商鋪租賃因故解約可索賠償

胡勇

商鋪租賃作為經營用房租賃市場中的重要組成內容，對活躍市場經濟、促進經濟發展有著積極作用。而商鋪租賃合同作為一種特殊的房屋租賃合同類型，在適用房屋租賃合同一般規則的同時，因其商業特性容易產生一些特殊糾紛情形，比如商鋪承租人的裝修損失是否應賠償、承租房屋遇到拆遷該如何補償、商鋪轉租會有哪些法律問題，等等。

證照未辦裝修鋪面，合同解除酌情賠付

2018年10月，王雨（化名）與趙寧（化名）簽訂《商鋪租賃合同》，約定王雨承租趙寧位于房山區某小區的底商，租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金9萬元，以后每年租金漲5000元。合同簽訂后，趙寧將商鋪交付給王雨，王雨將租金交至了2019年10月31日。

王雨對商鋪進行了裝修，隨后開始餐飲營業。2019年4月1日，北京市房山區食品藥品監督管理局對無證經營行為進行查處，要求王雨于4月5日前自行停止經營活動。

王雨找到趙寧，要求趙寧盡快協助其辦理證照，但始終沒有下文。為此，王雨向法院起訴稱，在租賃合同簽訂之初，趙寧就承諾可以幫助他辦理營業執照，所以他才租下商鋪并投入60余萬元進行了裝修，但營業執照至今仍未辦理成功。因無法經營，王雨損失慘重，訴至法院要求解除合同、退還剩余租金5.2萬余元并要求趙寧賠償其裝修損失40萬元。

對此，趙寧表示同意退還未使用期間的租金，但不同意賠償裝修損失。趙寧稱，王雨對店鋪的裝修應在取得營業執照后進行，他在沒有取得營業執照的情況下投入資金進行裝修，由此產生的裝修損失應該自行承擔。此外，趙寧指出，王雨自簽訂合同后始終以試營業的方式經營店鋪，未按要求提供辦理營業執照所需的材料，未能辦理營業執照與他無關。

在審理過程中，經評估，涉訴底商裝修的現價值為38.2萬余元。法院審理后認為，裝修是對租賃物的改善或者增設他物，通常而言，裝修行為會使租賃物增值。合同解除后，承租人需要將商鋪返還給出租人，如果無法拆除的裝修對出租人有使用價值的，那么出租人就獲得了額外利益，而該部分利益應為承租人所有，所以出租人應將裝修的可利用價值返還給承租人，即通過折價賠償的方式彌補承租人的損失。本案中，王雨無法以訴爭商鋪作為經營場所辦理營業執照，被政府責令停業，租賃合同目的無法實現。趙寧知曉商鋪無法辦理營業執照，但在簽訂合同時未履行如實告知義務。同時，王雨也有義務對商鋪進行全面考察，并在取得營業執照之后再投入資金裝修。所以，雙方對租賃合同無法正常履行都存在過錯，但王雨的過錯更大。根據公平原則，法院酌定由趙寧向王雨賠償裝飾裝修損失共計27萬元。

法官庭后表示，承租人的裝修損失獲償也需要具體問題具體分析。首先，需要明確承租人的裝修行為是否得到出租人同意，如果未經得出租人同意，那么這種裝修行為應認定為惡意裝修，是一種侵權行為;如果出租人同意利用，可以給予適當補償，否則，出租人有權要求承租人恢復原狀。出租人明確表示同意或者根據雙方約定的用途決定需要進行裝修的，即使合同中未約定裝修事項，但按照交易習慣和客觀實際，就應當允許承租人進行裝修，否則無法實現合同目的，應認定為善意裝修。對于善意裝修，因當事人違約導致合同解除的，應考慮雙方的過錯程度，根據雙方的過錯承擔相應的責任，本案即屬于這種情形。

承租期間遭遇拆遷，合理損失應當補償

2004年12月25日，北京某上網服務中心與張永勤（化名）簽訂房屋租賃合同，約定該上網中心租賃張永勤在房山區的某處房屋，并在此地址注冊了公司。2017年，因北京市房山區軌道交通建設需對該房屋進行拆除，張永勤與某村民委員會簽訂拆遷補償協議，補償項目包括房屋及地上附屬物、搬家補助費、停產停業綜合補助費等，張永勤領取了補償款項。

事后，上網中心起訴，要求張永勤返還裝修補償費、搬家補助費、停產停業綜合補助費等共計50萬元。張永勤不同意給付原告拆遷補償，并稱因原告不配合拆遷導致本該獲得的獎勵費而沒有得到，并且原告拖欠租金，他所獲得拆遷補償款中并不包含原告的損失。

法院審理后認為，雙方爭議的焦點是原告是否應獲得拆遷補償。本案中，原告以涉案房屋為住所地領取了營業執照，在經營期間遇到拆遷，而且張永勤領取的拆遷補償款中包含搬家補助費、停產停業綜合補助費。搬家補助費及停產停業綜合補助費是原告因拆遷而遭受的實際損失，張永勤領取了該部分拆遷補償款，應該返還給原告。結合原告承租房屋的面積、補償協議的約定及實際經營情況，法院最終判決由張永勤給付原告拆遷補償款19.8萬元。

法官庭后表示，在很多情況下，出租人與承租人簽訂商鋪租賃合同時，會在合同中約定“如果遇到拆遷時‘雙方租賃合同自動終止‘承租人配合出租人騰退房屋”等內容，所以一旦承租商鋪列入拆遷范圍時，出租人往往就向法院起訴要求解除合同，收回商鋪。承租人則認為其對商鋪享有拆遷利益，在其沒有獲得充分補償的情況下不同意解除商鋪租賃合同。

根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，承租人有權就相關損失獲得拆遷補償，拆遷單位與出租人簽訂拆遷補償協議時，也往往將承租人的補償款列入其中。如果租賃關系存續，承租人就有權獲得該補償款;但是，如果出租人在與拆遷單位簽訂拆遷補償協議前，已與承租人終止合同并收回商鋪的，承租人的相關利益就排除在外了。所以，雙方均應慎重處理合同解除事宜，以防引發新的糾紛。對屬于承租人的設備搬遷、安裝費及停產停業損失，出租人應將該部分補償返還給承租人。

原始租賃合同解除，次承租人損失獲賠

2016年3月，史小慶（化名）與顧學忠（化名）簽訂租賃合同，約定顧學忠承租史小慶位于房山區某小區商鋪，租期自2016年4月1日至2026年3月31日，房屋租金前5年每年46萬元，后5年每年50萬元。雙方還對租金的支付時間、違約責任進行了約定。2016年8月，顧學忠與趙京（化名）簽訂房屋租賃合同，顧學忠將其租賃的商鋪又轉租給了趙京，租期自2016年9月1日至2021年8月31日，年租金52萬元，趙京已將租金交至2019年8月31日。

事后，因顧學忠拖欠租金，史小慶將顧學忠、趙京訴至法院，要求顧學忠支付拖欠的租金19萬元;并要求解除租賃合同，騰退房屋。對此，顧學忠同意給付拖欠的租金，但因房屋租賃合同還未到期不同意解除合同。趙京不同意騰退房屋，稱其對涉案房屋系有權占有，也沒有拖欠租金，史小慶與顧學忠之間的矛盾，不應該損害他的利益。

法院審理后認為，根據雙方合同約定，顧學忠拖欠租金的行為已符合解除租賃合同的條件，史小慶要求解除合同具有事實依據和法律依據;合同解除后，顧學忠應將訴爭的商鋪騰退給史小慶。

后趙京起訴顧學忠要求解除轉租合同、退還租金并承擔違約責任。法院審理后認為，因原租賃合同已解除，轉租合同已無法繼續履行，顧學忠與趙京之轉租合同應該解除，同時判令顧學忠退還剩余房租37萬元，并支付違約金5萬元。

法官庭后解釋稱，在商鋪存在轉租的情形時，租賃合同終止的原因大致有四種情形：一是非法轉租，出租人行使法定解除權解除租賃合同;二是原租賃合同的當事人行使約定解除權解除合同;三是租賃合同被撤銷或者被認定無效;四是租賃期限屆滿或者當事人協商解除合同。本案即涉及第二種情形，一般是因承租人的違約行為導致出租人解除租賃合同。因租賃合同解除導致次承租人無法繼續使用租賃物，由于出租人與次承租人之間沒有合同關系，所以根據合同相對性原則，次承租人只能向承租人主張違約責任或損害賠償責任。