物業管理風險的應對措施以及如何應對未來物業管理中出現的問題。

關鍵詞：新形勢;物業管理;風險分析

一、物業管理的風險類型

（一）項目客觀風險

項目的客觀風險是很難進行有效控制與預防的。主要是指由于自然因素、人為因素等對物業造成了影響，且這種影響存在著很大的不確定性，導致預防工作很難開展。

（二）經營管理風險

物業管理理念和管理政策、策略在日常經營管理中所帶來的風險。

（三）人為風險

物業管理的人為風險涉及兩個方面：一方面，業主和用戶在日常經營生產中所面臨的一系列風險。另一方面，物業公司的員工也有工作的風險，由于員工的違法行為所導致的問題。

二、風險來源

物業管理公司的風險對物業管理有著很嚴重的影響。為了對風險進行預防需要對風險的來源進行全面的分析。主要分為以下兩個方面：

（一）外部風險

1.物業管理公司無法對房地產企業的施工過程進行監控，導致了物業管理的過程中可能會出現由于開發企業監管不力而出現的質量問題。

2物業管理工作在日常的工作中具有覆蓋面廣且工作內容繁多的問題，可能會導致物業管理公司產生問題，從而導致了物業管理工作在日常的工作壓力過大。

3.業主與用戶可能存在個人素質較低的存在，經常會對物業提出不合理的要求，造成了物業管理公司在日常工作中產生了許多問題，這些問題都增加了物業管理公司的經營風險。

（二）內部風險

1.管理者不重視長遠利益，追求短期利益。

2.從業人員素質不高所帶來的風險。盡管物業行業近三十年來發展迅速，但從業人員的整體素質并不高。一些公司沒有一套完善的員工培訓體系和制度，員工素質達不到相關要求，這些問題導致物業需要承擔風險。

三、風險的防范

在物業管理中，風險是客觀的、并且存在一定的不確定性，因此很難進行有效的防止。在一定條件下，具有一定的規律性。雖然風險無法消除，但在日常的管理過程中，可以通過各種有效的方法盡可能地將風險降到最低。這就要求物業管理者積極認識風險，主動管理風險，有效控制風險，防范風險，實現業主與物業公司的雙贏。

（一）法律方面

1.物業企業要加強企業管理，積極學習了解相關法律法規。了解物業管理和其他相關法律法規，特別是了解對物業公司的強制性法律和行政要求以及在管理中需要承擔的責任。與開發商、業主建立法律關系，依法規范行為，依法保護物業管理各方的合法利益，規范物業管理公司行為。

2.物業管理公司應該完善自身的體系并重視法律的規定。現階段相應的法律法規日益完善，國家制定了有關物業行業的各種規范性文件，物業管理企業應積極履行自身義務，依規辦事。

3.積極宣傳物業管理的法律法規，與業主進行溝通。物業管理必須與業主有高度的互動，只有物業公司了解和遵守法律是不夠的，物業管理部門的業主也應該知法懂法。這就要求物業管理公司向業主公開物業法律法規，讓業主了解物業管理工作。

（二）加強公司內部治理。

目前，我國許多物業管理公司的內部制度非常完善，但一些制度的指定人員沒有充分考慮制度的可行性，員工不能真正達到相關制度的要求。有的制度非常完善且可行，但后期執行力不夠強，使得完善的制度無法真正發揮作用。在公司內部實施一套行之有效的解決方案，能夠有效地解決公司內部的風險問題。

（三）正確處理物業管理中相關主體之間的關系

1.正確處理與業主的關系是物業管理的首要問題。不僅要提供規范、滿意的服務，還要發布相關政策、業主管理規定等，幫助業主樹立物業消費意識。

2正確處理與開發建設單位的關系。物業公司欲接管物業項目，應積極開展前期調查，幫助建設單位完善物業項目，做好項目管理控制，妥善解決遺留問題。

3.需要建立物業與業主的和諧關系。物業管理者應當按照規定辦事，與有關單位區分責任，各司其職任務。物業公司要積極配合各級部委的工作，對行政主管部門提出建議認真采納，積極接受街道辦事處和居委會的指導與監督。

4.注意宣傳，樹立良好形象。新形勢下的物業管理公司不僅要做好相關的管理和服務工作，更要注意公司的宣傳工作，當問題發生時，應冷靜處理，協調配合，最大限度地減少企業的經濟和聲譽損失。

（四）提高預防意識和建立危機管理機制

風險管理是物業管理公司進行發展的過程中必須進行的管理項目。物業風險管理需要建立在大量的時間數據之上的。因此，物業管理公司應考慮到風險發生的規律，加強風險控制能力，并提前建立風險防范和危機管理機制，對可能發生的風險進行科學預測。建立突發事件應急管理機制和適當的事后處置辦法，應對突發事件。

1.提高風險防范意識是化解潛在風險的前提。物業是一個低利潤行業，物業管理公司的經濟實力有限，但潛在的風險是無限的。因此，物業管理部門的員工必須在工作中引入規范化的服務和工作程序，以確保通過完善的制度規避或減輕風險。

2.建立快速風險管理機制，當風險發生時，管理人員應能及時識別和評估，采取有效的應對措施，降低風險造成的損失。同時應做好善后工作，對風險事件進行總結和回顧，吸取教訓，盡可能避免管理失誤帶來的風險。

結 論

由于物業管理過程中會產生一些風險，物業企業只有熟悉物業管理中的風險，做好風險防范和應對措施，才能取得良好的經濟效益效益，達到可持續發展的目的。

參考文獻

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