物業四問，業主該如何維權？

簡歡　潘家永

2020年5月，歌手李榮浩一則吐槽自家物業公司的微博引起廣大網友的共鳴：“我一直疑惑，物業這個機構到底是為了方便我們住戶，還是難為我們住戶而設立的。停水停電打電話沒人接，車庫蜘蛛網滿天飛，墻上全是世界名畫和各種腳印，拍恐怖片根本不用美術和打燈……什么時候效率最高呢？你晚點交物業費試試……”一個和業主相處甚歡的物業可以提高住戶居住體驗，但業主與物業產生糾紛的情況也頻有發生。那么，遇到這些情況，業主和物業之間的責任應該如何劃分呢？

1.業主家被偷，能否要求物業公司賠償？

一天晚上11點，劉先生和妻子回到家中，發現家里的大門從里面反鎖了，用鑰匙無法打開。而從樓下看，家里的窗戶是開著的。找開鎖公司開鎖后，劉先生和妻子進到家中后發現家里有被翻動過的痕跡。經檢查，家中的珠寶首飾、現金、及筆記本電腦等貴重物品全部被盜，財物損失多達20萬元。劉先生當即向公安機關報案。不久盜賊被抓捕歸案，但是劉先生丟失的財物已被盜賊揮霍完，無法追回。劉先生認為物業公司也要負責任。該小區屬于高檔小區，物業費也比一般小區貴，物業公司在有監控、有保安巡邏、出入小區都要刷卡的情況下依然讓業主被盜，這讓劉先生無法接受。

經法院確認，該小區物業公司在安保問題上已做出安裝監控、保安巡邏等相應措施。但在小區以外人員進出管控方面的確存在不到位的現象，以至于盜賊在沒有小區門禁卡的情況下依然能進入小區行竊。故法院判定物業公司對劉先生的損失承擔15%的賠償責任。

2.公共設施未盡安全保障，業主可否要求物業公司賠償？

一小區的物業公司對該小區的綠化設施進行維修保養時拆除了綠化區域的護欄圍擋。居住在該小區的8歲女孩麗麗獨自在綠化區域練習騎自行車，由于是初學，麗麗在重心不穩的情況下連人帶車一起摔倒，恰巧跌在了因拆除護欄而留下的螺絲凸起處，導致胳膊外側形成一條很長的劃傷傷口。麗麗的父母認為，麗麗受傷是因為物業公司留下的安全隱患，物業公司在明知拆除不完善的同時沒有盡快進行修復，屬于嚴重工作失職，要求物業公司承擔麗麗的全部醫藥費以及精神損失費。

法院經確認后認為，物業公司屬于小區的管理部門，對小區內的一切公共設施安全有維護和保養的義務。物業公司在拆除綠化區域護欄后并未做到妥善處理，因此增加了麗麗的受傷風險，應對麗麗受傷承擔一定的責任。而麗麗今年8歲，屬于未成年人，麗麗的家長應對其承擔看護職責。麗麗在單獨練習騎自行車時，家長對其缺乏保護措施，因此對于麗麗受傷，家長也要承擔一定責任。法院最終判決物業公司對麗麗的損失承擔50%的賠償。

3.交房后未裝修入住，業主是否可以不交物業費？

2016年3月，李先生購買了一套商品住宅，交房后李先生與小區物業公司簽訂了物業管理服務協議。由于李先生在外地工作，一直沒有裝修入住，這套房子便處于空置狀態。李先生自交房之日只繳納了2016至2017年度一年的物業費，之后未再繳納過物業管理費用。2019年，物業公司聯系到李先生，要求李先生繳納2019年物業費，并補齊之前未交的物業費。李先生以房子沒入住為由拒絕繳納物業管理費。物業公司索要未果，只能將李先生告上法庭。

法院審理認為，雙方在李先生購買房屋時簽訂的物業管理服務協議是合法有效的，李先生應該按時繳納物業管理費用。但是由于李先生自交房后一直未裝修入住，物業公司的服務成本有所降低，而且該地區有未入住房屋可以減少一定比例服務費用的相關規定。故法院判決李先生應當以物業費用的80%進行補繳。

4.業主不交物業費，物業公司停用電梯是否合理？

李先生于2014年在某小區購買了一套期房，2015年開發商交房，李先生同時與該小區所在物業公司簽訂了物業管理協議。驗房后，李先生發現其所在單元門門禁是壞的，李先生將此問題反映到物業公司，物業公司承諾予以維修，但遲遲沒有下文。2017年李先生所在單元樓進戶自來水管道堵塞，反映到物業公司處也沒有得到解決。同年，物業公司來收取物業費時，李先生以單元門禁問題以及管道堵塞為由，拒絕支付該年物業管理費。物業公司索要物業費無果，遂將李先生門禁卡信息進行了處理，導致其無法乘坐電梯。李先生一氣之下將物業公司告上法庭，要求賠償其精神損失費，以及因無法乘坐電梯導致上班遲到的費用。

法院經審理認為，物業公司擅自修改李先生門禁卡信息屬于侵權行為，應立刻恢復李先生對電梯的使用權利，同時在對公共設施的維護和保養方面，物業公司應承擔義務。經雙方協商后，李先生繳納了當年物業費，與物業公司的賠償達成一致。

律師說法：

近年來，物業糾紛和業主維權事件在數量上呈上升趨勢，其主要原因是沒有劃清雙方的職責、責任。我國《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。”

物業公司的責任一般包括：對物業進行維修和技術管理;對物業設備、物業環境的管理;對小區的治安、車輛的管理等。業主的責任主要有：執行業主大會的決定和業主委員會作出的決定，負責房屋的室內部分及設施的維修，按時繳納物業服務費等。其中，繳物業服務費是業主的一項重要義務。物業服務的目的是維護和保障物業的正常使用，在業主沒有使用房屋的情況下物業及周邊環境仍然需要維護。因此，業主從房屋交付時就要依據物業服務協議交納物業費，而不論是否入住。當然，是全額交費還是交一定的比例，這要視當地的規定或者業主委員會與物業公司的約定。

業主往往以物業公司服務質量達不到要求，如環境衛生狀況差、垃圾清理不及時、小區管理秩序混亂、物業公司改變公共設施的用途謀取利益等理由，拒交物業管理費，而被物業公司告上法庭。由于這種維權方式不當，故業主往往敗訴。那么，業主究竟應當通過什么途徑來維權呢？

一是業主在入住小區后，正常情況下應通過召開業主大會選舉成立業主委員會，代表業主與物業公司簽訂物業服務合同，依法成立的物業服務合同對全體業主具有法律約束力。二是對物業服務方面的問題和意見，應首先向業主委員會反映，由業主委員會跟物業公司交涉，督促其嚴格履行合同，改善服務，及時解決存在的問題。三是物業公司拒不履行相關義務的，業主委員會在履行通知義務后，可自行或委托他人就單項問題進行改正完善，由此支出的合理費用與造成的損失，業主委員會有權向物業公司追償。四是物業公司存在嚴重違約行為的，業主可通過業主大會或業主委員會向法院起訴追究其相關責任，并更換物業公司。