房地產抵押評估業務風險評估與防范措施

唐曉芳 黃丹 鄧新苗 陳竹紅

【摘要】由于房地產抵押評估業務存在較大風險，為此提出房地產抵押評估業務風險評估與防范措施。選取評估環境、評估技術、實際操作以及職業道德作為評估指標，利用1-9標度法對指標權重進行計算，以模糊綜合評價法中的模糊理論作為評價理論依據，通過評估矩陣計算出房地產抵押評估業務風險等級，實現房地產抵押評估業務風險評估。結合目前房地產抵押評估業務現狀，具有針對性地提出了相關風險防范措施，以此完成房地產抵押評估業務風險評估與防范措施研究。

【關鍵詞】房地產抵押;評估業務;風險評估;模糊理論

【中圖分類號】G449.7

【文獻標識碼】A

房地產抵押評估業務是指根據行業公認的評估原則，利用合理的評估方法對抵押房產在當時評估時段的特定價值進行估算和判斷，評估需要遵循嚴謹的評估程序，房地產抵押評估業務是協調房產抵押方與銀行機構的中間業務，評估結果是銀行金融機構辦理房產抵押貸款的重要依據，房地產抵押評估目的決定了評估方法[1]。房地產抵押貸款是銀行貸款的主要形式之一，由于其涉及貸款金額較大，所以需要專門的評估機構對抵押的房產實際價值進行專業評估，并且評估結果還要作為必備的法律依據，因此房地產抵押評估業務存在一定的風險，一旦評估結果與實際不符，風險系數較高，房地產抵押評估機構不僅要向房產抵押方與銀行金融機構彌補經濟損失，還會負法律責任，為此提出房地產抵押評估業務風險評估與防范措施。

1、房地產抵押評估業務風險評估

1.1確定評估指標

房地產抵押評估業務開展過程中主要受到環境因素、技術因素、實際操作因素以及職業道德因素的影響，其中環境因素是指當前市場宏觀經濟、房地產抵押市場環境以及政府政策等，環境因素屬于突發因素，會引起房地產房價的大幅度變動;技術因素包括評估方法以及評估技術，對房地產抵押評估結構具有直接影響;評估業務開展過程中要結合抵押房產的實際信息，如果評估信息與實際信息不一致，則會降低評估精度;評估人員的職業操守以及職業道德也會影響評估結果[2]。根據以上分析，此次選取評估環境、評估技術、實際操作以及職業道德作為評估指標。

1.2計算指標權重

選取完全合適的評估指標后，對評估指標權重進行計算，評判各個評估指標的重要性，其計算過程如下：假設有一組評估指標 a1，a2，a3.... an，評判矩陣為：

通過1-9標度法對各個評估指標關系進行定值，其評估指標的評估原則如下表所示。

通過評判矩陣對評估指標的重要性排序得到， ，其中W為各個指標的向量， 為判斷矩陣A的重要性權重，計算判斷矩陣中評判指標重要性權重公式如下：

公式（2）中，為指標權重值;AW表示向量W的指標元素的分量;n為評價指標的評價標度;

1.3實現房地產抵押評估業務風險評估

在上文的基礎上，以模糊綜合評價法中的模糊理論作為評價理論依據，對房地產抵押評估業務風險進行評價[3]。首先將所有的評價指標根據權重值大小組建成一個指標集，每個評價指標都有n個單項評價指標，然后根據各個指標的權重值不同，將評估向量等級分為1級、2級、3級，然后設置一個置信度，通常取值0.15，按照從高到低，組成一個評價矩陣，其公式如下：

公式（3）中，表示一個評估向量;s為評估指標的權重值[4]。根據《房地產抵押評估業務風險評估標準》進行等級劃分，此次設定四個風險等級，即較高、良好、一般、較低，利用上述公式即可得到最終的風險等級，以此實現房地產抵押評估業務風險評估。

2、房地產抵押評估業務風險防范措施

根據上文分析可以看出，房地產抵押評估業務存在較大的風險，結合目前房地產抵押評估業務現狀，必須通過標準化的考核制度，提高評估人員的入行門檻，并且對不符合評估標準的評估機構進行剔除。建立健全標準化房地產評估制度及法律，為評估業務活動開展提供法律依據[5]。構建信息化交流平臺，實現評估信息共享，促進評估機構、銀行金融機構和房產抵押方三者之間的信息交流，可以極大地提高評估的準確性，從而降低房地產抵押評估業務風險，以此完成房地產抵押評估業務風險防范措施研究。

結語：

此次結合相關文獻資料，對房地產抵押評估業務風險評估與防范措施進行了研究，有助于提高房地產抵押評估業務水平，降低房地產抵押評估業務風險，為銀行金融機構和房產抵押雙方的利益提供了保障，最重要的是有助于房地產抵押評估機構核心競爭力的形成與提高，促進其健康持續發展。由于個人理論水平及實踐經驗有限，雖然此次在該方面取得了一定的研究成果，但是關于房地產抵押評估業務風險評估及防范措施的研究內容還存在一些不足之處，今后還會在該方面進行進一步的研究。

參考文獻：

[1]肖永梅，羊海燕.試論住房抵押貸款違約風險的法律防控——以合肥市為例[J].中國集體經濟，2018，35（10）：113-114.

[2]羅全貴，王永剛.不良貸款中房地產抵押物處置過程中存在的問題及風險防控措施探討[J].北方金融，2018，68（04）：102-104.

[3]孫曉霞.估價環節的房地產抵押信貸風險防范措施初探——基于評估謹慎原則的思考[J].財經界，2019，68（04）：97-99.

[4]張怡倫.房地產抵押貸款評估存在的風險及防范措施[J].時代金融，2018，57（24）：211-212.

[5]陳麗萍.房地產抵押貸款業務評估中的弊端及相應對策討論[J].金融經濟，2018，56（10）：90-91.