地產(chǎn)開發(fā)各階段精細化管理的若干研究

摘 要 隨著我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了良好的發(fā)展成果，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的環(huán)節(jié)較多，各階段的精細化管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，為了實現(xiàn)最優(yōu)化的經(jīng)濟效益，使管理所占有資源予以減少，使管理效率得到提高，探究地產(chǎn)開發(fā)各階段精細化管理具有重要意義。本文首先分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中的管理現(xiàn)狀，然后就地產(chǎn)開發(fā)各階段精細化管理進行探究。

關(guān)鍵詞 地產(chǎn)開發(fā);各階段;精細化管理;研究

當前我國房地產(chǎn)市場競爭十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，其不僅注重產(chǎn)品質(zhì)量，且對自身項目開發(fā)運作能力、成本管理能力方面下功夫，目的是為了取得理想的經(jīng)濟效益。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，分析地產(chǎn)開發(fā)各階段精細化管理十分有必要。本文著重就地產(chǎn)開發(fā)各階段精細化管理進行探究，以此為提高房地產(chǎn)開發(fā)各階段的管理質(zhì)量提供一些參考。

1我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中的管理現(xiàn)狀

1.1 管理觀念現(xiàn)狀

從實際情況來看，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目中沒有認識到各階段精細化管理的重要性，且沒有了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性含義，忽視了房地產(chǎn)開發(fā)項目存在的一些風險。工程造價管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要部分，其應(yīng)當要充分予以重視。然而當前有的房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式，這就導(dǎo)致取得的管理質(zhì)量不太理想。具體體現(xiàn)在四個方面：

（1）管理制度：有的房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度方面沒有重視，導(dǎo)致呈現(xiàn)出的管理制度與市場需求不相符，有的企業(yè)在改革管理制度過程中，出現(xiàn)生搬硬套的現(xiàn)象，由此很難達到預(yù)期的管理效果。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然采用的精細化管理，并對實施流程、考核標準予以制定，但是實際上落實方面卻存在不足。人是管理活動的核心所在，企業(yè)的資產(chǎn)是人力資本，精細化管理不僅要對員工對企業(yè)的價值進行客觀反映與衡量，還要注重員工積極性的調(diào)動，這樣才能促進企業(yè)更好的發(fā)展，如果企業(yè)對員工工作積極性沒有重視，那么精細化管理制度也無法取得理想效果。

（2）成本控制：施工項目成本管理是系統(tǒng)的管理，其目標是對項目組全體成員的能動性予以充分調(diào)動，通過有效的管理方法，將總成本予以最大限度地降低。然而當前房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理還存在不足，主要是缺乏廣泛的參與，各部門之間沒有注重協(xié)同合作，從而導(dǎo)致成本管理項目與其他管理相脫離，無法取得理想的成本控制效果。

（3）進度管理：房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商需要對資金快速回收，且需要給顧客提供開盤、交房時間，不能出現(xiàn)隨意變更的現(xiàn)象。因此，施工需要在售樓開盤之前施工，且竣工驗收工作必須在向業(yè)主交房時間之前完成。為了保障項目的進度管理，制定準確的進度計劃并落實十分有必要。近幾年來，全國布局在大型房地產(chǎn)企業(yè)中得到廣泛應(yīng)用，迅速開盤發(fā)展的戰(zhàn)略能取得理想效果。然而實際過程中還存在進度計劃制定問題，其勢必直接影響施工進度。

（4）質(zhì)量管理：房地產(chǎn)形象在很大程度上與項目質(zhì)量有關(guān)，要想得到市場的認可，應(yīng)在質(zhì)量方面下功夫。企業(yè)要想取得長遠的發(fā)展，保障產(chǎn)品的質(zhì)量是核心。然而當前有的房地產(chǎn)的產(chǎn)品還存在著一些不足，如，房屋裝修較差、質(zhì)量不合格等，其勢必直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。主要是由于在施工過程中沒有采取有效的管理措施，由此導(dǎo)致工程質(zhì)量無法得到保障[1]。

2地產(chǎn)開發(fā)各階段精細化管理的若干研究

（1）設(shè)計管理。項目設(shè)計的深度與項目建設(shè)質(zhì)量有著密切聯(lián)系，在項目設(shè)計過程中采用精細化管理方式具有重要意義。在管理過程中，參與的主體應(yīng)包括開發(fā)商、設(shè)計監(jiān)理單位、總包單位、分包單位。其中設(shè)計監(jiān)理單位主要對項目的規(guī)劃、設(shè)計圖紙、現(xiàn)場施工監(jiān)理服務(wù)予以負責。通過建立嚴格的監(jiān)理機制，有效銜接開發(fā)商與總包單位，能夠快速解決項目過程中發(fā)現(xiàn)的不合理設(shè)計，以及設(shè)計與施工銜接不緊密等問題。

（2）明確設(shè)計深度。隨著建筑物復(fù)雜化、專業(yè)化的迅速發(fā)展，要想保障建筑物整體質(zhì)量，準確的專業(yè)信息、圖紙糾錯顯得十分重要。通過前置對設(shè)計深度細致且明確的要求，指導(dǎo)施工圖精細操作的設(shè)計指引，使得施工質(zhì)量與效率得到保障，從而為實現(xiàn)高效率的工程建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

（3）施工管理。為了使施工項目的進度計劃更加高效，在施工管理方面，應(yīng)當對施工流程、施工周期予以明確，不論是結(jié)構(gòu)施工還是裝修施工，都應(yīng)該如此。與此同時，還應(yīng)當明確施工分工，通過對各個工作人員的工作進行明確，由此保障施工作業(yè)的順利開展。以混凝土澆筑工序來說，施工可以按照這幾個流程實施：澆水、泵送混凝土、振搗、找平、標高核實、補平提漿、澆緩凝劑、采用鐵抹子進行人工壓光、機械壓光與收光。按照這個流程展開施工，由專業(yè)人員負責每個環(huán)節(jié)的施工作業(yè)，由此使施工效率得到提高。

（4）進度管理。進度控制對工程施工質(zhì)量也有著一定的聯(lián)系，在實際中應(yīng)明確進度控制目標，但是實際工程施工中一般會出現(xiàn)實際進度與計劃進度不相符的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致整體項目施工的進度受到一定影響。整合工程進度的保障關(guān)系到進度管理的深度與落實，通過在房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理中落實精細化管理思想具有重要意義，其能夠使施工進度計劃的順利實施。

（5）安全管理。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對安全管理也十分重視，雖然當前我國施工安全事故的發(fā)生率有所降低，但是很多施工現(xiàn)場仍然存在著一些安全隱患，這給施工項目的開展帶來極大的影響。管理人員存在薄弱的安全意識、沒有落實安全措施等是影響施工現(xiàn)場安全的主要因素。安全管理與施工質(zhì)量、人員生命安全息息相關(guān)，項目安全管理作為企業(yè)項目管理的重要部分，其將“以人文本”的價值理念充分體現(xiàn)出來。因此，企業(yè)應(yīng)當做好安全管理工作，需要將精細化管理理念落實到安全管理中，以此為保障項目施工的安全性奠定基礎(chǔ)。

3結(jié)束語

總而言之，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)進入一個繁榮時期，然而當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中的管理現(xiàn)狀還不太樂觀，其中存在的問題勢必直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，探究房地產(chǎn)開發(fā)各階段精細化管理十分有必要，以此使各個階段的管理質(zhì)量得到提高。

參考文獻

[1] 斯春霖.典型地產(chǎn)設(shè)計項目管理要點及流程分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（16）：142-143，149.

作者簡介

曾德鴻（1985-），男，重慶人;學(xué)歷：本科，職稱：中級工程師，現(xiàn)就職單位：金茂西南企業(yè)管理（重慶）有限公司，研究方向：建筑工程設(shè)計、地產(chǎn)設(shè)計管理。