吳江區工業用地司法拍賣成交價格研究

林琳

【摘要】我國工業用地一直受行政手段控制，地方政府為了招商引資、發展地方經濟，一般都以低價的方式主導工業用地市場。長期以來，我國工業用地市場價格不能得以真正的體現，隨著網絡平臺司法拍賣方式的興起，工業用地的價格逐步趨向于真正的市場價格，本文擬通過收集吳江區工業用地司法拍賣價格，分析吳江區各鄉鎮之間工業用地市場價格的差異及原因，并提出相關的建議。

【關鍵詞】工業用地;司法拍賣;價格;吳江區

1、數據的收集和處理

1.1數據的收集

本次數據收集的內容包括：司法拍賣工業資產（包括房地產、設備及其他資產）所屬區域、成交范圍、成交情況、成交面積、成交價格、稅費負擔情況等。

1.2數據的處理

1.2.1其他資產的剝離

司法拍賣中一般很少有單獨的工業用地拍賣，絕大多數都是已經開發完成的工業房地產。工業資產中的附著物設備等非房地產價格，共同形成了司法拍賣中的房地產成交價格。

在進行司法拍賣時，各法院會通過專業評估機構進行評估，這類評估價一般都是評估的市場價，但在實際拍賣中，有的成交價會高于評估價，有的成交價會低于評估價。考慮到成交價格中包含了土地、房屋、附著物設備的價格，根據市場經驗土地一般都是有增值效應的，而房屋、附著物設備則會隨著使用年限的增加而形成折舊，因此，在對房地產價格進行剝離時，若成交價高于評估格，則房屋、附著物設備的價格即假定為原先房屋、附著物設備的評估價格。若成交價低于評估價，則認為低于市場價的部分都是房屋、附著物設備的貶值導致的。因此在進行價格剝離時，將低于市場價的部分全部歸為房屋、附著物設備的貶值。

1.2.2稅費的處理

目前司法拍賣中的稅費負擔方式主要有兩種，部分法院為幫助買受人進一步節省過戶成本，確定稅費繳納規則為買方稅費均由買受人自行承擔;賣方稅款由法院在拍賣款中扣繳;部分法院規定過戶所涉及的一切稅、費（包括根據相關法律法規規定應由原產權人承擔的一切稅、費）均由買受人承擔。即各自承擔和由買受人承擔這兩種，由于稅費負擔方式的不同，最終形成的土地價格也有差異，故需要對稅費方式進行統一，以便后期的統計分析。

轉讓方（被拍賣廠房及土地方）須繳納的稅種主要有增值稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加、土地增值稅。房地產交易中的稅費有相關的法律法規規定了類目，且在計算土地增值稅時，也可抵扣部分房屋的成本，故本次稅費的計算都在房地產成交價格的基礎上進行測算，而后將土地增值稅部分全部計入土地中。各自承擔和買受人承擔的區別主要是，在買受人承擔這種方式中將原由賣方承擔的稅費全部轉嫁到買受方。

1.3最終分析的數據

經過數據的處理后，最終吳江區參與分析的案例共計280個，土地面積為5484218.49平方米，總成交價格為869059.90萬元。

2、成交案例價格分析

2.1年度間平均單價情況

本次收集的案例截止2019年3月8日，2019年的數據涵蓋2月份春節，故數據量較少，但成交土地面積總量已經達到2018年度成交總量的20%，目前的數據總體還是有一定的代表性的。故在對年度數據進行分析時，對2019年的數據一并進行分析處理。

根據以上表格，從土地平均單價來看，2014至2019年，土地平均單價總體呈現上升趨勢，2016年略有下降，主要由于該年度成交的大面積地塊居多，較大的單個價值總量，一定程度上影響了土地平均單價，2016年度開始，上漲幅度開始逐年增加，2018年逼近1000元/m2，2019年雖然數據尚少，但土地平均單價維持在950元/m2左右，總體趨勢為上漲模式。

從土地成交總量來看，土地成交總量也呈現上升趨勢，2016至2017年成交總量激增，2018年度有所緩和，2019年度數據量較少，但成交量已達2018年度總量的20%，整體呈現增長趨勢。

2.2區域間平均單價情況

吳江目前一共分為黎里鎮、平望鎮、七都鎮、盛澤鎮、松陵鎮、桃源鎮、同里鎮、吳江經濟技術開發區這幾大區域。其中同里鎮由于和吳江經濟技術開發區實行區鎮合一的管理，絕大多數已經歸為吳江經濟技術開發區，以上統計的同里鎮，僅為屯村等個別村落。故本次進行區域間比較時，統一合并為吳江經濟技術開發區。而松陵鎮是吳江的主城區，未來主要往商住方向發展，工業用地主要涉及宛坪、八坼、橫扇等社區，該部分與吳江經濟技術開發區從地理上都有所接壤，且目前的太湖新城規劃，已將該部分地區融入，故以上所述合并為“開發區及松陵”進行統計。

盛澤鎮自2011年9月，開始籌建“江蘇省吳江高新技術產業園區”，目前已進入省政府籌建名單內，已連續3年經濟保持高增長，已經成為吳江的南部城市副中心，故單獨作為一個區域進行分析。

黎里鎮目前已成立江蘇省汾湖高新技術產業開發區，是江蘇省省級開發區，且根據《長三角地區一體化發展三年行動計劃（2018-2020年）》等相關文件，目前上海青浦、吳江黎里、浙江嘉善將形成長三角一體化發展示范區，發展前景，指日可待，故單獨作為一個區域進行分析。

其余鄉鎮經濟發展狀況類似，故統一作為“其他鄉鎮”區域一并進行分析。

盛澤鎮作為老牌經濟重鎮，與松陵鎮在經濟上是“一市兩中心”，吳江經濟技術開發區是吳江區的國家級開發區，兩者都是依靠工業作為經濟的支撐，只是側重點有所不同，盛澤是以紡織業為主，吳江經濟技術開發區是以電子、物流、機械制造等為主。故兩者在工業用地的需求上相當，故根據本次調統計數據顯示，“開發區及松陵”和盛澤鎮的土地平均單價相似。黎里鎮一方面作為省級開發區，另一方面受到長三角一體化發展示范區的影響，其價格明顯高于其他鄉鎮，但略遜于“開發區及松陵”和盛澤鎮。

網絡司法拍賣相比傳統拍賣優勢突顯，不僅有效杜絕了暗箱操作和權力尋租，更具有高度公開、透明，不受地域限制，變現率高、溢價率高等獨特優勢，其優越性反復得以驗證。淘寶司法拍賣平臺，有著天然的網絡技術和客戶資源優勢，上線伊始，就布局全國，面向服務商和C端消費者。拍品關注人數成千上萬，為選取意向客戶奠定了雄厚的流量基礎。并且近年來逐漸提供輔助工作的社會機構或組織，包括律師事務所、評估機構、拍賣機構、其他資產交易服務公司等具備服務資質和服務能力的機構。提供全程服務、拍賣咨詢、盡職調查、稅費測算、評估鑒定、實地看樣、過戶辦證、交易保障、金融貸款幾大服務，服務內容涵蓋了司法拍賣各個環節，提供了一站式服務平臺[1]。

在網絡拍賣進行一段時間后，2017年1月1日起實行的《網絡司法拍賣規定》，第一次通過書面方式確認了網拍的合法性質[1]。關注、參與競拍的人數增加后，從2017年，成交量開始激增，工業用地地價水平愈發趨于市場化。同時2017年后，各法院明確了買賣雙方的稅費負擔方式，使得買受方更加清晰的了解了在司法拍賣過程中所要付出的代價，因此2017年后的各區域內的土地平均單價更能凸顯市場的作用。

隨著經濟的進一步的發展，各地區對工業用地的需求愈發增大，但是現階段各地方政府都在嚴控建設用地的數量，因此存量工業用地的市場潛力巨大。2018年以紡織業為經濟發展基礎的盛澤迎來了環保風暴，多個紡織企業關停、政治。大量工業用地進入市場，略微拉低了由于工業司法拍賣市場發育而帶來的巨大差距。

2.3案例體量情況

根據本次選取的工業用地司法拍賣案例，以10000平方米作為步長，將面積進行區間分類。

根據以上表格可知，各區域內面積小于10000平方米的案例居多。面積小于10000平方米的占總案例的39%，面積在10000平方米到20000平方米的占案例的30%。而面積大于50000平方米的僅為6%。

2.4案例體量與成交平均單價的關系

2.4.1土地面積與成交均價的相關性存在分析

根據估價師的經驗，一般土地的面積與成交均價存在的相應的聯系，即通常情況下，價值越大的房地產，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現能力會越弱，其單價也會相對較小。為了驗證此關系，本次分別采用皮爾森Pearson相關系數和斯皮爾曼Spearman相關系數進行驗證。

2.4.1.1皮爾森Pearson相關系數

皮爾森相關系數（Pearson correlation coefficient）也稱皮爾森積矩相關系數（Pearson product-moment correlation coefficient） ，是一種線性相關系數。本次采用spss軟件，將面積和成交均價進行皮爾森Pearson相關分析，得到皮爾森相關系數為負值，說明土地面積和成交均價兩者存在負相關的關系。

2.4.1.2斯皮爾曼Spearman相關系數

Spearman相關系數是衡量兩個變量的依賴性的非參數指標。它利用單調方程評價兩個統計變量的相關性。同樣采用spss軟件，將面積和成交均價進行斯皮爾曼Spearman相關分析，其相關系數為負數，土地面積和土地的成交單價有顯著相關。故在此基礎上，對土地面積與成交均價的相關性進行分析。

2.4.2土地面積與成交均價的相關性分析

目前受到宏觀經濟的影響，實體經濟、制造業受到一定的沖擊，因此小面積的土地更容易受到買受方的青睞，面積越大，價值量越大，買受方所需要的資金越多，越不容易找到買者，在一定程度上會影響土地的單價，根據上文的分析，本次仍2017年后的數據進行分析。

由上表可見，面積在20000平方米以內的案例的成交價在1001元/m2-2000元/m2之間的數量相對居多。

整體成交較多的都是面積在20000平方米以內的，該面積區域內，“開發區及松陵”、盛澤鎮、黎里鎮成交價的區間約為1000元/m2-2000元/m2居多，其他鄉鎮由于集合了多個鄉鎮的數據，整體在360元/m2-600元/m2的居多，與1000元/m2-2000元/m2居多數量不相上下。

2.4.3評估價與成交價的關系

在進行司法拍賣時，專業評估機構評估的價格一般都是市場價，在實際拍賣中，有的成交價會高于評估價即高于市場價成交，部分會低于評估價即低于市場價成交。為更好的劃分區間價，本次對評估價與成交價按鄉鎮進行劃分。

根據上表近三年（2017年-2019年）吳江區低于評估價成交的共計69個案例，高于評估價成交的共計117個案例。針對高于評估價的117個成交案例進行面積區間和區域的分析，具體如下表：

從上表可見，近三年的分布區間與全部年份的區間趨勢一致，“開發區及松陵”、盛澤鎮、黎里鎮成交價的區間約為1000元/m2-2000元/m2居多，其他鄉鎮由于集合了多個鄉鎮的數據，整體在450元/m2-600元/m2的居多，與1000元/m2-2000元/m2的不相上下。

2.5? 一、二級市場成交價格對比分析

根據調查的一級市場工業用地出讓數據、二級市場工業用地交易數據，以及本次調查過程掌握的，司法拍賣中的工業用地成交數據，做了相應的對比。

上表可見一級出讓市場由政府把控，近年來正逐步提高出讓價格，而二級轉讓交易市場往往是用地者之間的內部交易，存在故意壓低的嫌疑。而司法拍賣市場目前由于其較廣的受眾性，便捷的交易方式，價格明顯高于其他方式成交的價格，更能凸顯市場的作用。

3、結論與建議

3.1結論

整體而言，工業用地的司法拍賣成交數量相對較少，不能形成大量的數據進行詳盡的分析，僅作為在一級出讓市場嚴重脫離正常交易市場的情況下作為一個參考依據。

二級轉讓交易市場中往往存在交易雙方“合理避稅”的情況，壓低真實成交價格，而相比較二級轉讓交易市場而言，司法拍賣成交案例相對權威性更高，市場性更強，不容易作偽，數據真實性高，因此具有一定的參考意義。

吳江區的工業用地司法拍賣案例共計收集286個，其中有效數據為280個，土地面積為5484218.49平方米，總成交價格為869059.90萬元，包括黎里鎮、平望鎮、七都鎮、盛澤鎮、松陵鎮、桃源鎮、同里鎮、吳江經濟技術開發區，區域間的土地成交單價略有差異。

因此綜合以上分析，建議市場交易或者抵押的土地價格也有所不同，參考區間價格范圍也略有不同，如遇地塊面積過大交易困難的情況，或面積小，總量小交易供不應求的情況，可適當上下浮動，但以一般情況下的地價區間具體如表5：

3.2建議意見

3.2.1金融機構

目前不論是評估機構還是銀行有關信貸部門在確定土地抵押價值是主要以土地一級市場成交情況為參考，以判斷工業用地抵押價值及有關風險，但通過此類方式形成的抵押價格，往往存在偏低的現象。

目前來看，江蘇省的國土開發強度已經達到20.99%，江蘇省承諾全省建設用地減增量，5年后，到2020年建設用地總量逐步實現不增加。2030年，建設用地總量逐步下降，在此前提下[1]，工業用地的總量有所控制，但是需求確未能減少。因此根據供需原則，工業用地的價格應當有所提升，但由于工業土地一級市場掛牌出讓一般對準入行業、容積率、建筑高度等均有較高要求，同時由于政府的宏觀調控的原因，采用一級市場成交情況為參考評估出來的價格，不能代表工業用地真正的市場價格，現階段二級市場尤其是司法拍賣市場上一般拍賣的是現狀房地產，對準入行業等無明顯要求，關注的企業相對較多，因此也使近幾年司法拍賣成交率和成交價格有所上漲。

因此，金融機構可從一級市場轉向二級市場特別是司法拍賣市場價格，這樣一方面能夠控制住信貸風險，另一方面能夠適當擴大貸款額度，增加營業額。

3.2.2司法處置

由于司法處置的特殊性，標的物需在短期內快速處分，因此司法鑒定評估往往需要評估快速變現價值，但根據筆者對吳江區的歷年來的工業用地司法拍賣結果的分析，各鄉鎮之間存在一定的差異，不能籠統的采用吳江區的在整體變現情況進行評估。如黎里鎮目前已成立江蘇省汾湖高新技術產業開發區，是江蘇省省級開發區，且根據《長三角地區一體化發展三年行動計劃（2018-2020年）》等相關文件，目前上海青浦、吳江黎里、浙江嘉善將形成長三角一體化發展示范區，發展前景，指日可待。未來該區域內的工業用地價格必然會與上海青浦、浙江嘉善等看齊，如果采用吳江區的整體變現情況對該區域內工業用地進行預測，顯然有所不妥。因此快速變現價值可適當考慮區域間的差異。

根據上文可見，工業用地司法拍賣中高于評估價成交的占半數以上。這與住宅房地產市場有著顯著的差異，住宅用地可選范圍大，二級市場轉讓較多，限制性較小，因此，住宅往往以低于市場評估價的形式成交，一般稱為“撿漏”。但工業用地市場整體較小，且各區域對工業用地的規劃限制條件等都較多，因此工業用地市場較為緊缺。通過司法拍賣成交的工業用地對行業性質、稅收限制等較小，因此工業用地轉讓市場較為快速變現效應較為薄弱。

因此工業用地在司法拍賣中可適當考慮標的物的區域、標的物總量大小等因素，區分不同的情況，設置拍賣底價，保護債權人權利。

3.2.3政府部門

目前工業用地一級市場明顯游離于市場之外，政府為就業、稅收等目的長期以來低價出讓工業用地，導致土地利用強度的低效性，造成某種程度的資源浪費，也造成了國有土地資產的流失。

根據國土資源部《關于調整部分地區土地等別的通知》（國土資發〔2008〕308號），吳江區土地等別為七等地;根據《關于發布實施全國工業用地出讓最低價標準的通知》（國土資發〔2006〕307號）以及《關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發〔2009〕56號）可知：工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準，吳江區的土地等別為七等地，相對應的工業用地出讓最低價標準為288元/m2[3] [4] [5]。因此長期以來，吳江區的工業用地保持在288元/m2近年來略有提升，但與市場價格偏離較大。

政府作為工業用地的供應方、價格的制定方，為了緩解就業壓力，稅收需求，吸引投資，在與投資商的博弈中采用降低工業地價，改善投資環境等手段，低價出讓工業用地。但同時我國的建設用地總量有限，江蘇提出了五年內建設用地總量的不增加的口號，工業用地在此背景下稀缺性較強。建議政府在充分考慮用地限制等因素的前提下，完善考核機制，根據各地的工業用地的市場價格，適當提高工業用地的出讓地價，實現工業用地的高效配置。

參考文獻：

[1]王俊偉.網絡司法拍賣法律問題研究[EB/OL].2018-01-09

[2]江蘇國土開發強度為20.99%居全國之首[J].環境經濟，2016，（第3期）

[3]國土資源部《關于調整部分地區土地等別的通知》（國土資發〔2008〕308號）

[4]國土資源部《關于發布實施全國工業用地出讓最低價標準的通知》（國土資發〔2006〕307號）

[5]國土資源部《關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發〔2009〕56號）